（１）【投資方針】

①　本投資法人の基本戦略

（イ）本投資法人の基本戦略

本投資法人は、戸建住宅及びタウンハウス（注）を主たる投資対象としつつ、共同住宅を含む、構造上主として居住の用に供される不動産全般にも投資する不動産投資法人であり、投資対象地域については、主として東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県（以下「一都三県」といいます。）とし、従たる投資対象地域として、一都三県以外の地域であっても政令指定都市その他の雇用及び人口が集積する日本の主要都市への通勤需要が見込まれる周辺圏域とします。具体的には、一都三県への投資比率（取得価格ベース）を90％以上とし、国内の一都三県以外の地域への投資比率を10％以下とします。

（注）　「戸建住宅」とは、一の住戸からなる建物であり、物理的・法的に他の建物から独立する一の建物においてその間取り、設備等から単一世帯による単独使用・住居用途が予定される不動産（ただし、いわゆる二世帯住宅を含みます。）をいい、「タウンハウス」とは、二以上の住戸を有する一の建物で、隣接する住戸間又は上下で重なり合う住戸間で内部での行き来ができない完全分離型の構造を有する建物のうち、廊下・階段等を各住戸で共有しない形式の不動産をいいます。以下同じです。

（ロ）本投資法人の特徴

本投資法人が集中投資対象とする「Kolet」は、本資産運用会社の親会社であるケネディクスが2021年8月に開始した戸建賃貸ファンド事業により提供される戸建賃貸のブランドであり、日本の住宅市場において一般的ではなかった「戸建を借りる」という新たな住まいの選択肢を先駆的に提供する点に特徴があります。本募集による取得予定資産は全て一都三県に所在する「Kolet」で構成されています（「Kolet」の詳細については後記「② インベストメント・ハイライト　(イ) ケネディクスグループの市場開拓力と運用力を活かした、戸建賃貸という新たな投資機会の創出　b. 戸建賃貸「Kolet」事業概要」及び同「c. 「Kolet」の概要と特徴」をご参照下さい。）。一都三県の新築分譲マンションの平均価格は大幅に上昇する一方、平均専有面積の縮小も進んでおり、広さと部屋数を確保した住宅購入のハードルが高まっている中、今後も世帯の集中が見込まれる一都三県では、一定の広さを有する戸建賃貸への需要が一層拡大していくものと、本投資法人は考えています。

本投資法人は、着実な資産規模の拡大及び資産価値の向上を実現するため、ケネディクスからの幅広いサポートのもと、ケネディクス及び本資産運用会社による大手戸建分譲住宅事業者との提携（以下、かかる提携先又は提携予定先である大手戸建分譲住宅事業者を「提携（予定）ビルダー」ということがあります。）を軸とした多様なパイプラインを活用し、外部成長を推進します。また、戸建賃貸等についての運用ノウハウ等を最大限に活用した運営に加え、インフレ耐性のある費用構造を背景とした内部成長を図ることで、持続的な投資主価値の向上を目指します。

本投資法人は、社会やライフスタイルの変化を先んじて捉え、住まいに対する新たな需要の受け皿となる住宅及びサービスを提供することで、不動産の新たな価値と市場を創出することを目指します。資本市場の力を戸建賃貸の供給と価値向上につなげるとともに、ケネディクスグループ（ケネディクス並びにその子会社及び関連会社等を併せた企業グループをいいます。以下同じです。）が培ってきた不動産投資・運用ノウハウを活用し、入居者の暮らしに寄り添った運用及びサービスを磨き続けることで、戸建賃貸市場の持続的な成長を牽引していきます。そして、入居者、投資主をはじめとする幅広いステークホルダー及び社会に新たな価値を創出し、持続的な投資主価値の向上を図ります。

②　インベストメント・ハイライト

（イ）ケネディクスグループの市場開拓力と運用力を活かした、戸建賃貸という新たな投資機会の創出

a.　スポンサー及び本資産運用会社の概要

本投資法人は、本投資法人、本資産運用会社、ケネディクス及びKIPの間で締結しているサポートライン覚書に基づき、スポンサーであるケネディクスを中核としたケネディクスグループから外部成長及び内部成長に関する幅広いサポートを受けます。また、本投資法人は、提携（予定）ビルダーを軸としつつ、スポンサーが有する多様なパイプラインを活用した物件取得機会を通じて外部成長を推進するとともに、戸建住宅及びタウンハウスに関する運用ノウハウ等を最大限に活かした内部成長を図ります。なお、サポートライン覚書の詳細については、後記「7 管理及び運営の概要　(1) 資産管理等の概要　⑤ その他　(ニ) 関係法人との契約の更改等に関する手続」をご参照下さい。

（a）　ケネディクスの概要

本投資法人のスポンサーであるケネディクスは、独立系不動産運用会社として不動産投資ファンドの組成及び運用を主たる事業とし、2026年6月末日時点において、ケネディクスグループ全体の受託資産残高（AUM）（注1）は総額約5.6兆円に達し、4,745物件を運用する国内最大級の不動産ファンド運用会社です。

ケネディクスは1995年に設立され、1999年に不動産資産運用事業に本格参入し、2001年には不動産投資ファンドを組成し国内顧客投資家から初の資産運用業務を受託するなど、不動産ファンドビジネス黎明期からのパイオニアとして豊富な実績を有しており、上記の通り国内最大級の不動産ファンド運用会社として不動産ファンドビジネスにおけるマーケットリーダーとしての地位を築いていると、本投資法人は考えています。また、ケネディクスが有する賃貸住宅施設に関する豊富な運用実績を基盤に、アセットマネジメント事業における新領域の取組みとして、2021年に一都三県に所在する戸建賃貸「Kolet」を投資対象としたファンドの組成及び運用を開始しています。こうした取組みを通じて、ケネディクスの賃貸住宅施設のAUMは、2026年6月末日時点において、総額約1兆200億円に達しています。

ケネディクスは、2020年にはSMFLと資本業務提携を行い、2025年10月にはSMFLグループ（SMFL並びにその子会社及び関連会社等を併せた企業グループをいいます。以下同じです。）により100％子会社化（注2）されており、SMFLグループの高い信用力を基盤とする強固な財務基盤を有しています。ケネディクスは、本書の日付現在、株式会社日本格付研究所（JCR）よりAA（安定的）の長期発行体格付、株式会社格付投資情報センター（以下「R&I」といいます。）よりAA（安定的）の発行体格付を付与されています。

（注1） 「受託資産残高（AUM）」とは、ケネディクスグループがアセットマネジメント（以下「AM」ということがあります。）業務を受託しているファンドの取得資産残高（取得価格ベース）（自己勘定で取得した物件を含みます。）をいいます。また、本書において、「受託資産残高（AUM）」又は「AUM」と表記することがあります。以下同じです。

（注2） 本書の日付現在、ケネディクスはSMFLの100％子会社であり、SMFLには株式会社三井住友フィナンシャルグループ及び住友商事株式会社がそれぞれ50％を共同出資しています。

＜グループ受託資産残高（AUM）＞

（注1） 国内REITのうち、日本ロジスティクスファンド投資法人の資産運用会社には、三井物産株式会社の100％子会社である三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社、三井住友信託銀行株式会社及びケネディクスが共同出資（出資比率はそれぞれ70％、20％及び10％です。）しており、当該投資法人のAM業務は三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社との共同事業です。

（注2） マレーシアの上場不動産投資信託であるAmanahRaya Real Estate Investment Trustの資産運用会社であるAmanahRaya-Kenedix REIT Manager Sdn. Bhd.は、マレーシアを代表する政府系信託会社及びケネディクスグループが共同出資（出資比率はそれぞれ51％及び49％です。）しており、当該不動産投資信託のAM業務は当該政府系信託会社との共同事業です。

（b）　ケネディクスグループのJ-REIT運用実績

ⅰ　ケネディクス不動産投資顧問株式会社（本資産運用会社）の概要

本資産運用会社は、ケネディクスを100％親会社とし、2026年6月末日時点において、J-REIT（東京証券取引所不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT市場」といいます。）に上場する不動産投資法人をいいます。以下同じです。）において物件数（注1）第1位（344物件）、資産規模（注2）第3位（約1兆2,218億円）であるKDXR、及び、私募REITであり、物件数43物件、資産規模約2,022億円であるKPIの資産の運用を受託しており、2026年6月末日時点の受託資産残高（AUM）が総額約1.4兆円である国内最大級の資産運用会社です。

ⅱ　ケネディクスのIPO実績及びケネディクスによる新アセットクラスの開拓実績

ケネディクスは、2005年7月に旧ケネディクス不動産投資法人（2014年2月に旧ケネディクス・オフィス投資法人に商号変更しています。）のスポンサーとして同投資法人のJ-REIT市場への上場に関与した後、2012年4月に旧ケネディクス・レジデンシャル投資法人、2015年2月に旧ケネディクス商業リート投資法人（以下「KRR」ということがあります。）、2015年7月に旧ジャパン・シニアリビング投資法人（以下「JSL」ということがあります。）についてもスポンサーとして上場に関与しており、J-REIT市場において国内トップクラスのIPO実績（後記「＜ケネディクスのIPO実績＞」の（注1）をご参照下さい。）を有しています。また、そのうち、JSLを除く3投資法人の資産運用会社は本資産運用会社です。

なお、旧ジャパン・シニアリビング投資法人は、2018年3月に旧ケネディクス・レジデンシャル投資法人に吸収合併され、商号変更により旧ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人となり、また、旧ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人とKRRは、2023年に旧ケネディクス・オフィス投資法人に吸収合併（以下「本合併」といいます。）され、現KDXRとなっており、本資産運用会社はKDXRの資産の運用を受託しています。

また、KDXRにおける中規模オフィスビルやKRRにおける生活密着型商業施設といった新たなアセットクラス開拓の取組みにより、着実なAUMの成長を実現するとともに、上場来のトータルリターン（後記「＜ケネディクスによる新アセットクラスの開拓実績＞」の（注2）をご参照下さい。）においても、同期間における東証REIT指数（配当込み）を上回る超過リターンを達成するなど、優れた運用実績を積み上げています。

（注1） 「物件数」は、各投資法人の2026年6月末日時点の物件数を記載しています。以下本「(b) ケネディクスグループのJ-REIT運用実績」において同じです。なお、J-REITにおける物件数の順位は、KDXRの物件数と、2026年6月末日時点の他のJ-REITの物件数を比較しています。

（注2） 「資産規模」は、各投資法人が2026年6月末日時点において保有している物件の取得価格を合計した金額を記載しています。以下本「(b) ケネディクスグループのJ-REIT運用実績」において同じです。なお、J-REITにおける資産規模の順位は、KDXRの資産規模と、2026年6月末日時点の他のJ-REITの資産規模を比較しています。

＜ケネディクスのIPO実績（注1）＞

（注1） 「IPO実績」には、上場時において本資産運用会社に資産の運用を委託していた投資法人のIPO（J-REIT市場への上場に伴う公募増資）の他、ケネディクスを親会社とするジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社に資産の運用を委託していた旧ジャパン・シニアリビング投資法人のIPOを含めています。

（注2） 「中規模オフィスビル」とは、オフィスビルのうち、建築基準法の主たる用途が事務所である建物の全部事項証明書に記載された一棟全体の床面積の合計（以下本注において「延床面積」といいます。）が以下に定める基準を満たす賃貸用オフィスビルをいいます。

・東京23区 延床面積2,000㎡以上13,000㎡以下

・東京23区外 延床面積3,000㎡以上20,000㎡以下

（注3） 「生活密着型商業施設」とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に立地している商業施設をいいます。以下同じです。

＜ケネディクスによる新アセットクラスの開拓実績＞

（注1） ケネディクス・オフィス投資法人及びケネディクス商業リート投資法人並びに既存オフィス特化型J-REIT（下記（注3）にて定義します。以下同じです。）平均及び既存商業特化型J-REIT（下記（注4）にて定義します。以下同じです。）平均における「AUM年平均成長率」は、各投資法人の上場後、本合併の効力発生日である2023年11月1日の直近となる決算期末までの数値を用いて算出しています。

（注2） 「上場来のトータルリターン」は、ケネディクス・オフィス投資法人及びケネディクス商業リート投資法人については、各銘柄の上場日における終値から本合併の効力発生日である2023年11月1日の前取引日における終値までの投資口価格の上昇額（投資口分割が行われている場合には当該投資口分割が存在しなかったものと仮定して算出した金額）と、当該期間中に支払われた分配金を各分配金に係る権利落日の投資口価格（終値）で再投資した際に2023年11月1日の前取引日（終値）時点で得られたであろう収益の合計を比較した割合を、東証REIT指数（配当込み）については、当該期間における指数の上昇率をいいます。なお、「東証REIT指数（配当込み）」は、分配金支払いによる権利落ちの修正を加えた指数値であり、当該指数自体の騰落が配当再投資分を含めたトータルリターンを表すものです。

（注3） 「既存オフィス特化型J-REIT」は、2026年6月末日時点でポートフォリオの合計取得価格に占めるオフィスの割合が90％以上で構成された投資法人を抽出しており、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人、いちごオフィスリート投資法人、大和証券オフィス投資法人、ジャパンエクセレント投資法人及び森ヒルズリート投資法人をいいます。

（注4） 「既存商業特化型J-REIT」は、2026年6月末日時点でポートフォリオの合計取得価格に占める商業施設の割合が80％以上で構成された投資法人を抽出しており、フロンティア不動産投資法人（現：三井不動産商業ファンド投資法人）、イオンリート投資法人及びエスコンジャパンリート投資法人をいいます。

b.　戸建賃貸「Kolet」事業概要

　「Kolet」は、ケネディクスが2021年8月に開始した戸建賃貸ファンド事業により提供される戸建賃貸のブランドであり、「広さを求める借家世帯」の未充足ニーズを捉え、日本の住宅市場において、①マンションを買う、②マンションを借りる、③戸建を買う、だけではない、④「戸建を借りる」という新たな住まいの選択肢を提供し、第4の市場の創出・拡大を目指すものです。ケネディクスは、当該事業の開始以降、「Kolet」ブランドによる戸建賃貸の供給を継続的に拡大してきました。国内では先行事例の少ない戸建賃貸特化型ファンド事業を立ち上げ、飯田グループホールディングス株式会社（注1）、オープンハウスグループ（注2）、ケイアイスター不動産株式会社といった大手戸建分譲住宅事業者とケネディクスとの間で、戸建賃貸市場の創出・拡大について協調していくことを確認する基本協定書を締結しています。当該基本協定書の当事者には本資産運用会社も加わる予定であり、今後もパートナー企業の拡充を通じて事業基盤の強化及び市場の更なる拡大を図っていく方針です。

　ケネディクスは、「Kolet」事業開始以降、2026年6月末日までの約5年間で、累計1,500億円超（取得価格ベース）（注3）、年平均成長率約117％（注3）の物件取得実績（注4）を積み上げ、着実な成長を実現しています。

　本投資法人は、ケネディクスが私募ファンド及びSTO（セキュリティ・トークン・オファリング）を通じて積み重ねてきた戸建賃貸領域における物件供給及び運用実績を踏まえ、「Kolet」の次の成長段階として、J-REIT市場へ参入することにより、戸建賃貸市場の更なる拡大を目指します。

（注1） ケネディクスは、飯田グループホールディングス株式会社との間で基本協定書を締結しており、その当事者に本資産運用会社を含めた基本協定書についても締結予定ですが、本書の日付現在未締結です。

（注2） 「オープンハウスグループ」は、株式会社オープンハウスグループ並びにその子会社及び関連会社等を併せた企業グループをいい、ケネディクス及び本資産運用会社は、当該企業グループに属する企業のうち、株式会社オープンハウス・ディベロップメント、株式会社ホーク・ワン、株式会社メルディア及び株式会社MAIとの間で基本協定書を締結しています。

（注3） 「累計1,500億円超（取得価格ベース）」は、ケネディクスが当初取得した際の取得価格の合計値であり、本書の日付現在において、一部物件については外部資本を受け入れたファンドに組み入れられています。また、「年平均成長率」は、複数年にわたる成長率から、1年当たりの幾何平均を求めたものをいい、2021年8月末日から2026年6月末日までの実績値を用いて算出しています。

（注4） ケネディクスによる累計投資実績についてのものであり、上場後の本投資法人の資産成長率を示唆するものではありません。

c.　「Kolet」の概要と特徴

（a）　「Kolet」の概要

「Kolet」は、戸建賃貸という新たな住まいの選択肢の普及を図るとともに、賃貸マンションに劣らない居住性及び利便性の提供を目指しています。また、個人オーナーでは構築が難しい、プロによる管理体制を通じた差別化を図るほか、使用電力実質再生可能エネルギー100％住宅の提供やスマートホームの導入等（「使用電力実質再生可能エネルギー100％」及び「スマートホーム」の詳細については、後記「(c) 「Kolet」の特徴：脱炭素の推進・スマートホーム」をご参照下さい。）を通じた新しいライフスタイルの発信も目的としています。

（b）　「Kolet」の特徴：広さと部屋数が確保された住まい

「Kolet」は原則として木造2～3階建で、賃貸面積70㎡以上が中心であり、ゆとりある快適な住環境を提供しています。更に、「Kolet」は、戸建物件に加え、広さ・部屋数と独立性を備えたタウンハウス物件を展開し、多様な居住ニーズを獲得しています。以下は、取得予定資産の一例です。

＜取得予定資産：戸建物件（東京23区内物件）＞

＜取得予定資産：戸建物件（郊外物件）＞

＜取得予定資産：タウンハウス物件＞

（c）　「Kolet」の特徴：脱炭素の推進・スマートホーム

ⅰ　木造戸建賃貸の供給による脱炭素化への貢献

木造建築物の製造時における二酸化炭素排出量は、非木造建築物の5～6割程度とされています。一方で、一都三県における借家物件においては、非木造建築物が約8割を占め、木造建築物の割合が低い状況にあります。「Kolet」は、木造戸建賃貸への投資を通じて、低炭素な木造戸建賃貸の供給拡大と実質再生可能エネルギー100％住宅の実現により脱炭素に貢献します。

ⅱ　環境に配慮した住まいの提供

「Kolet」では、全物件において、非化石証書付実質再生可能エネルギー電力（注1）を導入することにより、実質的に再生可能エネルギー100％の電力を使用することが可能な仕組みが提供されています（注2）。また、原則として、設置可能な物件の屋根に太陽光パネルを設置する方針としており、再生可能エネルギーを利用するだけではなく、自ら創出するライフスタイルの推進を図っています。更に、「Kolet」では、駐車場付きの全物件にEV充電用コンセントを設置しています。

