第二部 【企業情報】

(1) 連結経営指標等

(注) １．当社は2020年11月16日に株式会社ホームネットを株式移転完全子会社とする単独株式移転により、株式移転完全親会社として設立されました。第１期の連結財務諸表は、株式移転により完全子会社となった株式会社ホームネットの連結財務諸表を引き継いで作成しております。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。

４．当社は2022年５月23日付で普通株式及びＡ種優先株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。第１期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

５．当社株式は非上場であるため株価収益率を記載しておりません。

６．第２期の営業活動によるキャッシュ・フローの大幅な減少は、販売用不動産の増加及び仕掛販売用不動産の増加等によるものです。

７．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。）は、年間の平均人員を(　)外書で記載しております。

８．１株当たり純資産額については、優先株主に対する残余財産の分配額を控除して算定しております。

９．2022年８月５日付で、Ａ種優先株主の株式取得請求権の行使を受けたことにより、408,000株のうち306,000株のＡ種優先株式を自己株式として取得し、対価として普通株式630,151株を交付しております。また、2022年８月５日開催の臨時株主総会決議により、Ａ種優先株式102,000株を自己株式として取得しております。また、会社法第178条の規定に基づき2022年７月15日開催の取締役会決議により、2022年８月５日付で当該Ａ種優先株式を消却しております。なお、当社は2022年８月５日開催の臨時株主総会において、種類株式を発行する旨の定款の定めを廃止しております。

10．前連結会計年度(第１期)及び当連結会計年度(第２期)の連結財務諸表については、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、三優監査法人による監査を受けております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １．当社は2020年11月16日設立であり、第１期は2020年11月16日から2020年11月30日までの15日となっております。

２．営業収益には、消費税等は含まれておりません。

３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため、また、１株当たり当期純損失であるため、記載しておりません。

４．当社は、2022年５月23日付で普通株式及びＡ種優先株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。第１期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し１株当たり純資産額及び１株当たり当期純損失を算定しております。

５．１株当たり配当額及び配当性向については、配当を実施していないため、記載しておりません。

６．自己資本利益率については、当期純損失を計上しているため記載しておりません。

７．株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。

８．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を(　)外書で記載しております。

９．１株当たり純資産額については、優先株主に対する残余財産の分配額を控除して算定しております。

10．2022年８月５日付で、Ａ種優先株主の株式取得請求権の行使を受けたことにより、408,000株のうち306,000株のＡ種優先株式を自己株式として取得し、対価として普通株式630,151株を交付しております。また、2022年８月５日開催の臨時株主総会決議により、Ａ種優先株式102,000株を自己株式として取得しております。また、会社法第178条の規定に基づき2022年７月15日開催の取締役会決議により、2022年８月５日付で当該Ａ種株式を消却しております。なお、当社は2022年８月５日開催の臨時株主総会において、Ａ種優先株式を発行する旨の定款の定めを廃止しております。

11．前事業年度(第１期)及び当事業年度(第２期)の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号)に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、三優監査法人の監査を受けております。

(参考情報)

当社は2020年11月16日に単独株式移転により株式会社ホームネットの完全親会社として設立されました。当社の株式移転完全子会社である株式会社ホームネットの主要な経営指標等の推移は次の通りであります。

(注) １．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、第17期、第18期及び第19期については、潜在株式は存在するものの、株式会社ホームネット株式は非上場であり、期中平均株価が把握できないため記載しておりません。また、第20期及び第21期については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．第17期、第18期