（注1） 「非化石証書付実質再生可能エネルギー電力」とは、非化石電源（化石燃料を使用しない電源）のうち、再生可能エネルギーによる発電に由来する環境価値を証書化した非化石証書（再生可能エネルギー指定）を付すことにより、実質的に再生可能エネルギー由来の電力として供給される電力をいいます。以下同じです。

（注2） エンドテナントの選択次第では、実質再生可能エネルギー100％ではない他の電力供給契約になる物件も存在します。以下同じです。

ⅲ　スマートホーム

「Kolet」では、スマートホーム（注）の導入により、暮らしの自動化、防犯対策や子供・ペットの見守り機能等を通じて快適・安全な暮らしを提供し、入居者満足度の向上を図っています。加えて、入居者アプリによるチャット機能やお知らせ機能等のDXを活用することにより、テナントリレーションの強化と管理業務（オペレーション）の効率化を推進しています。

＜スマートホーム（例）＞

（注）　「スマートホーム」とは、住宅の中の家電や設備をインターネットでつなぎ、スマートフォンやセンサーで操作することを可能とする設備等が設置された住宅をいいます。以下同じです。なお、物件毎に設備等の設置状況及び名称は異なります。

（ロ）戸建賃貸のパイオニアとして構築した運営管理体制と長期的な資産価値を支える運用・売却戦略

a.　「Kolet」への集中投資

本投資法人は、主として一都三県に所在する「Kolet」に重点投資する方針のもと、以下に記載する投資基準等に基づく厳選投資を行います。

本投資法人は、後記「(ハ) 住宅市場の構造変化を追い風に、「広い賃貸住宅」の潜在需要を捉える戸建賃貸市場の高い成長ポテンシャル」に記載の通り、戸建賃貸市場は一都三県を中心に成長性を有していると考えており、かかる戸建賃貸への厳選投資により、安定的なキャッシュ・フローの創出を図るとともに、収益成長の可能性を有するポートフォリオを構築することを目指します。

（a）　投資基準

本投資法人は、戸建住宅（タウンハウスを含みます。）を主たる投資対象とし、主として一都三県をその投資対象地域としていますが、本資産運用会社は、物件の選定に当たってはケネディクスの累計14万件以上のアンダーライティング（UW）データ（注）に裏付けられた規律ある投資基準に基づき、投資対象物件を厳選する方針です。本書の日付現在における、本投資法人の投資対象エリア及び投資基準（原則）は以下の通りです。投資対象エリア及び投資基準は、今後の運用パフォーマンスデータに基づき、定期的な検証と見直しを実施します。

（注）　「アンダーライティング（UW）データ」とは、物件情報、査定賃料、査定価格等を意味し、「アンダーライティング」とは物件の取得に向けた分析を意味します。以下同じです。

ⅰ　投資対象エリア（原則）

投資対象エリアは、原則として各沿線毎に対象範囲とする駅を設定し、各物件の最寄り駅を基準に判定します。なお、投資対象エリアに所在する物件であっても、稼働状況等に応じて一時的に取得の対象外とする等の対応により、取得戸数を柔軟に調整する方針です。

本書の日付現在の一都三県における投資対象エリアは、原則として以下の通りです。

ⅱ　投資基準（原則）

本投資法人は、投資対象エリアに所在する物件のうち、原則として以下の基準に該当する物件を厳選取得する方針です。

なお、以下の基準に該当する物件であっても、土地又は建物や周辺環境に係る条件により、取得の対象外とし又は取得価格の調整を実施する場合があります。

（注）　「周辺3県」とは、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。

（b）　ポートフォリオの概要

本投資法人の取得予定資産からなるポートフォリオは、全て「Kolet」で構成されています。ポートフォリオ概要、ポートフォリオマップ及び物件サマリーは、以下の通りです。

＜ポートフォリオ概要＞

（注1） 「資産規模」は、取得予定資産の取得予定価格を合計した金額をいいます。なお、表中の億円単位にて記載している数値は端数を切り捨てています。以下同じです。

（注2） 「鑑定評価額合計」は、2026年6月末日を価格時点とする取得予定資産の各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額の合計を記載しています。なお、表中の億円単位にて記載している数値は端数を切り捨てています。取得予定資産に係る不動産鑑定評価の詳細は、後記「(2) 投資対象　③ 取得予定資産の概要　(ニ) 鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要」をご参照下さい。

（注3） 「平均鑑定NOI利回り」は、各取得予定資産の鑑定NOI利回りを取得予定価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「鑑定NOI利回り」は、以下の計算式により算出しています。以下同じです。

各取得予定資産の鑑定NOI÷各取得予定資産の取得予定価格

「鑑定NOI」とは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であり、NOIに敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控除したNCF（純収益、Net Cash Flow）とは異なります。上記鑑定NOIは、直接還元法によるNOIです。ただし、直接還元法の適用が無い場合には、DCF法による初年度又は2年度の運営純収益です。

（注4） 「稼働率」は、全ての取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して全ての取得予定資産に係る総賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注5） 「平均築年数」は、各取得予定資産の2026年6月末日時点を基準日とした築年数を取得予定価格で加重平均して算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、各取得予定資産の築年数は、各取得予定資産に係る登記簿上の新築年月日から基準日までの期間（複数の建物が存在する場合には、その平均値）に基づいて算出しています。以下同じです。

＜ポートフォリオマップ＞

＜物件サマリー（注1）＞

（注1） いずれも2026年6月末日時点の数値に基づいて記載しています。

（注2） 「所在エリア（取得予定価格ベース）」の「一都三県比率」は、一都三県に立地する取得予定資産の割合を取得予定価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。以下同じです。また、「所在エリア」の円グラフ上の百分率は、一都三県を東京都（23区）／東京都（23区外）／神奈川県／埼玉県／千葉県に分類し、各取得予定資産の所在地がそれぞれの分類に属する割合を、取得予定価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注3） 「賃貸可能面積（戸数ベース）」の「70㎡以上」の数値は、各取得予定資産の賃貸可能面積が70㎡以上の取得予定資産の割合を戸数ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「賃貸可能面積（戸数ベース）」の円グラフ上の百分率は、賃貸可能面積を70㎡未満／70㎡以上80㎡未満／80㎡以上90㎡未満／90㎡以上100㎡未満／100㎡以上に分類し、各取得予定資産の賃貸可能面積がそれぞれの分類に属する割合を、戸数ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注4） 「駅からの距離（取得予定価格ベース）」の「徒歩20分以内」の数値は、各取得予定資産の物件概要書に記載された最寄り駅からの徒歩分数が20分以内の取得予定資産の割合を取得予定価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「駅からの距離」の円グラフ上の百分率は、最寄り駅からの距離を徒歩5分以内／徒歩5分超10分以内／徒歩10分超15分以内／徒歩15分超20分以内／徒歩20分超に分類し、各取得予定資産の最寄り駅からの徒歩分数がそれぞれの分類（徒歩20分超の場合は「バス便」に分類）に属する割合を、取得予定価格ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。

（注5） 「月額賃料（戸数ベース）」の「15～25万円未満」の数値は、各取得予定資産の2026年6月末日時点における月額賃料が15万円以上25万円未満の取得予定資産の割合を戸数ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、「月額賃料」の円グラフ上の百分率は、賃料を10万円以上15万円未満／15万円以上20万円未満／20万円以上25万円未満／25万円以上30万円未満／30万円以上35万円未満／35万円以上に分類し、各取得予定資産の月額賃料がそれぞれの分類に属する割合を、戸数ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、当該時点で空室の物件については、当該時点の募集賃料を基に記載しています。

b.　スポンサーが構築した「Kolet運営・管理プラットフォーム」の活用

（a）　「Kolet運営・管理プラットフォーム」の構築

本投資法人は、多数の物件を安定的かつ効率的に管理するため、本資産運用会社を中心とする「Kolet運営・管理プラットフォーム」を構築します。

このプラットフォームは、本資産運用会社を中心に、プロパティ・マネジメント（以下「PM」といいます。）会社に加え、ビルディング・マネジメント（以下「BM」といいます。）会社や仲介事業者等を包含し、物件運営に係る業務を一体的に管理する仕組みです。また、当該プラットフォームの運営強化に向けて、スポンサーによるサポートのもと、関連するプラットフォーム構成企業の拡大や一部の構成企業とのスポンサーによる資本業務提携を推進しており、プラットフォームの内製化による管理体制の垂直統合を推進しています。それに加え、データ・テクノロジーを活用した業務効率化や運用高度化、オペレーション全体でのESGの取組みの推進により、競争優位性を高めるプラットフォーム戦略の実現を進めています。

スポンサーが構築した「Kolet運営・管理プラットフォーム」を活用することにより、今後多数の物件を保有する予定の本投資法人のポートフォリオにおいても、効率的で安定した管理運営が可能になると、本投資法人は考えています。本投資法人は、本資産運用会社を中心とする統合的な運営・管理プラットフォームにより、安定的かつ効率的な投資運用体制の実現を目指します。

（b）　管理体制の垂直統合

「Kolet運営・管理プラットフォーム」においては、本資産運用会社がPM契約を締結予定であるPM会社から、BM会社や仲介事業者、スマートホーム事業者等に各種業務が委託される予定ですが、これらの委託に関しても、本資産運用会社主導での体制が整備される想定です。なお、PM会社となる予定である東急住宅リース株式会社（以下「東急住宅リース」ということがあります。）は、2021年の事業開始以降、「Kolet」の全物件のPM業務を受託し、2025年には戸建事業部を立ち上げ計27名体制（2026年6月末日時点）で業務に当たっており、「Kolet」の運用を着実にサポートしています。

かかる体制においては、ケネディクスグループ及び東急住宅リースが培ってきた賃貸住宅運営のノウハウとリレーションの活用に加え、関連するプラットフォーム構成企業の一部とのケネディクスによる資本業務提携の実施等、「Kolet」専用に戦略的に構築した体制が整備されています。

本投資法人は、本資産運用会社主導のもと、垂直統合型の管理体制を構築し、高度に分散された戸建賃貸ポートフォリオの管理におけるコストの最適化、品質の標準化・高度化及び運営効率の最大化を目指します。

＜垂直統合型の管理体制＞

＜各業務における体制＞

ⅰ　事業規模拡大に対応可能なBM体制

「Kolet」のBM体制においては、ケネディクスグループ及びPM会社である東急住宅リースが培ってきた賃貸住宅運営のノウハウとリレーションを活用した体制として、東急住宅リースの既存の提携先を活用した修繕及びメンテナンスを実施しています。

それに加えて、「Kolet」専用に構築した体制として、PM会社の提携先であり、ケネディクスと資本業務提携を行っているCOSOJI株式会社（以下「COSOJI」ということがあります。）との連携により、本資産運用会社の主導のもと安定的なBM体制を構築します。

COSOJIが提供するサービスは、テクノロジーの活用等による業務効率化に加え、同社のプラットフォームシステムに登録された豊富な作業員や事業者のネットワークを強みとしています。

当該システムにおいては、建物管理に特化したシステムにより各種工事や作業の受発注や報告対応が一元的に管理され、また、COSOJIを含む提携BM会社においては当該システムを活用することで、作業員に対し適材適所で業務を発注することが可能となり、事業規模拡大にも対応可能なオペレーション体制を実現しています。

更に、「Kolet」の管理に当たっては、COSOJIが提供するシステムの導入前は、様々な管理業務を各業者に発注する対応を行っていましたが、COSOJIが提供するシステムの導入後は、COSOJIの提供するBMサービスを通じて一括して対応することが可能な体制が整えられています。

取得予定資産は、多数かつ一都三県に点在していますが、上記の提携BM会社のサービスと強みを活かすことにより、効率よくかつ適切に管理できる体制が整備されているものと、本投資法人は考えています。

＜BM体制及びCOSOJIが提供するプラットフォームの強み＞

ⅱ　効率化されたリーシング体制

「Kolet」のリーシングにおいては、ケネディクスグループ及びPM会社が培ってきた賃貸住宅運営のノウハウとリレーションを活用した、大手賃貸仲介会社経由によるリーシング手法を活用します。

また、そのような従来型のリーシング手法に加えて、ケネディクスは、「Kolet」専用の「Kolet」リーシング用ウェブサイトを開発し、2025年12月24日の公開以降、リーシング業務に活用しています。当該ウェブサイトでは、ユーザー（ウェブサイトの閲覧者）の閲覧履歴に基づいたおすすめ物件の紹介や会員特典を設けることにより、ウェブサイトを通じた「Kolet」入居希望者の獲得を図っています。また、顧客情報を管理・分析する「CRMシステム」もセットで開発し、顧客情報のデータベース化及び顧客とのコミュニケーションを強化し、ケネディクスによる今後のマーケティング施策への活用を推進しています。当該ウェブサイトを閲覧した入居希望者からの反響については、ケネディクスと資本業務提携を行っている株式会社SIREが専属で対応し、クラウドソーシングサービスを活用したオンラインでの内見対応を実施しています。

本投資法人は、取得予定資産及び今後取得する「Kolet」の物件においても当該ウェブサイトを活用する予定であり、オンライン化及びクラウドソーシングを活用した内見対応等により、リーシング業務の効率化を図ります。

＜「Kolet」リーシング用ウェブサイト＞

＜リーシングスキーム＞

（c）　DXとデータ分析に基づく投資運用

スポンサーが構築した「Kolet運営・管理プラットフォーム」においては、データ・テクノロジーを活用した業務効率化や運用の高度化が目指されています。

具体的には、物件データや入居者データ等のオペレーションの各種データを統合・一元管理した上で、収集・蓄積したデータを分析することにより物件運用に関する課題や更なる取得機会を可視化し、施策の検討や実行に活用します。その後は当該施策の効果を定量的に測定し、更なる改善サイクルを継続します。かかるデータ分析に基づき、施策改善の精度を向上させることが可能と、本投資法人は考えています。また、査定プロセスやデータ管理・レポーティング、リーシング等において運用の自動化や効率化を推進しています。

本資産運用会社は、高度に分散した戸建賃貸ポートフォリオをDXとデータ分析により総合的かつ機動的に運用することを目指します。

（d）　木造戸建賃貸の資産価値向上に向けた計画的な修繕・メンテナンス

近年、長期優良住宅認定制度（注1）及び住宅性能表示制度（注2）等が整備され、住宅の品質確保、住宅購入者の利益保護が推進されることで、良好な品質の住宅供給が促進されています。本投資法人では、国土交通省が定める劣化対策等級3（注3）の取得を重要な品質基準として位置付け、ハウスメーカーに対して積極的に同等級の取得を依頼しています。劣化対策等級3は、住宅性能表示制度において最も高い劣化対策レベルに位置付けられ、構造躯体が通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で、大規模な改修工事を必要とするまでの期間を3世代（概ね75～90年程度）まで伸長するために必要な対策が講じられていることを示す基準です。当該等級は、長期的な建物性能の維持に寄与し、資産価値の安定にも資する重要な指標とされています。本書の日付現在、取得予定資産における劣化対策等級3の取得比率は約50％（取得予定戸数ベース）となる予定です。

一方で、個人オーナーが中心の戸建賃貸市場では、資産価値保全を意識した計画的な維持管理が十分に実践されていない状況にあると、本投資法人は考えています。

ケネディクスが取得した東京海上ディーアール株式会社のレポート（注4）において、「Kolet」にて取り扱う新築木造戸建住宅の標準耐用年数は50年（注5）と評価されています。ケネディクスはKolet事業の開始に際しては、戸建賃貸事業でこれまで培ってきた住宅施設の運用ノウハウを活用して、各物件竣工時にKolet事業における建物を対象とする50年間の、ポートフォリオ横断的な長期修繕計画を策定しています。当該計画は、PM会社である東急住宅リースと共同で作成し、東京海上ディーアール株式会社のレビューを受け、その実効性を高めています。

本投資法人においては、このような外部専門家によるレビューを受けた長期修繕計画に基づき、スポンサーが構築した「Kolet運営・管理プラットフォーム」にてBM会社により実施されるものを含め、各物件における適切な修繕を実施していく方針です。本投資法人は、ポートフォリオを横断する長期修繕計画の策定と実行を通じて、建物の長寿命化及び資産価値の長期的な保全・最大化の実現を目指します。

（注1） 「長期優良住宅認定制度」は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅の建築・維持保全に関する計画を長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成20年法律第87号。その後の改正を含みます。）に基づき認定するものであり、認定を受けることで、税制の特例措置(住宅ローン減税、登録免許税、固定資産税等の減免等)等を受けることができることとされています。

（注2） 「住宅性能表示制度」は、設計された住宅又は建設された住宅について、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年法律第81号。その後の改正を含みます。）（以下「品確法」といいます。）に定められた住宅の性能に関し表示すべき事項及びその表示の方法の基準に従って表示すべき性能に関し、日本住宅性能表示基準（平成13年国土交通省告示第1346号）（以下「日本住宅性能表示基準」といいます。）及び評価方法基準（平成13年国土交通省告示第1347号）に従って評価するものであり、当該評価を受けることで、品確法において、指定住宅紛争処理機関に対して住宅の建設工事の請負契約又は売買契約に関する紛争処理を申請することができることとされています。

（注3） 「劣化対策等級」は、品確法及び日本住宅性能表示基準に定める新築住宅について表示すべき事項である等級（構造躯体等）をいいます。

（注4） 2023年付「木造住宅の耐用年数に関する報告書」をいいます。

（注5） 「Kolet」にて取り扱う新築の地上2～3階建て木造軸組構造の住宅を前提に推計した、建築工事部分の物理的耐用年数を記載しています。

（注6） 長期修繕計画における各期間区分は、各物件の竣工時から起算した経過年数を想定して記載しています。そのため、本投資法人の物件取得後の長期修繕計画を示すものではありません。

（e）　瑕疵保険の活用による建物価値の保全及びリスク管理

本投資法人は、主たる投資対象である木造戸建住宅について、中長期的かつ安定的な収益の確保を実現するため、前述の通り、計画的な修繕・メンテナンスを実施し、建物性能の維持向上及び長寿命化に取り組みます。

加えて、本投資法人は、住宅保証機構株式会社（以下「住宅保証機構」といいます。）が提供する瑕疵保証責任保険（以下「瑕疵保険」といいます。）（注1）の一つである「まもりすまい延長保険」を活用することにより、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に関する瑕疵リスクの低減を図ります。当該保険への加入により、加入時点における基本構造部分（注2）の瑕疵（注3）に起因し、構造耐力性能又は防水性能を満たさないことによる不具合（床が一定以上傾いている、室内まで雨漏りが発生しているなど）が判明した場合には、補修費用、原因調査費用及び仮住居・移転費用等について一定範囲の補償を受けることが可能となり、予期せぬ修繕支出によるキャッシュ・フローへの影響を軽減することが期待されます（注4）。

更に、本投資法人が策定する予定の長期修繕計画に基づき、定期的な点検及び必要なメンテナンス工事を着実に実施し、住宅保証機構による確認を受けることにより、当初の保険期間満了後も継続的な保険期間延長が可能（注5）であり、保有資産における建物性能の維持及び資産価値の保全を長期的に実現できると、本投資法人は考えています。

本投資法人は、長期修繕計画に基づく予防保全と瑕疵保険の活用を組み合わせた運用体制を構築することにより、木造戸建住宅の運用において突発的な修繕費用発生リスクを低減し、ポートフォリオ全体の収益安定化を図るとともに、資産価値の維持向上を目指します。

（注1） 住宅事業者が点検やメンテナンスを実施し、保証書に基づく瑕疵保証責任を履行した場合、その補修費用などを補償する保険をいい、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成19年法律第66号）（その後の改正を含みます。）に基づき国土交通省の指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人（住宅保証機構を含みます。）から提供されます。

（注2） 住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令（平成12年政令第64号）（その後の改正を含みます。）に定めるものをいいます。内装や設備は含まれません。

（注3） 基本的な耐力性能又は防水性能を満たさないものをいいます。

（注4） 瑕疵保険で全ての損害が補填されるとは限りません。

（注5） 住宅保証機構の検査の結果によっては、確実に保険期間を延長できるわけではありません。

＜瑕疵保険の概要＞

（f）　多様な出口戦略

本投資法人は、戸建賃貸の特性を活かした多様な出口戦略を採用しており、主たるシナリオとして建替え又は土地売却を想定しています。建築後約40年が経過し入居者の退去が発生するタイミングにおいて、各物件の状況に応じて投資主価値の最大化に資する最適な選択肢を個別に判断する方針です。「Kolet」は、新築時から一貫した管理体制を維持していることに加え、設備点数が相対的に少ない戸建住宅の特性により、資本的支出（CAPEX）を数量ベースで計画的に管理しやすいことから、減価償却に過度に制約されることなく、約50年にわたる安定的な長期運用が可能であると、本投資法人は考えています。

また、本投資法人の登場により、J-REIT市場における戸建賃貸の運用手法・実績の情報開示が進展し、それに伴い戸建賃貸の収益不動産市場の整備が進むことで、中古戸建価格の下落抑制や、マンション同様の価格安定性が期待できると、本投資法人は考えています。

更に、本投資法人は、建築後40年前後の経過がなくとも、物件売却による出口手段を確保する予定です。具体的には、通常の中古戸建としての実需向けの売却や投資用物件としての投資家向けの売却といった既存アセットクラスと同様の出口手段に加えて、戸建物件ならではの入居者向け売却（Rent-to-Own）等のスキームを整備することで、入居者への売却も含む出口の多様化を図っていきます。

本資産運用会社は、既存アセットクラスと同様の出口戦略を確保しつつ、残テナントとの交渉が物件特性上発生しないという戸建物件ならではの独自の出口戦略により、投資主価値を最大化することを目指します。

＜出口戦略（注1）＞

（注1） 上記は、出口戦略のイメージを示したものであり、本投資法人が取得する全ての物件において上記出口戦略が採用されるとは限りません。

（注2） 本投資法人が投資を行う全ての物件が入居者向け売却の対象となるわけではありません。

なお、一都三県における、新築・中古マンション価格の推移及び新築・中古戸建価格の推移は、以下の通りです。マンションと同様に戸建住宅も新築・中古を問わず価格が上昇基調にあり、戸建住宅も価格上昇局面にある住宅資産として再評価されつつあると、本投資法人は考えています。このような市場環境の下で、本投資法人は、外部専門家によるレビューを受けた長期修繕計画に基づき、各物件における適切な修繕を実施していく方針であり、中長期的な資産価値の維持向上に取り組むことで、将来的な売却時のアップサイド獲得と出口戦略の実効性の向上を目指します。

（ハ）住宅市場の構造変化を追い風に、「広い賃貸住宅」の潜在需要を捉える戸建賃貸市場の高い成長ポテンシャル

本投資法人は、戸建住宅及びタウンハウスを主たる投資対象とし、一都三県を重点投資対象地域としています。「広い賃貸住宅」が不足し、需給ギャップが大きい中、木造戸建賃貸は建築コスト及び賃料坪単価が相対的に低く、需給ギャップの解消に貢献するとともに、今後の更なる市場の拡大が期待できると、本投資法人は考えています。

a.　「広い賃貸住宅」の限定的な供給

一都三県の借家における2023年の延床面積別の住宅構成比では、延床面積70㎡以上の住戸の割合は、10.1％に留まっています。また、一都三県において2025年に新規供給された住宅のうち、延床面積70㎡を超える借家戸数の割合は5.3％と、本投資法人が「広い賃貸住宅」と考える延床面積70㎡以上の賃貸住宅のストックと供給は限定的な状況にあります。更に、既存のJ-REITが保有する一都三県所在の賃貸住宅においても、一戸当たりの平均面積が70㎡以上の賃貸住宅割合は2026年6月末日時点で5.8％に留まり、ファミリータイプの賃貸住宅に対する投資機会は依然として限られています。

本投資法人は、日本の住宅市場においては、「日本の賃貸住宅は狭い」、「広い家に住むには買うしかない」という問題があると考えており、「Kolet」による広い賃貸住宅の供給を推進することによって、このような住宅選択上の問題を解決すると共に、多様なライフスタイルに対応した居住機会の提供を目指します。

＜J-REIT保有一都三県所在の賃貸住宅 平均戸当たり面積分布（2026年6月末日時点）（注3）＞

（出所）各J-REIT開示資料より住宅物件の平均戸当たり面積を集計し、本資産運用会社が作成

（注1） 「一都三県の借家における延床面積別住宅構成比」の円グラフ内の百分率は、一都三県の借家における各面積の戸数を、一都三県の借家における全体の戸数で除して割合を算出しています。

（注2） 「一都三県の延床面積別 年間住宅新規供給割合」の円グラフ内の百分率は、一都三県の着工新築住宅における各面積の借家の戸数を、一都三県の着工新築住宅における持家及び借家の戸数の合計で除して割合を算出しています。なお、持家については、面積で分けずに一つの区分として借家と同様に算出しています。

（注3） 「J-REIT保有一都三県所在の賃貸住宅 平均戸当たり面積分布」の円グラフ内の百分率は、各J-REITが保有する一都三県の住宅物件において、賃貸可能面積を賃貸可能戸数で除して算出した平均戸当たり面積が、30㎡未満／30㎡以上70㎡未満／70㎡以上のどの面積帯に属するかを物件数ベースで算出しています。ただし、賃貸可能面積若しくは賃貸可能戸数又はそれらの双方が開示されていないものは除外して算出しています。

b.　持家志向の低下に伴う旺盛な戸建賃貸需要

株式会社日本総合研究所の需要調査によると、一都三県の賃貸物件に居住する人のうち、約77％が戸建賃貸での居住を選択肢として評価しており、底堅い潜在需要が存在するものと、本投資法人は考えています。

また、一都三県の戸建賃貸市場には約125万世帯の潜在需要が存在する一方、ストック数は約23.7万戸と限定的であり、これらの差から見た需給ギャップは約100万世帯（潜在需要の未充足率：約81％）となり、一都三県における戸建賃貸市場は未開拓の市場であると、本投資法人は考えています。

本投資法人は、この需給ギャップそのものを成長余白と捉えており、戸建賃貸に特化した独自のプラットフォームによって、新市場の先駆者利得を享受することができると、本投資法人は考えています。

また、近年、一都三県の新築分譲マンションの平均価格は大幅に上昇する一方、平均専有面積は縮小傾向にあり、住宅購入のハードルは一段と高まりつつあると、本投資法人は考えています。更に、日本国民の持家志向（土地・建物の所有志向）については低下傾向がみられ、2014年度に79.2％であった持家志向の割合は、2023年度には65.0％まで低下しています。この背景には、住宅価格の急騰や家計負担の増加に加え、ライフスタイルの多様化等が影響しており、持家購入から賃貸へのシフトが進展しているものと、本投資法人は考えています。

c.　一都三県の世帯数・労働力人口推移

2050年にかけて、全国の世帯数は増加から減少に転じることが見込まれるものの、本投資法人が主たる投資対象地域とする一都三県の世帯数は概ね維持され、全国に占める割合は上昇することが見込まれています。また、一都三県では、労働力人口の総数及び世帯数の全国に占める割合はともに1970年から増加しており、2025年以降も同様に増加することが見込まれ、引き続き国内の雇用が最も集中するエリアとなる見通しです。なお、2025年には東京23区から東京23区外及び周辺3県の各地域への転出超過が生じています。なかでも35～59歳の世代において転出超過が多くみられています。本投資法人は、近年の東京23区における住宅価格の上昇等を背景として、子育て世帯を含むファミリー世帯にとって、東京23区外及び周辺3県も居住地の有力な選択肢となる可能性が高まっているものと考えています。

このような世帯数や労働力人口の増加等を背景として、一都三県における戸建賃貸への需要は今後も見込まれ、戸建賃貸市場の成長が期待できるものと、本投資法人は考えています。

＜一都三県の世帯数推移＞

（出所）　実績世帯数については総務省「国勢調査」、予測世帯数については国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計） 令和6（2024）年推計」より本資産運用会社が作成

＜一都三県の労働力人口推移＞

（出所）　国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集（2025年版）」より本資産運用会社が作成。労働力人口については、生産年齢（15歳～64歳）人口の数値を集計しており、2025年の数値は予測値を記載しています。

＜一都三県における35～59歳の転出超過数（2025年）＞

（出所）　総務省「住民基本台帳人口移動報告」より本資産運用会社が作成

d.　戸建賃貸と賃貸マンションのコスト比較

一都三県（ただし、千代田区、中央区、港区の都心3区を除きます。）における戸建賃貸と賃貸マンションの月額リビングコストの比較は、以下の通りです。同等の築年数・面積帯を前提とする比較において、戸建賃貸は賃貸マンションより約9万円（29.2％）月額リビングコストが抑制されており、広さと部屋数を確保しながら月額負担を抑えられる戸建賃貸は、住宅価格・生活コストが上昇する中、新たな住まいの選択肢となるものと、本投資法人は考えています。

＜月額リビングコストの比較（注1）（注2）＞

（出所）　戸建賃貸、賃貸マンション及び分譲マンションの月額リビングコストは、一般財団法人日本不動産研究所が下記「＜月額リビングコスト算出の前提条件＞」に基づき算出しています（一般財団法人日本不動産研究所「戸建とマンションのリビングコスト比較」）。

（注1）　 月額リビングコストの算出方法については、下記「＜月額リビングコスト算出の前提条件＞」をご参照下さい。

（注2）　 上記表における分譲マンションの数値は参考値です。分譲マンションを取得する際には、居住者は固定資産を取得することとなり、資産形成効果が生じます。戸建賃貸及び賃貸マンションの月額リビングコストは、主として居住による使用収益のコストに該当しますが、分譲マンションの月額リビングコストは、居住による使用収益のコストに加え、資産形成の対価が含まれている性質のものと考えられます。そのため、月額リビングコストが低いことが常に居住者にとって有利になるとは限りません。

＜月額リビングコスト算出の前提条件＞

月額リビングコスト算出の前提条件は、以下の通りです。

①賃料及び価格に関する条件

下記条件を満たす募集事例の平均値から算出しています。

•時点：2025年1月～12月

•築年：0～10年

•面積：70～110㎡

•エリア：一都三県（ただし、千代田区、中央区、港区の都心3区は除きます。）

※高騰する都心マンションの数値が過度に影響することを防ぐ目的で、「Kolet」のエリア分布に合わせて賃料又は価格の数値を補正しています。（注3）

②期間及び金利に関する条件

③費用に関する条件

（注3）　「賃料・価格に関する条件」を基に得られるデータは、マンションはより都心に、戸建はより郊外に物件が集中することから、マンション価格と戸建価格の価格乖離が過度に大きくなるため、これを是正するために「Kolet」の物件分布（戸数比率）に合わせて賃料又は価格を補正しています。

（注4）　総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、IREM Japan「全国賃貸住宅実態調査」に基づき、設定しています。

（注5）　独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」の平均年数に基づき、設定しています。

（注6）　独立行政法人住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」における借入金利の水準を回答割合に基づき加重平均して査定した金利に基づき、政策金利の変化を考慮し設定しています。

（注7）　損害保険大手各社の見積を基に賃貸及び購入並びに戸建住宅及びマンションの違いを考慮し、査定額を計上しています。

（注8）　賃貸は入居期間、購入は返済期間で按分した数値を計上しています。

（注9）　全国賃貸住宅新聞社「賃貸仲介・入居者動向データブック2025」等に基づき設定しています。

（注10） 更新期間に応じた入居期間全体の更新料を入居期間で按分した数値を計上しています。

（注11） アズーム「CarParking」を参考に、一都三県全体及び各都県における月極駐車場の募集事例の平均額に基づき、査定額を計上しています。

（注12） 一般的な費用水準を基に、ローン事務手数料、保証料及び司法書士報酬の査定額を計上しています。印紙税並びに所有権移転登記及び抵当権設定に係る登録免許税は物件価額及び税率等に基づき査定額を計上しています。火災保険料は別途計上するためローン関連費用では計上していません。団体信用生命保険料はローン金利に含めて計上しています。

（注13） 建物相当額については、マンションについては一般財団法人建設物価調査会の建築費データを基に査定した建築工事費に基づく建物価額、戸建住宅については国土交通省「建築着工統計調査」を基に査定した建築工事費に基づく建物価額に基づき建物課税標準額を査定の上、税率を考慮して計上しています。土地相当額については、物件価額全体から上記建物価額を控除した額を基に土地課税標準額を査定の上、計上しています。

（注14） 新築住宅に係る減税措置を考慮しています。

（注15） 小規模住宅用地及び新築住宅に係る減税措置を考慮しています。

（注16） 国土交通省「令和5年度マンション総合調査」における東京圏（東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県を指します。）の水準に基づき、本件で想定する専有面積を勘案した査定額を計上しています。

（注17） 実際には不定期に発生するものの、毎期平均的に積み立てることを想定しています。戸建住宅については、アットホーム「2023年『一戸建て修繕』の実態調査」における平均費用を参考に、建物価額に対する費用の料率を査定の上、計上しています。マンションについては、戸建住宅との修繕更新工事の内容の相違（外壁・屋根等の工事は共用部のため修繕積立金から支払われ、購入者は直接負担しないこと）を勘案し、建物価額に対する費用の料率を査定の上、計上しています。

（注18）物件価額及び住宅ローン金利等から査定した毎年の控除額を平均した額を計上しています（利用可能な13年分（最長）を算出し当該期間で按分しています。）。

e　「木造」・「戸建」の経済的優位性

取得予定資産は「木造」かつ「戸建」の賃貸住宅となりますが、「木造」かつ「戸建」の組み合わせは、従来普及してきたRC造の住宅や賃貸マンションと比較して面積当たりでは安価に居住環境を提供することが可能です。具体的には、RC造の住宅と比べても木造住宅は2025年度において1㎡当たりの建築費が約52％低く、また、戸建住宅はマンションと比べて2025年度において1㎡当たりの賃料単価が約43％低くなっています。

木造戸建賃貸住宅は、住環境が抱える需給ギャップの解消に寄与し今後の更なる市場拡大が期待できるものと、本投資法人は考えています。

f.　戸建賃貸の特徴

既存住宅特化型J-REIT（注1）の平均戸当たり面積が37.1㎡であるのに対し、本投資法人の取得予定資産の平均戸当たり面積は86.3㎡と、2倍以上の広さを有しています。一方で、本投資法人の取得予定資産の月額賃料坪単価は7,763円であり、既存住宅特化型J-REITの平均の月額賃料坪単価である11,857円と比較して約35％低い水準で設定されています。これらの点から、本投資法人が取得を予定している取得予定資産は、既存住宅特化型J-REITが投資対象とする賃貸住宅と比較して広い住戸を、相対的に低廉な賃料水準で提供できる特性を有しているものと、本投資法人は考えています。

本投資法人は、このような広さに優れた、需給ギャップを背景とした成長ポテンシャルが高いファミリー向け物件をメインに投資し、既存住宅特化型J-REITと差別化された投資戦略を構築できると考えています。

また、取得予定資産及び既存住宅特化型J-REITにおける物件の取得コスト（注1）、経費率（注2）、ターンオーバー率（注3）及び鑑定NOI利回り（注4）の比較は、以下の通りです。

まず、取得予定資産である木造戸建賃貸は、既存住宅特化型J-REITが主な投資対象としている鉄筋コンクリート造（RC造）の賃貸マンションと比較して建築費が安価であるため、取得コストも相対的に抑えられています。次に、戸建賃貸は既存住宅特化型J-REITが主な投資対象としている鉄筋コンクリート造（RC造）の賃貸マンションとは異なり共用設備を有しないことから、修繕費や共用部管理費等が抑制されやすく、経費率は既存住宅特化型J-REITと比較して低水準となっており、運営コストの上昇に対する耐性、いわゆるインフレ耐性が相対的に高い特性を有しています。

また、ターンオーバー率については、2026年6月末日時点で、取得予定資産が15.4％であるのに対し、既存住宅特化型J-REITは18.9～21.7％となっていることから、取得予定資産は既存住宅特化型J-REITと比較してテナントの入居継続率が相対的に高く、より安定した賃料収入が見込まれます。一方、取得予定資産においても、年間で一定割合のテナント入替えが発生しており、相対的に高い入居継続率を維持しながら、テナント入替え時に市場賃料を踏まえた賃料改定を行う機会も相応に存在するものと、本投資法人は考えています。

更に、取得予定資産の鑑定NOI利回りは、既存住宅特化型J-REITが2025年1月1日以降2026年6月末日までに取得した物件と比較して1％程度高い水準にあります。このように、本投資法人は、既存住宅特化型J-REITによる直近の取得事例と比較して、相対的に魅力的な利回り水準で取得予定資産の取得を予定しています。

（注1）　取得予定資産の「取得コスト」は、取得予定資産の取得予定価格の合計を賃貸可能面積の合計で除して算出しています。既存住宅特化型J-REITの「取得コスト」は、2026年6月末日時点における既存住宅特化型J-REITの開示資料を基に2021年8月末日から2026年6月末日までに取得された一都三県の住宅施設における取得価格の合計を賃貸可能面積の合計で除して算出しています。

（注2）　取得予定資産の「経費率」は、取得予定資産の鑑定評価書に記載の運営収益に対する運営費用の比率を算出しています。既存住宅特化型J-REITの「経費率」は、既存住宅特化型J-REITの開示資料の不動産賃貸事業損益の実績を基に不動産賃貸事業収益に対する不動産賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）の比率を算出しています。

（注3）　取得予定資産の「ターンオーバー率」は、取得予定資産について、ケネディクスによる取得時から2026年6月末日時点までの解約戸数の合計を、同期間中の各月末時点における対象物件のうちケネディクスによる取得後にテナントが入居したことがある物件の総戸数の合計で除した数値に12を乗じて算出しています。既存住宅特化型J-REITの「ターンオーバー率」は、既存住宅特化型J-REITのうち、2026年6月末日時点の各社の直近決算の開示資料において平均入居期間を開示しているアドバンス・レジデンス投資法人及びスターツプロシード投資法人について、平均入居期間の逆数を記載しています。

（注4）　取得予定資産の「鑑定NOI利回り」は、取得予定資産の鑑定NOI利回りを取得予定価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。既存住宅特化型J-REITの「鑑定NOI利回り」は、各投資法人開示資料を基に2025年初から2026年6月末日までに取得された一都三県の住宅施設における鑑定NOIの合計を取得価格の合計で除して算出しています。また、取得予定資産の「築年数加重平均」は、2026年6月末日時点の各築年数に各取得予定価格を乗じたものの合計を、当該取得予定価格の合計で除して算出しています。既存住宅特化型J-REITの「築年数加重平均」は、各投資法人開示資料を基に2025年初から2026年6月末日までに取得された一都三県の各住宅施設における2026年6月末日時点の各築年数に各取得価格を乗じたものの合計を、当該取得価格の合計で除して算出しています。

上記を踏まえた、既存住宅特化型J-REITが保有する賃貸マンションと比較した、取得予定資産から構成されるポートフォリオにおける戸建賃貸の特徴は以下の通りです。

上記で記載した事項に加え、既存住宅特化型J-REITの賃貸マンションの一都三県比率（取得価格ベース）は79.5％である一方、取得予定資産から構成されるポートフォリオの戸建賃貸の一都三県比率（取得予定価格ベース）は100.0％です。また、既存住宅特化型J-REITの賃貸マンションの築年数加重平均は17.0年である一方、取得予定資産から構成されるポートフォリオの戸建賃貸の築年数加重平均は2.7年です。

前記「c. 一都三県の世帯数・労働力人口推移」に記載の通り、一都三県は今後も世帯数や労働力人口の増加等が見込まれる地域であり、当該地域に築年数の相対的に新しい戸建物件を有する取得予定資産から構成されるポートフォリオは、既存住宅特化型J-REITの賃貸マンションのポートフォリオと比較して、築年数が浅い物件を中心とすることによる修繕等のコスト面での優位性に加え、人口増加が見込まれる地域への集中投資による賃貸需要の拡大余地を有するものと、本投資法人は考えています。

＜戸建賃貸（取得予定資産から構成されるポートフォリオ） vs 賃貸マンション（既存住宅特化型J-REIT）＞

（注1）　戸建賃貸のデータは、2026年6月末日時点における取得予定資産から構成されるポートフォリオについて算出したデータです。

（注2）　賃貸マンションのデータは、2026年6月末日時点における既存住宅特化型J-REITの開示資料に基づいて算出したデータです。

（注3）　「月額賃料坪単価」は、月額賃料を賃貸面積で除して算出しています。以下同じです。また、賃貸マンションの数値は各既存住宅特化型J-REITの月額賃料坪単価を算出し、各既存住宅特化型J-REITの戸数で加重平均して算出しています。

（注4）　「平均戸当たり面積」は、賃貸可能面積を賃貸可能戸数で除して算出しています。以下同じです。また、賃貸マンションの数値は各既存住宅特化型J-REITの平均戸当たり面積を算出し、各既存住宅特化型J-REITの戸数で加重平均して算出しています。

（注5）　戸建賃貸の「平均築年数」は、各取得予定資産の築年数を取得予定価格で加重平均して算出しています。また、賃貸マンションの「平均築年数」は、既存住宅特化型J-REITごとに保有資産の築年数を取得価格で加重平均した上で、各既存住宅特化型J-REITの合計取得価格で加重平均して算出しています。

（注6）　戸建賃貸の「鑑定NOI利回り」は、取得予定資産の鑑定NOI利回りを取得予定価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。既存住宅特化型J-REITの「鑑定NOI利回り」は、各投資法人開示資料を基に2025年初から2026年6月末日までに取得された一都三県の住宅施設における鑑定NOIの合計を取得価格の合計で除して算出しています。

（注7）　戸建賃貸の「経費率」は、取得予定資産の鑑定評価書に記載の運営収益に対する運営費用の比率を算出しています。賃貸マンションの「経費率」は、既存住宅特化型J-REITの開示資料の不動産賃貸事業損益の実績を基に不動産賃貸事業収益に対する不動産賃貸事業費用（減価償却費を除きます。）の比率を算出しています。

（注8）　戸建賃貸の「ターンオーバー率」は、取得予定資産について、ケネディクスによる取得時から2026年6月末日時点までの解約戸数の合計を、同期間中の各月末時点における対象物件のうちケネディクスによる取得後にテナントが入居したことがある物件の総戸数の合計で除した数値に12を乗じて算出しています。賃貸マンションの「ターンオーバー率」は、既存住宅特化型J-REITのうち、2026年6月末日時点の各社の直近決算の開示資料において平均入居期間を開示しているアドバンス・レジデンス投資法人及びスターツプロシード投資法人について、平均入居期間の逆数を記載しています。

g.　J-REIT市場への参入

「Kolet」は、これまで私募ファンド及びSTO（セキュリティ・トークン・オファリング）を通じて物件供給及び運用実績を積み重ねることで、戸建賃貸におけるブランドの確立を進めてきました。これらの取組みを通じて市場認知を高め、運用ノウハウを蓄積してきたことを踏まえ、本投資法人は、「Kolet」が次の成長段階として、より大規模かつ継続的な資本調達が可能なJ-REIT市場へ参入する段階にあると考えています。

戸建賃貸は、需給ギャップが大きい住宅セクターであり、その持続的な拡大には、継続的な成長投資及び安定的な資本供給が不可欠です。この点において、常時資本市場へのアクセスが可能なJ-REIT市場への上場は、戸建賃貸事業の特性と親和性が高いものと、本投資法人は考えています。

また、J-REIT市場への上場による認知度の向上及び情報開示の充実は、投資家に対する透明性及び流動性の向上につながり、これにより賃貸市場及び資本市場の双方において相乗的な成長効果が期待できると、本投資法人は考えています。

（a）　J-REIT市場と実物不動産市場の好循環の事例

2001年以降の、各アセットタイプにおける運用資産額（取得価格ベース）の推移は、以下の通りです。各アセットタイプにおける最初のJ-REITの上場とともに、それぞれのアセットタイプの運用資産額は着実に増加しています。

＜アセットタイプ別J-REIT運用資産額（2026年6月時点）（注）＞

（出所） 一般社団法人不動産証券化協会「ARES J-REIT Databook（2026年6月）」より本資産運用会社が作成

（注）　 運用資産額は、各アセットタイプ毎に取得価格ベースで算出しています。

（b）　上場後の戸建賃貸物件の市場拡大の事例

ⅰ　米国の戸建賃貸市場

　　後記「ⅲ　米国・英国における上場後の市場拡大」に記載の通り、米国においては2012年に初めて戸建賃貸特化型REITがニューヨーク証券取引所（NYSE）に上場して以来新規上場が続き、その後のM&Aによる業界再編もあり、現在の米国における戸建賃貸特化型の上場REITは2社（American Homes 4 Rent（AMH）及びInvitation Homes（INVH））となっています。当該2銘柄の1銘柄当たりの時価総額は米国の住宅REIT平均時価総額を約39％上回っています（注1）。

　　また、近時の米国SFR（注2）市場における投資動向として、2024年のBlackstone Inc.によるTricon Residential Inc.（Tricon Residential）の非公開化や、2025年のJ.P. Morgan Asset Management（JPMAM）によるBTR（Build-to-Rent）開発（注3）プラットフォームの組成の発表等、戸建賃貸市場における機関投資家による投資事例が見られます。

（注1） 2026年8月末日時点におけるAMHとINVHの時価総額の平均を、FTSE Nareit All REITs Indexにおいて“Residential”セクターに分類されている銘柄の時価総額の平均で除して算出しています。なお、本投資法人投資口の上場後の市場価格及び時価総額が同様の傾向となる保証はありません。

（注2） 「SFR」とは、「Single-family Rental」の略であり、戸建賃貸を意味します。以下同じです。

（注3） 「BTR（Build-to-Rent）開発」とは、土地取得の段階から賃貸を前提として企画・開発される住宅の建設プロジェクトをいいます。以下同じです。

＜米国の戸建賃貸特化型上場REIT＞

＜近時の米国SFR市場投資動向＞

　　なお、米国においては、サンベルト地域（一般的に北緯37度線以南の地域を指します。）がSFR投資をリードしており、米国戸建賃貸特化型REITのポートフォリオの約7割が同地域に集中しています。また、戸建賃貸が米国における借家に占める割合（戸数ベース）は、31.2％となっています。

＜米国SFR REITの地域分布＞

（出所）　AMH “Investor Highlights May 2026”、INVH “Earnings Release & Supplemental Information SECOND QUARTER　2026”より本資産運用会社が作成

＜米国借家タイプ分布状況（戸数ベース）＞

（出所）　U.S. Census Bureau 「American Community Survey 2024 “Tenure by Units in Structure”」より本資産運用会社が作成

ⅱ　米国戸建賃貸特化型REITにおける住宅価格・金利上昇局面の収益成長

　　以下は米国における戸建賃貸特化型REITの賃料収入、CPI（消費者物価指数）、住宅価格index及び住宅ローン金利の推移を示したものです。

　　米国戸建賃貸特化型REIT（AMH及びINVH）の収益は2017年以降一貫して増加していますが、特に米国住宅価格indexが上昇基調を強めた2020年から2022年にかけては、その増加ペースが加速する傾向がみられます。また、米国の30年固定住宅ローン金利についても2022年初頭から2023年初頭にかけて大幅に上昇しており、この期間において米国戸建賃貸特化型REITの賃料収入は高い伸びを示しています。

　　これらのことから、住宅価格及び住宅ローン金利が上昇した局面において、戸建賃貸住宅に対する賃貸需要が高まり、戸建賃貸特化型REITの収益成長を後押しした可能性があると考えられます。

＜米国における戸建賃貸特化型REITの賃料収入、CPI（消費者物価指数）、住宅価格index及び住宅ローン金利の推移＞

（注1）　 Freddie Mac 「Primary Mortgage Market Survey」より本資産運用会社が作成

（注2）　 U.S. Bureau of Labor Statistics 「Consumer Price Index for All Urban Consumers (CPI-U)」より本資産運用会社が作成。なお、連邦予算の失効に伴う政府閉鎖のため、2025年10月のデータは非公表です。

（注3）　 U.S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) 「Monthly FHFA House Price Index for Census Divisions and U.S.」より本資産運用会社が作成

（注4）　 「Same-store Revenue」は、米国の戸建賃貸特化型REITにおいて、当年と前年で共通する物件を母集団とした場合の、前年から当年にかけての収益成長率を指します。またグラフについては、2017年の値を100として、2018年以降は前年対比のSame-store Revenueの成長率を前年の値にかけて算出し、本資産運用会社が作成しています。なお、2026年の値は予想値であり、会社予想の中央値を参照しています。なお、当年と前年で共通する物件を母集団とした収益成長率を各年毎にプロットして2017年12月末日の値を100として指数化したものであり、2017年から2025年に至るまで、同一のポートフォリオから構成される物件の収益成長率を算出しているものではない点にご留意ください。

（注5）　 本投資法人の上場後の収益性が同様の傾向となる保証はありません。

ⅲ　米国・英国における上場後の市場拡大

　　米国においては、リーマンショックが発生した2008年以降、機関投資家が不良債権化した戸建住宅を取得することで市場に参入しました。2012年には初めて戸建賃貸特化型REITが上場し、その後も新規上場が続くとともに、M&Aによる業界再編や私募マーケットへの機関投資家の本格参入も進み、戸建賃貸が機関投資家の投資対象として確立されたと、本投資法人は考えています。また、英国においては、2013年に賃貸住宅セクターにおける大規模投資が開始され、2013年にはSigma Capitalによる戸建賃貸への投資も開始され、私募マーケットへの機関投資家の本格的な参入が開始されました。その後、2017年にThe PRS REITが上場し、戸建賃貸が機関投資家の投資対象として確立されたと、本投資法人は考えています。

　　このように、米国・英国ではREIT上場を契機に戸建賃貸が機関投資家の投資対象としての地位を確立したものと、本投資法人は考えていますが、日本においてもケネディクスグループによる戸建賃貸に係る私募ファンド及び本投資法人の組成を通じて、今後機関投資家による戸建賃貸物件への投資が活発化することを、本投資法人は期待しています。

（ニ）先駆者としての優位性と多様かつ強力なパイプラインによる外部成長及び住宅市場の構造変化と多様化する賃貸需要を捉えた内部成長

a.　先駆者としての優位性と多様かつ強力なパイプラインによる外部成長

(a)　パイプライン拡大への取組み

本資産運用会社は、ケネディクスとの協働を通じて、既存提携先との連携強化、大規模開発案件（BTR）（Build-to-Rent）の取込み、及び中規模デベロッパーの新規開拓による取得先の多様化等、戸建賃貸の取得機会拡大に向けた取組みを推進し、持続的な資産規模拡大を目指します。

「Kolet」事業における提携（予定）ビルダーである飯田グループホールディングス株式会社、株式会社オープンハウスグループ及びケイアイスター不動産株式会社による2025年4月から2026年3月までの戸建分譲住宅の年間販売棟数の合計は、全国分譲戸建着工戸数の約53％を占めているなど、その戸建供給能力は高水準となっています。ケネディクスは、各提携（予定）ビルダーの事業特性やニーズに応じた最適な取得体制を構築することにより、情報取得からアンダーライティング、契約・決済までのプロセスを効率化し、取得機会及び取得物件数の最大化を目指しています。

また、ケネディクスは、2026年6月末日現在、茨城県つくば市及び埼玉県春日部市の南桜井エリアで開発用地を取得し、BTR開発を準備しています。ケネディクスによるBTR開発においては、居住者の利便性及び居住満足度の向上を目的として、入居者が利用可能な共用ワークスペースやドッグラン、ジム等の付帯施設の設置を予定しています。これにより、単なる居住機能に留まらず、多様なライフスタイルに対応した付加価値の高い賃貸住宅の提供を目指しています。

更に、ケネディクスは、取引先の拡大及び多様化を推進しています。この一環として、中規模デベロッパーや地域に強固な事業基盤を有するデベロッパーの新規開拓を進めるとともに、幅広い事業者との関係構築に取り組んでいます。本書の日付現在、本資産運用会社及びケネディクスは、積水ハウス不動産株式会社、株式会社アイム・ユニバース及び株式会社創建と覚書を締結し、パイプラインの拡充を図っています。本資産運用会社及びケネディクスは、今後も取引先の拡大を通じて、安定的な物件供給体制の強化を目指していきます。

本投資法人は、本資産運用会社及びケネディクスによる上記の三つの取組みを束ねてパイプラインを拡大することを目指します。

(b)　ケネディクスの物件取得実績

ケネディクスは、2021年8月のKolet事業開始以降2026年6月末日時点までの約5年間で、1,500億円超（注1）の戸建賃貸に対する累積投資実績（取得価格ベース）（注2）を有しています。当該直近約5年間では、ケネディクスによる戸建賃貸に対する累積投資実績（取得価格合計額）（注4）は、各既存住宅特化型J-REITによる住宅施設への累積投資実績（取得価格合計額）を上回っており、当該期間において各既存住宅特化型J-REITを上回る水準での外部成長を実現しています。

前記「(a) パイプライン拡大への取組み」に記載の通り、高い供給力を有する提携（予定）ビルダーとの連携により、継続的な物件取得機会を確保できるものと、本投資法人は考えています。

＜ケネディクスの戸建賃貸に対する累積投資実績（取得価格ベース）（注2）＞

（注1）　ケネディクスが当初取得した際の取得価格の合計値を記載しており、本書の日付現在において、一部物件については外部資本を受け入れたファンドに組み入れられています。

（注2）　ケネディクスによる累計投資実績についてのものであり、上場後の本投資法人の資産成長率を示唆するものではありません。以下同じです。

（注3）　「年平均投資額」は、累積投資額を投資期間で除して算出した1年間当たりの投資額を、「CAGR」は、複数年にわたる成長率から、1年当たりの幾何平均を求めたものをいい、2021年8月末日から2026年6月末日までの実績値を用いて算出しています。以下同じです。

＜既存住宅特化型J-REITの物件取得実績（2026年6月末日時点）＞

（注4）　各既存住宅特化型J-REITの「取得価格合計」は、2026年6月末日時点における既存住宅特化型J-REITの開示資料より、各既存住宅特化型J-REITが2021年8月末日から2026年6月末日の間に取得した住宅施設の取得価格の合計を記載しています。また、各既存住宅特化型J-REITの「CAGR」は、2021年8月末日から2026年6月末日までの実績値を用いて算出しています。

（注5） CAGRは、各々の算定期間において運用開始当初の期間が含まれているか否かが異なる可能性があるため、必ずしもケネディクスが既存住宅特化型J-REITを上回る運用開始当初の成長率を達成したことを示すものではありません。

ケネディクスは2023年12月以降複数の戸建賃貸運用ファンドを組成し、当該ファンドにケネディクスが投資した戸建賃貸を組み入れており、2023年12月から2025年4月までの期間において以下の通りのファンド組成実績を有しています。そのうち、第一生命保険株式会社を投資家とするファンドが保有する物件の全てが取得予定資産に含まれています。

本投資法人は上記の戸建賃貸運用ファンドを中心とする私募ファンドに加え、今後組成を予定している本投資法人向けブリッジファンドや前記「(a) パイプライン拡大への取組み」に記載のBTRをパイプラインとして想定しており、本投資法人のパイプライン（注1、2）は2026年6月末日時点で約2,000戸となっています。

＜ケネディクスの戸建賃貸運用ファンドの組成実績＞

＜パイプラインの状況（注1）＞

（注1）　本投資法人、本資産運用会社、ケネディクス及びKIPとの間で締結したサポートライン覚書に基づき、ケネディクス又はKIPが自ら又はファンド等を通じて保有する不動産等を売却する場合において、本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産売却情報等を本資産運用会社に提供することになっており、「パイプライン」は、ケネディクス又はKIPが自ら又は当該ファンド等において保有する又は開発中の物件であり、本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断される物件をいいます。サポートライン覚書の詳細については、後記「⑤ 本投資法人に対するサポート　(ロ) ケネディクス及びKIPのサポート」をご参照下さい。本書の日付現在、本投資法人においてこれらの物件の取得を決定したものではなく、また本投資法人がパイプラインに属する物件を取得できる保証はありません。

（注2）　「パイプライン戸数」については、パイプラインのうち、戸建賃貸を運用する私募ファンド、本投資法人向けブリッジファンド、開発中のBTRの総戸数を記載しています。

（注3）　「Kolet-1 STO」は、戸建賃貸物件を投資対象としたSTOビークルの名称を指します。

b.　住宅市場の構造変化と多様化する賃貸需要を捉えた内部成長

（a）　「Kolet」の入居者プロファイル

ⅰ　持家購入前の居住ニーズや賃貸志向派の需要を獲得

　　本投資法人が取得を予定している「Kolet」シリーズの取得予定資産の入居者は、2026年6月末日時点で、20代、30代が約6割を占めています。特に、共働きで双方のワークスペースを確保したい結婚・婚約直後のカップルや夫婦と子供から成る世帯が多く、将来的な世帯人数の変化や転職、子供の入園・入学等を見据え、ライフプラン上の不確定要素を抱えるユーザー層が主要な入居者となっています。

　　かかる主要入居者層と重なる20代、30代の持家比率は全国（一都三県を除きます。）において低下傾向にあり、一都三県においてはそれを上回る比率で低下傾向にあるため、更なる賃貸需要が期待できると本投資法人は考えています。

　　また、取得予定資産の入居者においては2人世帯が4割弱を占めています。これらは従来型の賃貸マンションの主要ターゲットと重なる層であり、広さと部屋数を求める子育てファミリー世帯に加えて、若年夫婦世帯が取得予定資産の主要な入居者層として定着しています。本投資法人は、一都三県における戸建価格に対する年収倍率の上昇と比較して一都三県における分譲マンション価格に対する年収倍率の上昇幅が大きいことを背景に、分譲マンションの購入を見送るカップルやファミリー層の需要を獲得することを目指します。

なお、本投資法人が運用する「Kolet」シリーズのターゲット層であるファミリー世帯の従来の典型的なライフサイクルは、まず社宅又は実家近傍で居住し、その後は子供の入園等により学区外に引っ越しをすることが困難となることから、社宅退去時期の到来や子供の成長に伴い従来の借家が手狭になった際に、当該学区内で持家を購入するというサイクルが一般的であったと、本投資法人は考えています。

そのようなライフサイクルも、住宅価格の急騰に加え、家計負担増加やライフスタイルの多様化等の影響を受け変化しつつあると本投資法人は考えています。すなわち、昨今においては持家志向（土地・建物の所有志向）の低下傾向がみられ、学区内で持家を購入するという従来のライフサイクルを実現することが難しくなっている夫婦世帯が増加しています。一方で、本投資法人が「広い賃貸住宅」と考える延床面積70㎡以上の賃貸住宅の供給は限定的であり、このような状況において、「Kolet」は、従来は持家を購入するか又は手狭な借家を賃借する以外の選択肢が限られていた人々に対し、ファミリーサイズの賃貸住宅という新たな選択肢を提供するものであると、本投資法人は考えています。

これにより、従来の持家購入を前提としたライフサイクルに加え、広い賃貸住宅に継続して居住するという新たなライフスタイルが広がる可能性があるものと、本投資法人は考えています。

＜ライフステージに応じた住み替えモデルと持家・社宅等の選択イメージ＞

（出所）　株式会社日本総合研究所「戸建住宅賃貸事業にかかる需要調査」より本資産運用会社が作成

（注）　　上記の図はイメージです。

ⅱ　支払能力が高いアッパーマス層・法人契約

　　2026年6月末日時点において、取得予定資産の入居者のうち、月額賃料が15万円以上25万円未満の住戸に居住する入居者の割合は全体の約80％を占めています。また、取得予定資産の入居者の約70％を世帯年収800万円超の世帯が占めています。一方で、一都三県において20代、30代の夫婦世帯及び夫婦と子供から成る世帯における世帯年収800万円以上の世帯が占める割合は増加傾向にあり、2022年には2007年対比で24.6pt増加しています。このように、取得予定資産の入居者層属性と世帯数動態は世帯年収の点で一致しており、本投資法人は、共働き世帯の増加を背景に拡大する年収800万円以上の世帯を主要ターゲットとし、月額賃料15万円以上25万円未満の賃料帯を中心に成長する需要を取り込むことを目指します。

　　また、取得予定資産の全入居者のうち法人顧客の比率は約38％であり、相当数の法人顧客を獲得しています。全国の給与住宅（注）の戸数は足許で増加しており、一都三県の賃貸住宅の24.5％については住宅手当が付与されているとの調査結果も踏まえ、本投資法人は、今後も法人需要の拡大による成長が見込まれると考えています。

（注）　「給与住宅」とは、居住者の勤務先等が所有又は管理しており、居住者が職務の都合上又は給与の一部として居住している住宅をいいます。家賃支払いの有無を問わず、勤務先の会社又は雇主が借りている一般の住宅に、その従業員が住んでいる場合を含みます。以下同じです。

（出所） 「一都三県の世帯年収帯構成変遷（39歳以下夫婦世帯）」については、総務省「平成19年就業構造基本調査」及び総務省「令和4年就業構造基本調査」より本資産運用会社が作成。「夫婦世帯」は、「夫婦のみの世帯」及び「夫婦と子供から成る世帯」の合算値で算出

（出所） 「全国の給与住宅戸数推移」については、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」より本資産運用会社が作成

（出所） 「一都三県賃貸住宅の住宅手当有無」については、国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査報告書」より本資産運用会社が作成

（注1）　「2022年 一都三県年収800万円以上世帯数」については、総務省「令和4年就業構造基本調査」より本資産運用会社が作成しています。

（注2）　「入居者層属性」及び「法人契約比率」については、2026年6月末日時点の本投資法人の取得予定資産におけるデータです。なお、「世帯年収」は2026年6月末日時点の入居者の申込時に得られた情報に基づくデータです。

ⅲ　外国人需要の取込み・ペット飼育可で集合住宅と差別化

　　取得予定資産を含む「Kolet」の主な競合は、賃貸マンション及び個人オーナーが供給する戸建賃貸であると、本投資法人は考えています。これら競合物件の多くでは、外国人入居者の受入れやペットの飼育に一定の制限が設けられているのが一般的であると、本投資法人は認識しています。一方、取得予定資産を含む「Kolet」は外国人入居を制限しておらず、ペットの飼育も可能としており、他の賃貸住宅と差別化された住環境を提供しています。

　　2026年6月末日時点において、取得予定資産の入居者に占める外国人比率（入居者の中に1人以上の外国人の方がいる賃貸住宅の割合）は20％程度となっています。また、一都三県における外国人労働者数は、2025年において、調査開始当初の2008年比で約5.8倍に増加しており、外国人世帯は賃貸住宅の居住割合も高いことから、今後も外国人入居需要は安定的に推移するものと、本投資法人は考えています。加えて、外国人世帯の賃貸住宅居住割合は令和7年国勢調査において60.4％となっています。本投資法人は、取得予定資産を含む「Kolet」は、外国人労働者の増加と外国人世帯における高い賃貸住宅居住割合を背景として拡大が見込まれる外国人賃貸需要を取り込むことが可能と考えています。

　　また、2026年6月末日時点において、取得予定資産の入居者のうち32.4％がペットを飼育しており、ペット飼育が可能な点がペット愛好者からの支持を獲得しているものと、本投資法人は考えています。2024年の日本において、ペットとして飼育される犬及び猫の頭数は1,595万頭と、15歳以下の子供の数1,490万人を上回っています。このような環境下において、ペット飼育可能な物件に対するニーズは今後も見込まれ、ペット飼育不可の賃貸マンションや個人オーナーの戸建が多い中、ペット飼育可を標準とする「Kolet」の住宅特性は競争力を有すると考えられることから、本投資法人は、増加するペット愛好者からの更なる需要の受け皿となることを目指します。

（出所） 「2024年 一都三県外国人人口」については、総務省「人口推計」より本資産運用会社が作成

（出所） 「一都三県の外国人労働者数の推移」については、厚生労働省「『外国人雇用状況』の届出状況まとめ」（令和7年10月末日時点）より本資産運用会社が作成

（出所） 「一都三県の外国人世帯の賃貸住宅居住割合」については、総務省「令和7年国勢調査」より本資産運用会社が作成

（出所） 「ペット数と15歳以下の子供人口の比較」については、一般社団法人ペットフード協会「令和6年（2024年）全国犬猫飼育実態調査」及び総務省「2024年人口推計」より本資産運用会社が作成

（注1）　「入居者の外国籍比率」及び「入居者のペット飼育比率」については、2026年6月末日時点の本投資法人の取得予定資産におけるデータです。

（注2）　「2024年 一都三県外国人人口」は、総数から日本人人口を減じて算出しています。

（注3）　「一都三県の外国人世帯の賃貸住宅居住割合」は、一都三県における外国人のみ世帯の中で、「公営の借家」、「都市再生機構・公社の借家」、「民営の借家」に居住する世帯数を、主世帯数で除して算出しています。

（b）　ケネディクスの「Kolet」全体の運用実績

ケネディクスが運用する戸建賃貸事業において、ケネディクスは継続的な物件取得を通じたポートフォリオの拡大を推進しています。取得予定資産を含む「Kolet」全体の平均稼働率は2024年7月～9月から2025年4月～6月までは約85％以下と低位に推移していましたが、この背景はリーシング期間中の新規取得物件が相応数含まれていたことによるものであり、2025年10月～2025年12月には89.3％、繁忙期の2026年1月～2026年3月には92.3％に到達しています。それ以降の「Kolet」全体のポートフォリオの平均稼働率は90％を超えており、2026年以降「Kolet」は安定的な稼働に移行したものと考えています。

「Kolet」の運用開始以降、賃料査定に関するデータ及び運営ノウハウの蓄積が進展したことに加え、稼働率が安定的な水準に達したことから、マーケット賃料を踏まえた賃料改定余地の顕在化が進んでいます。「Kolet」のテナント入替時の賃料変動率（注1）は、2025年10月～2025年12月以降上昇基調であり、2026年4月～6月においては増額物件のみのベースで＋5.3％、全物件ベースで＋4.1％となっています。また、「Kolet」における2026年4月～2026年6月に賃貸借契約を更新したテナントのうち、増額改定したテナントの割合は60％を超えており、テナント更新時の賃料変動率も増加トレンドで推移しています。本投資法人は、テナント入替時及び契約更新時の双方において増額賃料改定が進展していることから、「Kolet」は更なる内部成長ポテンシャルを有しているものと考えています。

本投資法人は、近年、マーケット賃料の上昇に伴い賃料ギャップが拡大する中、マーケット賃料を意識したリーシング及び賃料改定を実施することが重要であると考えています。本投資法人は、取得予定資産においても、テナントの入替時及び賃貸借契約更新時における賃料増額による賃料収入の更なる成長を目指します。

（注1） 入替時賃料変動戸数比率の「増額」、「据置」及び「減額」は、スポンサーが運用する戸建賃貸ポートフォリオについて、各期にテナントが入居した住戸のうち、入替前のテナントの月額賃料より増額した戸数、据置の戸数、減額した戸数の全体に占める比率をそれぞれいいます。また、入替時の「賃料変動率（合計）」は、スポンサーが運用する戸建賃貸ポートフォリオについて、各期間にテナントが入居した住戸の入替前の月額賃料の合計額に対する入替後の月額賃料の合計額の変動率をいい、「賃料変動率（増額）」は上記のうち入替後の月額賃料が増額したテナントのみの変動率をいいます。

（注2） 更新時賃料変動戸数比率の「増額」及び「据置」は、スポンサーが運用する戸建賃貸ポートフォリオについて、各期に満期が到来し、テナントが契約を更新した住戸のうち、更新前のテナントの月額賃料より増額した戸数、据置の戸数の全体に占める比率をそれぞれいいます。また、更新時の「賃料変動率（合計）」は、スポンサーが運用する戸建賃貸ポートフォリオについて、各期間に満期が到来し、テナントが契約を更新した住戸の更新前の月額賃料の合計額に対する更新後の月額賃料の合計額の変動率をいい、「賃料変動率（増額）」は上記のうち更新後の月額賃料が増額したテナントのみの変動率をいいます。

（注3） 「稼働率」は、総賃貸面積を総賃貸可能面積で除して算出しています。

（注4） 「入替時賃料変動戸数比率／賃料変動率の推移」における左軸のマイナス表示は、減額の変動戸数比率を示しています。

（注5） 各期間における「総戸数」、「空室戸数」及び「稼働率」は、「Kolet」全体（本投資法人の取得予定資産を含みますがこれに限られない、「Kolet」ブランドの物件全体）における各期間の末日時点の数値を記載しています。

（c）　金利上昇局面における耐性

昨今の金利上昇局面においては、デット・ファイナンスにおける金利負担の増加が懸念されています。2021年初以降、10年国債利回りは上昇傾向にあり、2026年6月末日時点で2.7％となっており、当面は金利上昇に伴う借入コストの増加が見込まれます。ただし、J-REITのアセットクラス別取得時鑑定NOI利回りに関して、J-REITのアセットクラスのうちマンション等に係る取得時鑑定NOI利回りは3.9％である一方、マンション等を除く全セクターに係る取得時鑑定NOI利回りは4.2％となっています。また、取得予定資産の鑑定NOI利回りは5.1％（注1）です。このように、戸建賃貸は他のアセット対比で高い取得利回りを有しており、足元で相対的に高い利回りスプレッドを確保しています。このため、取得予定資産を構成する戸建賃貸住宅は、金利上昇局面においても、利回りスプレッドを確保する余地が相対的に大きく、借入コストの増加に対して一定の耐性を有するものと、本投資法人は考えています。

＜J-REITのアセットクラス別取得時鑑定NOI利回りと10年国債利回り（注2）＞

（出所） Bloomberg、各J-REIT開示資料より本資産運用会社が作成。なお、10年国債利回りは、2021年6月末日から2026年6月末日までのデータです。

（注1）　取得時鑑定NOI利回りは、2020年12月末日から2026年6月末日までに全J-REITが取得した物件を対象に、物件取得時の鑑定NOIを取得価格で除して算出しています。なお、全セクター（除くマンション等）の取得時鑑定NOI利回りは、マンション等を除く全物件（オフィス、商業、ホテル、ヘルスケア及び物流等が該当します。以下同様です。）の鑑定NOIの合計をマンション等を除く全物件の取得価格の合計で除して算出しており、マンション等の取得時鑑定NOI利回りは、マンション等に該当する全物件の鑑定NOIの合計をマンション等に該当する全物件の取得価格の合計で除して算出しています。また、取得予定資産の鑑定NOI利回りについては、2026年6月末日時点で本投資法人が取得予定である物件の鑑定NOIの合計を、取得予定価格の合計で除して算出しています。

（注2）　グラフ上にプロットしたJ-REITのアセットクラス別取得時鑑定NOI利回りは、横軸に記載の年月末日を含む前6か月間に取得した物件の鑑定NOIの合計を取得価格の合計で除した数値です。

（d）　戸建賃貸及び賃貸マンションの平均月額賃料坪単価推移

不動産投資及び運用に関して専門的な知見及びノウハウを有する資産運用会社が投資運用を担うJ-REITの保有賃貸マンションの平均月額賃料坪単価は、個人保有中心の分譲賃貸マンションの平均月額賃料坪単価を2016年以降一貫して上回る水準で推移しています。2025年においては、分譲賃貸マンションの平均月額賃料坪単価が11,296円であった一方、J-REIT保有賃貸マンションの平均月額賃料坪単価は12,887円となっており、1,591円（14.1％）上回っています。

また、「Kolet」を除く戸建賃貸の平均月額賃料坪単価が2025年において6,862円であったところ、「Kolet」から構成される取得予定資産の平均月額賃料坪単価は2025年12月末日時点で7,774円となっており、912円（13.3％）上回っています。このように、「Kolet」から構成される取得予定資産は、厳選した物件取得や継続的なリーシングを含む運営を通じて戸建賃貸市場の平均を上回る賃料水準を実現しているものと、本投資法人は考えています。今後も本資産運用会社を中心とする統合的な運営・管理プラットフォームによる運用に基づきかかる賃料の優位性を維持・向上させることで、戸建賃貸市場の賃料水準の向上を牽引することを目指します。

（e）　一都三県のマーケット環境

ⅰ　持家比率の推移

　　一都三県における現役世代（50代以下の世代）の持家比率は1998年以降低下傾向であり、当該世代において住宅を購入せず賃貸住宅に居住する選択が近年増加しているものと考えられます。特に一都三県の39歳以下の夫婦のみ世帯の持家比率は、2013年から2023年にかけて7.5pt低下しており、一都三県を除く全国の39歳以下の夫婦のみ世帯の持家比率の低下幅が1.3ptにとどまることと対比すると、大幅に低下していると考えられます。

　　39歳以下の夫婦のみ世帯は取得予定資産の主要な入居世帯となっていることから、本投資法人は、一都三県の39歳以下の夫婦のみ世帯の賃貸住宅需要を取り込むことにより、取得予定資産の高稼働率の維持及び賃料上昇機会の獲得を通じた内部成長を実現できるものと考えています。

ⅱ　一都三県のマンション及び戸建の賃料動向

戸建賃貸の賃料は、マンションと比較して相対的に割安な水準にありながら、マンションの賃料と同様に上昇基調にあります。

加えて、以下の通り、戸建物件についてはマンションと比較して築浅物件と築古物件との間の賃料の上昇率の差が小さいという特性があり、築年の進行に伴う賃料成長力の低下は相対的に限定される傾向があります。このため、当初は築浅物件を中心に取得することを想定する本投資法人においては、中長期的な賃料上昇分を取り込むことが可能であり、内部成長余地が長期間にわたり持続するものと、本投資法人は考えています。

（出所）　一般財団法人日本不動産研究所「戸建・マンション賃料インデックス」より本資産運用会社が作成

（注）　　「一都三県築年数別マンション賃料推移」及び「一都三県築年数別戸建賃料推移」は、一般財団法人日本不動産研究所が各種公表資料に基づき、一都三県における専有面積70㎡～110㎡、築40年以内の物件の募集事例を集計して算出した各年の平均賃料をもとに、2016年＝100として指数化したものです。

（ホ）投資主価値の向上に資する規律ある財務戦略・分配方針

a.　財務戦略

（a）　基本方針

　　本投資法人は、投資主価値の向上に資する安定収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、以下の基本方針に基づき、計画的かつ機動的な財務戦略を実行します。

（注1）　「LTV」は、以下の計算式により算出されます。なお、LTVの計算においては後記「(b) 借入れ及びLTVの想定」（注2）に定義する本劣後バックアップローンに係る金額が存在する場合であっても、当該金額は借入金額には含めずに計算するものとします。以下同じです。

LTV＝（借入金額+投資法人債発行残高）／総資産額（注2）

（注2）　「総資産額」は、直近の決算期の貸借対照表記載の総資産額をいいます。

（b）　借入れ及びLTVの想定

　　本募集と並行して、取得予定資産の取得資金の一部に充当するため、以下の借入れ（以下「本借入れ」といいます。）を行う予定です。なお、本借入れの実行に当たっては、下記「借入先」欄記載の借入先における審査手続が完了すること、借入先が合理的に満足する貸付実行の前提条件等を満たすこと等が条件とされています。

　　また、本募集後の総資産LTV（注3）及び鑑定LTV（注4）の見込みは以下の通りです。

（注1）　「長期」とは、借入実行日から返済期限までが1年超である借入れをいいます。

（注2）　「借入予定金額」は、本書の日付現在における本投資法人の借入予定の金額であり、一般募集による手取金額等を勘案した上で、最終的な借入金額は借入実行の時点までに変更される可能性があります。加えて、本投資法人は、本募集の発行価額の総額に照らし、本借入れ全額の借入れが実行されてもなお取得予定資産の取得資金及びその関連費用の支払い（以下「本件支払」といいます。）に支障が生じると判断する場合には、本借入れとは別に、本件支払に必要と合理的に判断される金額の範囲内で、スポンサーであるケネディクスから、利払い及び元本の返済において、本借入れに劣後する追加借入れ（以下「本劣後バックアップローン」といいます。）を行う可能性があります。本書の日付現在、本劣後バックアップローンについて、本投資法人及びケネディクスは金銭消費貸借契約を締結しておらず、実際に本劣後バックアップローンが行われることが保証されているものではありません。そのため、各指標の算出においては、本劣後バックアップローンに基づく借入れは行われないことを前提に算出しています。このため、最終的な借入金額が変更された場合や、本劣後バックアップローンに基づく借入れが行われた場合、実際の各指標が本書中に記載の内容と異なる場合があります。以下同じです。

（注3）　「総資産LTV」は、以下の計算式により算出されます。なお、総資産LTVの計算においては本劣後バックアップローンに係る金額は借入予定金額には含めずに計算するものとします。

総資産LTV＝（本募集後の有利子負債総額見込額45,600百万円）／（第1期末における総資産200百万円＋取得予定資産における敷金総額見込額614百万円＋本募集後の有利子負債総額見込額45,600百万円＋本募集における発行価額の総額見込額52,515百万円（※））

（※）「本募集における発行価額の総額見込額」は、一般募集における手取金に、一般募集と同日付をもって決議された本第三者割当による新投資口発行の手取金上限の金額を加算した金額です。本募集における発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額であり、本第三者割当における発行予定投資口の全部について払込がなされることを前提としています。したがって、本募集における実際の発行価額の総額が上記発行価額の総額よりも低額となった場合には、本募集における発行価額の総額は上記よりも減少し、また本募集後の借入れは上記よりも増加する可能性があり、実際の総資産LTVが高くなる可能性があります。反対に、上記発行価額の総額よりも高額となった場合には、本募集における発行価額の総額は上記よりも増加し、また本募集後の借入れは上記よりも減少する可能性があり、実際の総資産LTVが低くなる可能性があります。以下同じです。

（注4）　「鑑定LTV」は、以下の計算式により算出されます。なお、鑑定LTVの計算においては本劣後バックアップローンに係る金額は借入予定金額には含めずに計算するものとします。

鑑定LTV＝　（本募集後の有利子負債総額見込額45,600百万円）／（第1期末における総資産200百万円＋取得予定資産における敷金総額見込額614百万円＋本募集後の有利子負債総額見込額45,600百万円＋本募集における発行価額の総額見込額52,515百万円＋取得予定資産の不動産鑑定評価額103,116百万円-取得予定価額（取得経費を含む）の総額97,565百万円）

　　なお、本借入れ及び本劣後バックアップローン（もしあれば）は、本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワークに基づくグリーンローンによる調達を予定しています。当該グリーンファイナンス・フレームワーク及びグリーンローンの詳細については、後記「③ サステナビリティ・ガバナンス体制　(イ) サステナビリティ　a. グリーンファイナンス・フレームワークの策定」及び同「c. グリーンローンの実行」をご参照下さい。

（c）　レバレッジの活用

　　本投資法人は、原則、LTV60％を上限として運用を行う方針ですが、本募集後の総資産LTVは46.1％となる見込みであり、上場時のLTVの水準を一定程度抑制することで、借入余力を活用した将来の外部成長余地を確保する方針です。

　　本募集後は、市場の状況に応じて、借入余力を活用した外部成長余力を確保しつつ、公募増資による外部成長及びそれに伴うLTVの抑制により、更なる資産規模拡大に向けて着実な外部成長を目指します。

（注）　上記はあくまでイメージであり、将来のAUM、LTV、物件取得、デット・ファイナンス、新規投資口発行、又は市場環境に関する予測若しくは目標を示すものではありません。将来の成長や資金調達の時期及び手法は、市場環境や投資機会、資金調達能力、その他の要因に左右され、上記の戦略が実施される保証はありません。また、上記は実際の縮尺の通りに作成されたものではありません。

b.　資本的支出の見通しとFFOペイアウトレシオの想定

取得予定資産は、規格が概ね統一された戸建物件であり、設備仕様が類似しており、修繕項目や費用が平準化しやすいという特徴を有しています。加えて、ケネディクスグループが新築時から関与することにより、修繕計画及び工事実施時期の管理が可能であり、ポートフォリオ全体の資本的支出を長期的に見通しやすい運用体制を構築しています。そのため、減価償却費を計画的に修繕費、内部留保及び利益超過分配に配分することが可能であると、本投資法人は考えています。

また、本投資法人は、ポートフォリオ横断的な長期修繕計画の実施と効率的なコスト管理を通じて、運営から生じるフリーキャッシュフローを柔軟かつ機動的に活用することで、投資主価値の向上を図る方針です。これらを踏まえ、本投資法人は、運用開始当初においては、FFOペイアウトレシオ（注1）が75～85％程度となる水準を目途として分配を行うことを想定しています。

（注1） FFO（Funds From Operation）ペイアウトレシオは、以下の計算式に基づき算出します。

・「FFOペイアウトレシオ」＝分配金総額（利益超過分配金を含む）÷FFO

・「FFO」＝当期純利益＋減価償却費＋繰延資産償却費－不動産等売却益＋不動産等売却損－有価証券売買等損益

（注2） 本投資法人は、毎期継続的な利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を実施するにあたり、保有資産の状況、本投資法人の長期修繕計画に基づき想定される各期の資本的支出の見込額、手元資金の状況、本投資法人の財務状態、市場環境等を総合的に勘案し、長期修繕計画に影響を及ぼさず、かつ本投資法人の財務状態に悪影響を及ぼすことがない範囲での利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）として、当面の間、当該営業期間におけるFFO（ただし、不動産売却益等を除きます。）の75～85％に相当する金額を目処（各営業期間に計上される減価償却費相当額の30％以上60％以下を目途とし、減価償却費相当額の60％を超えない金額とします。）とした、利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を行う方針です。なお、各取得予定資産に係る東京海上ディーアール株式会社又はSOMPOリスクマネジメント株式会社による建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用と中長期修繕更新費用を合計した額の年平均額は471百万円です。各取得予定資産に係る緊急・早期修繕更新費用と中長期修繕更新費用の詳細は、後記「(2) 投資対象　③ 取得予定資産の概要　(ニ) 鑑定評価書、建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書の概要」記載の緊急・早期修繕更新費用と中長期修繕更新費用をご参照下さい。また、本投資法人は、建物部分の減価償却費の算定方法につき、定額法を採用しており、かかる会計処理で計算した場合の2026年11月から2027年7月までの期間における取得予定資産の減価償却費の合計額は、月額平均79百万円を想定しており、2027年8月から2028年7月までの期間における取得予定資産の減価償却費の合計額は、月額平均79百万円を想定しています。

＜資本的支出の見通しとFFOペイアウトレシオの想定＞（イメージ図）

（注1）　「AFFO」（Adjusted Funds From Operation）は、FFOから資本的支出を差し引いた金額をいいます。

（注2）　資本的支出の見通しとFFOペイアウトレシオの想定はあくまでイメージであり、利益超過分配の対純資産比率や、これに類する比率を示すものではありません。利益超過分配の実際の金額は、経済状況、不動産市場の動向、保有資産の状況、財務状況、その他の要因により変動する可能性があり、当該分配が行われない場合もあります。

③　サステナビリティ・ガバナンス体制

（イ）サステナビリティ

本投資法人は、不動産の投資運用における環境、社会、ガバナンス（ESG）への配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指したサステナビリティの向上のため、投資に当たっては、適宜、対象物件における環境や社会への配慮についても考慮することとし、また、ポジティブ・インパクト不動産投資（注）についても検討を行うものとしています。

本投資法人は、主として一都三県に所在する「Kolet」に重点投資する方針としていますが、前記「② インベストメント・ハイライト　(イ) ケネディクスグループの市場開拓力と運用力を活かした、戸建賃貸という新たな投資機会の創出　c. 「Kolet」の概要と特徴　(c) 「Kolet」の特徴：脱炭素の推進・スマートホーム　ⅱ 環境に配慮した住まいの提供」の通り、「Kolet」では、原則として、設置可能な物件の屋根に太陽光パネルを設置する方針としており、また、全物件において、主に太陽光パネル及び非化石証書付実質再生可能エネルギー電力を導入することにより、実質的に再生可能エネルギー100％の電力を使用することが可能な仕組みが提供されています。取得予定資産についても、原則として、EV充電用コンセント及び太陽光パネルの設置や実質的に再生可能エネルギー100％の電力を使用することが可能な仕組みの提供といった環境に配慮した取組みが行われている他、取得予定資産の全てが建設時における二酸化炭素排出量がRC造と比べて約47％少なく、炭素を長期に貯蔵する木造戸建賃貸により構成されます。

また、取得予定資産の取得資金の全額を、R&Iからセカンドオピニオンを取得したグリーンファイナンス・フレームワークに基づくグリーンエクイティ・オファリング及びグリーンローンにより調達する予定であり、建設時の二酸化炭素排出量が相対的に少なく、炭素を長期に貯蔵する木造戸建を中心とした環境配慮型ポートフォリオとグリーンファイナンス・フレームワークに基づく資金調達により、グリーンバランスシート（貸借対照表）を構築することを目指します。

（注）　「ポジティブ・インパクト不動産投資」とは、国連環境計画・金融イニシアティブ（UNEPFI）が提唱する「ポジティブ・インパクト金融原則」（PIF原則）の概念、及びそれに基づく「ポジティブ・インパクト不動産投資フレームワーク」（PIREフレームワーク）に即した取り組みをいいます。

本投資法人が策定したグリーンファイナンス・フレームワーク並びに本募集におけるグリーンエクイティ・オファリング及びグリーンローンの概要は以下の通りです。

a.　グリーンファイナンス・フレームワーク（注1）の策定

本投資法人は、不動産の投資運用におけるESGへの配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指したサステナビリティの向上の一環として、「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2025」（注2）、「グリーンローン原則（Green Loan Principles）2025」（注3）、「グリーンボンド及びサステナビリティ・リンク・ボンドガイドライン（2026年版）」（注4）及び「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン（2026年版）」（注5）（以下、個別に又は総称して「原則等」といいます。）に即したグリーンファイナンス・フレームワーク（以下「本フレームワーク」といいます。）を策定しています（注6）。

本フレームワークの適合性については、R&I（注7）より、本フレームワークに基づくグリーンボンド及びグリーンローンについては原則等に適合していることを確認した旨、本フレームワークに基づくグリーンエクイティ・オファリングについては、原則等はエクイティを想定して策定されたものではないため、グリーンエクイティ・オファリングに関して原則等への適合性を評価することはできないが、本フレームワークが原則等の趣旨に準じるものであると判断した旨のセカンドオピニオン（注8）を取得しています。

本投資法人は、本フレームワークに基づいてグリーンファイナンス（グリーンボンド、グリーンローン、グリーンエクイティ・オファリング及びその他これらに類する資金調達をいいます。以下同じです。）の実施、評価、管理及びレポーティングを行い、サステナビリティを意識した幅広い投資家へESG投資の機会を提供することを目指します。

（注1） 「グリーンファイナンス・フレームワーク」は、ケネディクスグループがサステナビリティに関する取組みを強化するとともに、ESG投資を重視する投資家に投資機会を提供するために策定したフレームワークをいいます。

（注2） 「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2025」とは、国際資本市場協会（ICMA）が事務局機能を担う民間団体であるグリーンボンド・ソーシャルボンド原則執行委員会（Green Bond Principles and Social Bond Principles Executive Committee）により策定されているグリーンボンドの発行に係るガイドラインをいいます。以下同じです。

（注3） 「グリーンローン原則（Green Loan Principles）2025」とは、ローンマーケット協会（Loan Market Association：LMA）、アジア太平洋ローンマーケット協会（Asia Pacific Loan Market Association：APLMA）及びローンシンジケーション・トレーディング協会(Loan Syndications and Trading Association：LSTA)により策定された環境分野に使途を限定する融資のガイドラインをいいます。

（注4） 「グリーンボンド及びサステナビリティ・リンク・ボンドガイドライン（2026年版）」とは、グリーンボンド原則との整合性に配慮しつつ、市場関係者の実務担当者がグリーンボンドに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る具体的対応の例や我が国の特性に即した解釈を示すことで、グリーンボンドを国内で更に普及させることを目的に、環境省が2017年3月に策定・公表し、2026年に最終改訂したガイドラインをいいます。

（注5） 「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン（2026年版）」とは、環境省が2020年3月に策定・公表し、2026年に最終改訂したガイドラインをいいます。同ガイドラインでは、グリーンローンについてグリーンローン原則との整合性に配慮しつつ、グリーンローンを国内で更に普及させることを目的として、借り手、貸し手その他の関係機関の実務担当者がグリーンローンに関する具体的対応を検討する際に参考とし得る、具体的対応の例や我が国の特性に即した解釈が示されています。

（注6） 本投資法人は、本フレームワーク策定にあたり、ＳＭＢＣ日興証券株式会社をグリーンファイナンス・ストラクチャリング・エージェントとして起用しています。「グリーンファイナンス・ストラクチャリング・エージェント」とは、グリーンファイナンス・フレームワークの策定及びセカンドオピニオン取得に係る助言等を通じて、グリーンエクイティ・オファリングを含むグリーンファイナンスによる資金調達の支援を行う者をいいます。

（注7） R&Iは、1975年に設立された格付機関であり、2016年よりグリーンファイナンス評価を提供しています。R&Iは、環境省よりグリーンボンド発行モデル事業の適合性確認業務を受託し、グリーンボンド発行支援者登録者（外部レビュー部門）（環境省が登録する、グリーンボンドの発行体に対して発行支援事業（外部レビューの付与、グリーンボンドコンサルティングの実施等）を行う者のうち、外部レビュー付与業務を行う部門をいいます。）にも登録されています。

（注8） R&Iによる「セカンドオピニオン」は、企業等が環境保全及び社会貢献等を目的とする資金調達のために策定するフレームワークについての公的機関又は民間団体等が策定する当該資金調達に関連する原則等との評価時点における適合性に対するR&Iの意見です。R&Iはセカンドオピニオンによって、適合性以外の事柄（資金調達の目的となるプロジェクトの実施状況等を含みます。）について、何ら意見を表明するものではありません。また、セカンドオピニオンは資金調達の目的となるプロジェクトを実施することによる成果等を証明するものではなく、成果等について責任を負うものではありません。セカンドオピニオンは、いかなる意味においても、現在・過去・将来の事実の表明ではなく、またそのように解されてはならないものであるとともに、投資判断や財務に関する助言を構成するものでも、特定の証券の取得、売却又は保有等を推奨するものでもありません。セカンドオピニオンは、特定の投資家のために投資の適切性について述べるものでもありません。R&Iはセカンドオピニオンを行うに際し、各投資家において、取得、売却又は保有等の対象となる各証券について自ら調査し、これを評価すること、また、投資判断は、各投資家の自己責任の下に行われることを前提としています。

グリーンファイナンスで調達した資金の使途は、以下に記載するグリーン適格クライテリアを満たす戸建賃貸「Kolet」を含む住宅関連資産（以下「グリーン適格資産」といいます。）又は当該資産を対象とするプロジェクトの取得資金、設備投資資金、改修工事資金及びこれらに係るリファイナンス資金（借入金の返済資金、投資法人債の償還資金等）に限定されます。なお、既存投資の場合、資金調達から遡って36か月以内に実施した適格プロジェクトに係る支出に充当します。36か月を超えて過去に実施された支出については、プロジェクトの環境改善効果の継続性及び適格クライテリアへの適合性を改めて確認したものに限って充当します。

上記のうち木造戸建賃貸である「Kolet」については、非化石証書付実質再生可能エネルギー電力を導入した住宅とします。また、当該住宅については、可能な範囲で太陽光発電システムを設置するものとします。

当該資金使途は、「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2025」で例示されるグリーンプロジェクトカテゴリーのうち、主として「エネルギー効率」及び「再生可能エネルギー」に該当するものと整理します。

なお、取得予定資産の全てがグリーン適格資産に該当し、本募集後の2026年11月末日時点のグリーンファイナンス比率（注）は100％となる見込みです。

（注）　「グリーンファイナンス比率」は、本募集におけるグリーンエクイティ・オファリングによる調達予定額及び本借入れにおけるグリーンファイナンスでの借入れの借入予定金額の合計を、本グリーンエクイティ・オファリングにおける調達予定額及び本グリーンローンの借入予定金額の合計で除した比率をいいます。

b.　J-REIT初のIPO時グリーンエクイティ・オファリングの実行

本募集は、本フレームワークに基づき実行されるグリーンエクイティ・オファリングです。なお、上記の通り、本フレームワークについては、R&Iにより、本フレームワークに基づくグリーンエクイティ・オファリングは原則等の趣旨に準じるものであることを確認した旨のセカンドオピニオンを取得しています。

上場時におけるグリーンエクイティ・オファリングによる資金調達は、J-REIT初の事例です。

c.　グリーンローンの実行

本投資法人は、本募集に際し、本フレームワークに基づき、グリーンローンによる資金調達を行います。

本借入れ及び本劣後バックアップローン（もしあれば）は本フレームワークに基づくグリーンローンによる調達を予定しており、取得予定資産の取得資金の一部に充当する予定です。また、上記の通り、本フレームワークについては、R&Iにより、本フレームワークに基づくグリーンローンは原則等に適合していることを確認した旨のセカンドオピニオンを取得しています。

なお、本投資法人はスポンサーであるケネディクス及びパートナー企業からの資産の取得を軸とした外部成長や、ケネディクスグループの各種サポートを活用した内部成長を図りますが、これらの取引が利害関係者取引となる場合には、独立性のある意思決定プロセスで運用します。その他、本投資法人のガバナンス体制については、下記「(ロ) ガバナンス体制」をご参照下さい。

（ロ）ガバナンス体制

本投資法人は、ケネディクスグループの総合力を活用し、投資主価値の向上を追求していきます。これに当たっては、適切なガバナンス体制が重要であると考えています。具体的には以下の各種施策を講じています。

a.　役員体制

本投資法人は、執行役員及び監督役員、また、それらの役員によって構成される役員会を通じて、本資産運用会社の業務執行を監督し、本投資法人と本資産運用会社が一体となったガバナンス体制を構築しています。

本書の日付現在、本投資法人の役員は、2名の執行役員と3名の監督役員から構成され、執行役員2名はJ-REIT運用業務等における長期の経験を有しています。具体的には、執行役員市川悠は、J-REIT運用業務の経験に加え、ケネディクスグループにおける戸建賃貸ファンド事業及び戸建賃貸ブランド「Kolet」の創設を主導してきており、戸建賃貸ファンド事業では既に私募ファンドの組成及びSTO（セキュリティ・トークン・オファリング）を実現させてきた実績を有しています。執行役員長又美智留はケネディクスグループにおけるJ-REITの運用業務の経験に加え、ケネディクスグループ外でも複数企業でJ-REITの運用業務を経験し、J-REITの資産運用会社における20年以上の執務・勤務実績を有しています。これらの執行役員はそれぞれ、戸建賃貸に関する広い知識、経験、ノウハウに加え、長期にわたってJ-REITの運用業務に従事し、高度なガバナンスのもと、投資家保護と投資主価値の向上に努めてきた豊富な経験を有しています。また、監督役員3名は、公認会計士、弁護士及び学識経験者（都市計画・公共政策）の有識者である社外専門家で構成されており、それぞれの分野における高い専門的知見を活かした業務が期待されます。

本投資法人は、豊富な経験と専門的な知識を有する執行役員2名、監督役員3名による高度なガバナンス体制のもと、投資主価値向上の実現を目指します。

なお、執行役員及び監督役員のスキルマトリクスは以下の通りです。スキルマトリクスは、本投資法人を運営し、投資主価値向上を図っていくために必要なスキルとして、各役員が過去に得た知識・経験・能力を示すものであり、それぞれが保有する全ての知識・経験・能力を表すものではありません。

また、本書の日付現在の本投資法人の役員に占める女性役員比率は80％です。

b.　ケネディクスによる本投資法人への出資

投資主利益とケネディクスグループの利益の方向性を合致させることを目的としてスポンサーであるケネディクスが本投資法人へ出資することを予定しており、一般募集において、引受人は本投資法人が指定する販売先として、本資産運用会社の親会社であるケネディクスに対して、25,210口（注）を販売する予定です。

ケネディクスが本投資法人に出資し、本投資法人の投資主の利益とケネディクスの利益の方向性を合致させることが、本投資法人の投資主価値の向上に資するものと、本投資法人は認識しています。

（注）　本第三者割当による発行投資口の全部が発行された場合、ケネディクスの保有割合は約5％となる予定です。

c.　資産運用報酬

本投資法人は、規約及び資産運用委託契約に基づいて、本資産運用会社に支払う運用報酬について保有物件の不動産評価額に連動する運用報酬の他、各営業期間の1口当たり当期純利益（譲渡益を除きます。）及び東証REIT指数対比の投資口パフォーマンスに連動した運用報酬体系を採用しています。当該運用報酬体系の採用は、本投資法人の投資主利益に連動する報酬体系として、本資産運用会社に投資主価値を最大化することへのインセンティブを付与することにつながると、本投資法人は考えています。

資産運用報酬体系の詳細については、後記「4 手数料等及び税金　(3) 管理報酬等　② 本資産運用会社への資産運用報酬」をご参照下さい。

＜本資産運用会社の運用報酬体系＞

d.　意思決定フロー

本投資法人における資産の取得等が利害関係者取引となる場合には、独立性のある意思決定プロセスで運用します。利害関係者取引に該当する場合には、コンプライアンス委員会、KLT運用委員会及び本投資法人役員会（ただし、本投資法人役員会については、当該取得等が不動産又は有価証券に関するものである場合に限ります。）における審議及び決議が必要とされます。利害関係者等との取引制限等については、後記「7 管理及び運営の概要　(2) 利害関係人との取引制限　② Koletリート本部利害関係取引規程」をご参照下さい。

＜資産の取得等が利害関係者取引となる場合を含む意思決定フロー＞

(注1)　　資産の取得等が利害関係者取引とならない場合においても、本投資法人の役員会への報告は実施されます。

④　七つの「初」が切り拓く、新たなJ-REITの誕生

本投資法人や本募集には、そのポートフォリオ、ガバナンス及びサステナビリティ等の各領域において、J-REIT業界初となる以下の七つの要素や取組みが含まれています。

本投資法人は、これらの各領域において他のJ-REITに先駆ける挑戦を実現することにより、他のJ-REITとの差別化を図り、また、豊富なIPO実績を有するスポンサーのサポートを受けながら強固なガバナンス体制を構築するとともに、幅広い投資家にESG投資の機会を提供すること等により、投資主価値の向上を実現することを目指します。

⑤　本投資法人に対するサポート

（イ）サポートの概要

a．　ケネディクス及びKIPのサポートラインによる投資物件取得

本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス及びKIPとの間で、2026年10月19日付でサポートライン覚書を締結し、ケネディクス及びKIPが取り扱う不動産等について、本資産運用会社以外の者に遅れることなく購入を検討することができます。

サポートライン覚書の概要については、後記「(ロ) ケネディクス及びKIPのサポート　a．サポートライン覚書の概要」をご参照下さい。

b．　ウェアハウジング機能による機動的な投資物件取得

本資産運用会社は、サポートライン覚書において、本投資法人が取得を希望する物件について、ケネディクスに対して物件の取得及び一時的な所有の依頼を、KIPに対して不動産投資ファンドの組成及び当該ファンドでの物件の取得の依頼を、それぞれすることができ、ケネディクス及びKIPは、本資産運用会社からかかる依頼を受けた場合には誠実に検討することとなっています。これにより、資金調達の時期や投資基準との整合性等の理由で本投資法人が直ちに取得できない物件について、本投資法人の取得機会を優先的に確保し、機動的な物件取得を図ります。ケネディクスによるウェアハウジング機能の概要については、後記「(ロ) ケネディクス及びKIPのサポート　a．サポートライン覚書の概要」をご参照下さい。

なお、ケネディクス及びその子会社等との取引については、利害関係者との取引の基準をKoletリート本部利害関係取引規程等により定め、かつ、運営面においても独立性を保つ等、コンプライアンスやガバナンスの体制に十分に注意した運営を行います。Koletリート本部利害関係取引規程の詳細については、後記「7 管理及び運営の概要　(2) 利害関係人との取引制限　② Koletリート本部利害関係取引規程」をご参照下さい。

c．　三井住友ファイナンス＆リース株式会社及びSMFLみらいパートナーズ株式会社のサポートによる投資物件取得

本資産運用会社は、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及びSMFLみらいパートナーズ株式会社（以下、本c.において「サポート会社」といいます。）との間でサポート契約を締結しています。サポート契約に基づき、サポート会社は、①本資産運用会社に対する物件情報の提供、②SMFLみらいパートナーズ株式会社によるブリッジによる取得機会の提供及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社によるSPCブリッジに対する資金調達手段の提供並びに③その他の支援を行います。サポート契約の概要については、後記「(ハ) サポート会社によるサポート体制」をご参照下さい。

なお、サポート会社も、ケネディクス及びその子会社等と同様利害関係者に該当するため、利害関係者との取引の基準を定めるKoletリート本部利害関係取引規程等の対象となります。

（ロ）ケネディクス及びKIPのサポート

a．　サポートライン覚書の概要

本投資法人及び本資産運用会社は、ケネディクス及びKIPとの間で、不動産、不動産信託受益権、不動産対応証券（後記「(2) 投資対象　① 投資対象とする資産の種類　(ロ)」に定義します。以下同じです。）、不動産を裏付けとする匿名組合出資持分等（開発段階の不動産を含み、以下、本項において「不動産等」と総称します。）の情報提供及び売買に係る方法及び手順等を定めることを目的として、2026年10月19日付でサポートライン覚書を締結しています。サポートライン覚書の概要は、以下の通りです。

ⅰ. スポンサー会社による不動産等の供給面でのサポート

(ⅰ）ケネディクスが入手した不動産等売却情報の提供

ケネディクスは、不動産情報提供等に関する覚書（その後の変更等を含み、以下「サポートライン覚書」といいます。）の各当事者以外の者により保有又は運用される不動産等の売却情報（以下「不動産等売却情報」といいます。）を自ら入手した場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者（KIPを含みますが、これに限られません。以下同様とします。）に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクスが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。

(ⅱ）ケネディクスの自己投資不動産等の売却

ケネディクスは、自己、自己が全額出資する法人、自己が全額投資するファンド（匿名組合を含みますがこれに限られません。）若しくは自己が全額出資する法人が全額投資するファンド（匿名組合を含みますがこれに限られません。）にて所有し、又は取得する予定である不動産等（下記ⅲ.に定める本資産運用会社からのウェアハウジングの依頼に基づき所有する不動産等を除きます。）の売却を検討する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、ケネディクスが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本投資法人に対する売却が禁止される場合はこの限りではありません。

(ⅲ）KIPの私募ファンドからの不動産等の売却

KIPは、KIPがアセットマネジメント業務を受託する不動産投資ファンド（下記ⅱ.に定めるウェアハウジングファンドを除きます。）が所有する不動産等を売却する場合において、当該不動産等が本投資法人の投資基準に合致すると合理的に判断した場合には、本資産運用会社以外の者に対する提供に遅れることなく、当該不動産等売却情報を本資産運用会社に対して提供します。ただし、KIP又は当該不動産投資ファンドが締結している諸契約若しくは合意又は法令等により、本資産運用会社に対する情報提供が禁止される場合はこの限りではありません。

ⅱ. ウェアハウジングファンドからの不動産等の売却

本資産運用会社は、ケネディクス又はKIPその他第三者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、KIPに不動産ファンド（以下「ウェアハウジングファンド」といいます。）の組成を依頼することができます。KIPは、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合には、これを誠実に検討します。

当該依頼は、当該不動産等が、以下の条件を満たす場合に行えるものとします。

（a）当該不動産等が本投資法人の投資基準に適合すると合理的に見込まれること。

（b）当該ウェアハウジングファンドにおいて想定されるターゲットリターン（内部収益率（IRR）その他これに類する指標を含みます。）が、KIPにおける投資基準を充足すると合理的に見込まれること。

当該依頼がなされた場合において、KIPがウェアハウジングファンドを組成することを決定した場合、当該不動産等の取得に係る売買契約は、当該不動産等の売主とKIPが指定する第三者（特別目的会社を含みますがこれに限られません。）との間で締結します。

本投資法人は、本資産運用会社及びKIPその他のウェアハウジングファンドの関係者との協議及び合意に基づき、ウェアハウジングファンドに対し、デット・ファイナンス（貸付、メザニンローンその他これに類する形態を含みます。）及び／又はエクイティ・ファイナンス（匿名組合出資その他これに類する形態を含みます。）による資金提供を行うことができます。

当該資金提供に係る条件（利率、分配水準、優先劣後関係その他の条件）は、本投資法人、本資産運用会社及びKIPの間で別途協議の上定めるものとします。

ウェアハウジングファンドが所有する不動産等（以下「ウェアハウジングファンド不動産」といいます。）を売却する場合、原則として、以下の売却手続に従います。

（a）KIPは、ウェアハウジングファンド不動産の本投資法人の希望買取価格が当該ウェアハウジングファンドにおいて設定されたターゲットリターンを充足する水準に達すると合理的に見込まれる場合には、ウェアハウジングファンド不動産の本投資法人への売却を本資産運用会社に対して優先的に申し入れます。

（b）KIPは、上記（a）の本資産運用会社への売却申入れ後、本資産運用会社とウェアハウジングファンド不動産の売買条件について誠実に協議します。

（c）KIPは、上記（b）の協議においてウェアハウジングファンド不動産の売買について合意に至らなかった場合等、一定の事由（以下「第三者売却事由」といいます。）に該当することとなった場合には、ウェアハウジングファンド不動産の売却を本資産運用会社以外の者に申し入れる旨を本資産運用会社に通知した上で、ウェアハウジングファンド不動産の売却を第三者に申し入れることができます。

前段の売却手続や第三者売却事由の詳細については、組成されるウェアハウジングファンド毎に個別に定めた上で、ケネディクスを除くサポートライン覚書の各当事者及びウェアハウジングファンドの間で別途合意します。

本資産運用会社は、ウェアハウジングファンド不動産が、本投資法人の投資基準を満たし、かつ、本資産運用会社の社内規程等に適合する限り、本投資法人による取得を誠実に検討します。

ⅲ. ケネディクスによるウェアハウジング

本資産運用会社は、ケネディクス又はKIPその他第三者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、その取得及び一時的な所有をケネディクスに依頼することができます。ケネディクスは、本資産運用会社から当該依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。

ケネディクスは、本資産運用会社による当該依頼を承諾した場合、ケネディクス又はケネディクスが全額出資する法人において当該依頼に係る不動産等を取得します。

ケネディクスが本資産運用会社による当該依頼に基づき不動産等を取得した場合、取得日から1年間、本資産運用会社以外の者に対し当該不動産等の売却その他の処分の申入れをしてはならず、また、かかる期間内に本資産運用会社が本投資法人による取得を申し出た場合、これに応じなければなりません。

本資産運用会社は、上記に基づきケネディクス又はケネディクスが全額出資する法人が取得した不動産等が、本投資法人の投資基準を満たし、かつ、本資産運用会社の社内規程等に適合する限り、本投資法人による取得を誠実に検討します。

ⅳ. ケネディクスによる売買契約の締結による取得機会確保

本資産運用会社は、KIPその他第三者により保有又は運用される不動産等につき、将来における本投資法人での取得機会の確保を目的として、ケネディクスに対し、当該不動産等に係る売買契約を締結することを依頼することができます。ケネディクスは、本資産運用会社からかかる依頼を受けた場合は、これを誠実に検討します。

ケネディクスは、本資産運用会社の依頼を承諾した場合、本資産運用会社と協議の上、ケネディクス又はケネディクスが全額出資する法人において本資産運用会社の依頼に係る不動産等を保有又は運用する者との間で、将来当該不動産等の買主を本投資法人又はウェアハウジングファンドに変更することが可能な内容の売買契約を締結し、本資産運用会社より請求があった場合には、当該不動産等の買主を本投資法人又はウェアハウジングファンドに変更することにより、本投資法人に不動産等の取得機会を提供するものとします。

ケネディクス又はケネディクスが全額出資する法人が本資産運用会社の依頼に基づき売買契約を締結した場合、ケネディクスは自ら又はケネディクスが全額出資する法人をして、本資産運用会社と予め協議して定める当該売買契約所定の売買実行日までの間は、本資産運用会社の承諾なく当該不動産等を取得してはなりません。

ⅴ. ケネディクスによる開発サポート

ケネディクスは、本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等において、施設の毀損又は劣化等により、短期的又は中長期的に収益の低下が予想され、再開発を行うことにより中長期的に安定した収益性を確保することが見込まれる場合において本資産運用会社より再開発に係るサポートの依頼があったとき、又は本投資法人が投資可能な資産の新規の開発案件に係るサポートの依頼があった場合、ケネディクス又はケネディクスが出資する法人をして、かかる再開発又は開発案件に係るサポートの提供に向け本資産運用会社と協議し又は協議させ、実務上合理的な範囲及び条件でこれに協力します。

ⅵ. プロパティ・マネジメント契約の締結協議

本投資法人が保有する不動産等又は取得を検討している不動産等に関し、プロパティ・マネジメント業務の提供を本資産運用会社から依頼された場合には、ケネディクスは、かかる依頼を誠実に検討します。当該依頼を受けたケネディクスは、ケネディクス又はそのグループ会社を通じて、本資産運用会社と協議し、合意の上、別途締結するプロパティ・マネジメント業務委託契約に基づき、本投資法人及び本資産運用会社に対して、プロパティ・マネジメント業務の提供その他の必要な支援を行います。

ⅶ. リーシング業務の支援

ケネディクスは、本投資法人保有不動産等のリーシング業務に関し、本資産運用会社の要請に応じて、ケネディクスが運営するKolet専用リーシングウェブサイトへの本投資法人保有不動産等の掲載等、実務上合理的な範囲で支援を行います。

ⅷ. 不動産データベースの管理・支援

ケネディクスは、本資産運用会社から依頼された場合、ケネディクスが保有し運営するデータベースシステムを活用し、本投資法人が保有し又は取得を検討する不動産等のデータ管理、当該システムに蓄積されたデータに基づく市場動向、ポートフォリオ動向その他の分析等について実務上合理的な範囲で必要な支援を行います。

ⅸ. 環境配慮技術及びノウハウの提供

ケネディクスは、本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社と協議の上、本投資法人が保有する不動産等に関する環境配慮技術及びノウハウの提供について、実務上可能な範囲でこれに協力します。

ⅹ. 人的サポート及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供

ケネディクスは、本投資法人及び本資産運用会社から依頼された場合、本資産運用会社に対し、適用法令に反しない範囲で、自ら、人材の出向を含め必要とされる人材確保及び本投資法人の運営に必要なノウハウの提供について、協力を行うことを検討するものとします。

ⅺ. ケネディクスによるブランディング・マーケティングサポート

ケネディクスは、Koletブランド（「Kolet」の名称及び商標並びに住宅ブランドの無形の価値を総称していいます。以下同じです。）の維持及び向上並びにKoletブランドに係る事業基盤の整備を目的として、以下の（a）及び（b）の機能を担うものとします。

（a）Koletブランドに係る商標権を含む知的財産権の維持及び管理

（b）Koletブランドに係る住宅ブランドの企画、開発及び運営

ケネディクスが行うKoletブランドに関するマーケティング業務に係る費用の負担は、以下の（a）乃至（c）に従うものとします。

（a）本投資法人が保有する不動産等のリーシングを直接的な目的とし、当該不動産等の稼働率向上又は賃料収入の増加に直接的に寄与するマーケティング施策に係る費用は、原則として本投資法人の負担とします。

（b）戸建賃貸市場の啓蒙、Koletブランド全体の認知向上、ブランド価値の維持及び向上その他特定の不動産に直接的に紐づかない広告宣伝及びブランディング施策に係る費用は、原則としてケネディクスの負担とします。なお、かかる宣伝又は施策の実施は、ケネディクスの完全な裁量によるものとし、ケネディクスは実施の義務を負うものではありません。

（c）上記（a）及び（b）のいずれにも明確に該当しない施策に係る費用については、その目的、内容及び期待される効果を踏まえ、本投資法人、本資産運用会社及びケネディクスの間で協議の上で決定するものとします。

ⅻ. その他の事項

サポートライン覚書の有効期間は、2026年10月19日から1年間とします。サポートライン覚書は、いずれかの当事者が有効期間満了日の30日前までに他の全覚書当事者に対して期限の更新をしない旨の書面による通知を行わない限り、更に1年間、同一の条件にて自動更新され、以後も同様とします。

また、サポートライン覚書に基づく情報提供等の結果、本投資法人が不動産等売却情報の提供を受け、かつ、本投資法人が別途ケネディクスと協議し合意の上、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号。その後の改正を含みます。以下「宅地建物取引業法」といいます。）に基づく媒介業務の提供又は金融商品取引法に基づく媒介業務の提供を依頼し、これにより不動産等を取得するに至ったときは、適用ある法令（条例・通達等を含みます。）、通常の商慣習及び役務提供の内容に基づき別途合意した金額の媒介報酬を支払います。

加えて、本投資法人は、別途ケネディクス及びKIPと協議し合意した場合には、媒介報酬のほか、ケネディクス及びKIPが本覚書に基づき本投資法人に対して提供した役務等（スキーム構築に関するアドバイスの提供、不動産等の調査業務、取引に要する書類作成業務、売買契約の締結による取得機会確保、プロパティ・マネジメント業務、リーシング業務、不動産データベースの管理業務、媒介業務に該当しない案件探索や取引成立のためのサポート業務を含みますがこれらに限られません。）に対する報酬として、適用ある法令（条例・通達等を含む。）、通常の商慣習及び役務提供の内容に基づき別途合意した金額を支払います。

xiii. その他のサポートライン覚書

本資産運用会社は、本投資法人の他に、KDX不動産投資法人及びケネディクス・プライベート投資法人に対して資産運用に関する業務を提供しており、ケネディクス、KIP及び本資産運用会社は、KDX不動産投資法人又はケネディクス・プライベート投資法人との間で、それぞれサポートライン覚書を締結しています。

また、サポートライン覚書においては、サポートライン覚書に基づきケネディクス又はKIPより提供を受けた不動産等売却情報及びウェアハウジングされた不動産等について、本資産運用会社が善良なる管理者の注意をもって忠実に取得を検討した上で、本投資法人による取得を見送る判断をした場合（以下、当該取得を見送った不動産等を、「取得見送り不動産等」といいます。）、取得見送り不動産等を本資産運用会社がアセットマネジメント業務を提供する他の投資法人において検討し、当該他の投資法人がこれに基づいて取得見送り不動産等を取得することがあることを予め了承するものとされています（ただし、本資産運用会社は、当該他の投資法人が取得見送り不動産等を取得した場合において、当該取得見送り不動産等が、本投資法人が買付証明書を提出したものであったときは、遅滞なくこれを本投資法人に報告するものとされています。）。

なお、本資産運用会社は、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、各投資法人間における利益相反を防止し、各投資法人に対する業務の忠実性を確保することを目指して「パイプライン会議」を設置し、「優先検討権」に関するルールを採用しています。当該ルールの概要については、前記「第1 ファンドの状況　1 投資法人の概況　(4) 投資法人の機構　③ KLT資産運用業務に係る投資運用の意思決定に関する事項　(ハ) 各投資法人間における利益相反の防止（優先検討権の概要）」をご参照下さい。

（ハ）サポート会社によるサポート体制

本資産運用会社は、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及びSMFLみらいパートナーズ株式会社との間でサポート契約を締結しています。

サポート会社との間のサポート契約に基づくサポートの内容は次の通りです。

⑥　投資主優待制度の導入

本投資法人は、投資主の満足度を向上させ、個人投資家をはじめとする投資家に投資主の裾野を拡大することを企図し、各営業期間末日（初回は2027年7月末日）（以下、本⑥において「基準日」といいます。）において本投資法人の投資主名簿に記載又は記録された各投資主を対象として、投資主優待制度（以下「本投資主優待制度」といいます。）を導入することを予定しています。なお、本投資主優待制度に係る費用は本資産運用会社により費用負担され、本投資法人の負担はありません。

＜本投資主優待制度の概要＞

（注1）　本投資主優待制度の対象ホテルは、ケネディクスグループの一つであるケネディクス・プロパティ・デザイン株式会社が運営する物件であり、本投資法人の取得予定資産ではなく、また、本投資法人が将来的に取得する予定もありません。

（注2）　上記の本投資主優待制度の内容は、本書の日付現在において実施を予定しているものであり、今後内容が変更され、又は実施が取りやめられる可能性があります。かかるリスクについては、後記「3 投資リスク　(1) リスク要因　⑦ その他　(ト) 投資主優待制度に関するリスク」をご参照下さい。

⑦　資産運用に関する基本方針・ポートフォリオ構築方針・運用方針等

（イ）用途

本投資法人は、戸建住宅及びタウンハウスを主たる投資対象としつつ、共同住宅を含む、構造上主として居住の用に供される不動産全般にも投資できるものとします。

ゴルフ場、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（昭和23年法律第122号。その後の改正を含みます。）第2条第5項に定める性風俗関連特殊営業店は投資対象外とします。

（ロ）地域

投資対象地域については、主として一都三県とし、従たる投資対象地域として、一都三県以外の地域であっても政令指定都市その他の雇用及び人口が集積する日本の主要都市への通勤需要が見込まれる周辺圏域とします。具体的には、一都三県への投資比率（取得価格ベース）を90％以上とし、国内の一都三県以外の地域への投資比率を10％以下とします。

（ハ）規模

投資物件の1投資物件当たりの最低投資規模は定めず、最高投資規模は、本投資法人の総資産額の10％を超過しない範囲とします。

（ニ）保有期間及び売却方針

a.　原則として中長期的観点から投資物件を取得し、短期売買目的の投資物件の取得は行いません。ここで、短期とは1年未満の期間を、中期とは1年以上5年以下の期間を、長期とは5年を超える期間をいいます。

b.　投資物件について以下のｉからⅲに該当する事象が発生した場合には、当該物件の短期売却を検討及び実施することができます。

ｉ　本投資法人のポートフォリオ構築上、売却を行うことが本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合

ⅱ　平均的な実勢価格を超える購入価格を提示する購入希望先が現れた場合等、売却を行うことが本投資法人の収益獲得に寄与する場合

ⅲ　経済情勢の著しい変化又は災害等による建物の毀損、劣化等により、当初想定した賃貸事業収支の確保が困難となり、追加的な措置によっても回復の見込みがないと判断される場合

c.　保有する投資物件の売却を行う場合は、当該投資物件の現状における収益性並びにマーケット動向を踏まえた将来的な収益見通し及び資産価値の増減等を総合的に勘案し、ポートフォリオにおける当該投資物件の存在意義を判断して決定されます。

d.　投資物件の売却に当たっては、投資物件の建て替えの難易度、建替えに係るコスト並びに建替えに係る期間中及び新築後の募集期間中の空室損の見込み、並びに、建替え後の賃料収入の見込み等を踏まえ売却の要否を検討するほか、より高い価格での売却が実現できるよう、競争入札方式の導入、有力不動産仲介業者の活用、エンドテナントへの紹介等の方策を採用することを基本として、その他の諸条件も考慮しつつ、エンドテナントを含むより有利な売却先への売却を検討します。また、本投資法人のポートフォリオの構築上、本投資法人の中長期的な戦略から見て適切であると判断される場合には、上記方策によらず、交換取引又は相互売買取引等の方策も検討するほか、個別の投資物件の売却だけでなく、複数の投資物件を裏付資産とする信託受益権毎の売却も検討します。また、購入検討先の属性や購入資金調達状況、購入目的等の調査を行い、不測のトラブルの回避を図ります。

（ホ）匿名組合出資持分若しくは不動産対応証券又はLPS持分への投資

本投資法人は、本投資法人のポートフォリオ構成を踏まえ、投資主利益の最大化の観点から必要かつ有益と判断した場合には、不動産に関する匿名組合出資持分（下記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (イ)」に定義します。）若しくは不動産対応証券又はLPS持分（下記「(2) 投資対象 ① 投資対象とする資産の種類 (ハ)」に定義します。）への投資を行うことができます。なお、本（ホ）による投資を行う場合については、運用ガイドラインに定める個別投資基準に合致することを要しません。

（２）【投資対象】

①　投資対象とする資産の種類

本投資法人の主要な投資対象は、不動産等とします。本投資法人は、不動産等のほか、下記（イ）に掲げる不動産同等物及び下記（ロ）に掲げる不動産対応証券に投資することができます（規約別紙1「資産運用の対象及び方針　資産運用の対象とする特定資産の種類、目的及び範囲」）。

（イ）　不動産同等物（次に掲げる資産をいいます。以下同じです。）

a.　地役権

b.　地役権を信託する信託の受益権

c.　信託財産を主として不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

d.　当事者の一方が相手方の行う不動産等又は上記a.乃至c.に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分（以下「不動産に関する匿名組合出資持分」といいます。）

e.　信託財産を主として不動産に関する匿名組合出資持分に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

（ロ）　不動産対応証券（裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等又は不動産同等物に投資することを目的とする、次に掲げる資産をいいます。以下同じです。）

a.　優先出資証券（資産の流動化に関する法律（平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。）（以下「資産流動化法」といいます。）第2条第9項に規定する優先出資証券をいいます。以下同じです。）

b.　受益証券（投信法第2条第7項に規定する受益証券をいいます。）

c.　投資証券（投信法第2条第15項に規定する投資証券をいいます。）

d.　特定目的信託の受益証券（資産流動化法第2条第15項に規定する特定目的信託の受益証券（不動産等、上記（イ）b.、c.又はe.に規定する資産に投資するものを除きます。）をいいます。）

（ハ）　本投資法人は、上記（イ）及び（ロ）に掲げる不動産同等物及び不動産対応証券（以下、これらの資産と不動産等を総称して「不動産関連資産」といいます。）のほか、次に掲げる特定資産に投資することができます。

a.　預金

b.　コール・ローン

c.　譲渡性預金証書

d.　有価証券（投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法施行令」といいます。）第3条第1号に規定するもの（ただし、上記（ロ）a.乃至d.及び本（ハ）並びに下記（ニ）に掲げる特定資産を除きます。）をいいます。）

e.　金銭債権（投信法施行令第3条第7号に規定するものをいいます。ただし、上記a.乃至d.に掲げる資産を除きます。）

f.　信託財産を上記a.乃至e.に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

g.　デリバティブ取引に係る権利（投信法施行令第3条第2号に規定するものをいいます。）

h.　再生可能エネルギー発電設備（投信法施行令第3条第11号に規定するものをいいます。）

i.　投資事業有限責任組合契約に関する法律（平成10年法律第90号。その後の改正を含みます。）第3条第1項に規定する投資事業有限責任組合契約に基づく権利（以下「LPS持分」といいます。）

（ニ）　本投資法人は、上記（イ）乃至（ハ）に定める特定資産のほか、不動産関連資産への投資にあたり必要がある場合又は有用な場合には、以下に掲げる資産に投資することができます。

a.　商標法（昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。）に規定する商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権

b.　温泉法（昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。）第2条第1項に規定する温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備 

c.　著作権法（昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。）に基づく著作権等

d.　民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。）（以下「民法」といいます。）第667条に規定する組合（不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権等を出資することにより設立され、その賃貸・運営・管理等を目的としたものに限ります。）の出資持分

e.　民法に規定する動産（上記（ハ）h.に掲げる資産に該当するものを除きます。）

f.　株式

g.　不動産関連資産への投資に付随して取得するその他の権利

h.　信託財産を上記a.乃至g.に掲げるものに対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

i.　資産流動化法第2条第6項に規定する特定出資

j.　信用金庫法（昭和26年法律第238号。その後の改正を含みます。）に定める出資

k.　中小企業等協同組合法（昭和24年法律第181号。その後の改正を含みます。）に定める出資

l.　地球温暖化対策の推進に関する法律（平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。）に基づく国際協力排出削減量その他これに類似するもの、又は排出権（温室効果ガスに関する排出権を含みます。）

②　投資基準及び地域別、用途別等による投資割合

（イ）　投資基準については、前記「(1) 投資方針　② インベストメント・ハイライト　(ロ) 戸建賃貸のパイオニアとして構築した運営管理体制と長期的な資産価値を支える運用・売却戦略　a. 「Kolet」への集中投資　(a) 投資基準」をご参照下さい。

（ロ）　地域別、用途別等による投資割合については、前記「(1) 投資方針　⑦ 資産運用に関する基本方針・ポートフォリオ構築方針・運用方針等」をご参照下さい。

③　取得予定資産の概要

本投資法人は、一般募集の対象となる投資口の発行により調達した資金及び借入金により、取得予定資産を、本投資口が東京証券取引所に上場された後、遅滞なく取得する予定です。

本投資法人は、取得予定資産について、2026年10月19日付で、各取得予定資産に係る現受益者（以下「売主」と総称します。）との間で、信託受益権売買契約（以下「本件売買契約」と総称します。）を締結していますが、本件売買契約は、いずれもフォワード・コミットメント等に該当します。

本件売買契約上、売主若しくは買主（以下「違反当事者」といいます。）が本件売買契約に違反し、相手方が本件売買契約を解除した場合には、相手方は、違反当事者に対して、売買代金の10％相当額の違約金の支払いを請求することができるものとされています。

ただし、本件売買契約においては、本投資法人による投資口の募集、金融機関からの借入れその他により、売買代金の支払いに必要な資金調達を完了したこと等が売買代金支払の前提条件とされており、かかる条件が成就しない場合には、本投資法人は、違約金等を負担することなく本件売買契約を解除できるものとされています。

したがって、本募集又は資金の借入れ等が完了できずに本件売買契約上の代金支払義務を履行できない場合においても、本投資法人が違約金等を負担することにはならないため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。

なお、取得予定資産の売主は、Koletリート本部利害関係取引規程に定める利害関係者に該当することから、本投資法人と当該利害関係者との間の本件売買契約の締結に際しては、本資産運用会社は、利害関係取引規程その他の社内規程に基づき、必要な審議及び決議を経ています。利害関係取引規程については、後記「7 管理及び運営の概要　(2) 利害関係人との取引制限　② Koletリート本部利害関係取引規程　(ハ) 利害関係者との取引」をご参照下さい。

（イ）　取得予定資産（不動産信託受益権）の一覧

本投資法人が取得する予定の取得予定資産たる不動産信託受益権（以下「本件不動産受益権」といいます。）の内容は、以下の通りです。

(注1) 「比率」は、取得予定資産（本件不動産受益権）の取得予定価格の合計に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注2) Kolet37については、本投資法人による取得までに信託設定が行われ、本投資法人が信託受益権を取得する予定です。上表の記載は本書の日付現在の想定に基づき記載しています。

（ロ）　投資対象不動産の概要、主要な不動産等、担保提供の状況等

取得予定資産に係る不動産管理処分信託の信託財産である投資対象不動産の概要は以下の通りです。

取得予定資産に係る投資対象不動産について、主要な不動産（その総賃料収入が全賃料収入の10％以上を占める物件をいいます。）はありません。

取得予定資産に係る投資対象不動産について、担保権が設定されているものはありません。

取得予定資産に係る投資対象不動産の全てについて、東急住宅リースがプロパティ・マネジメント業務を受託する予定です。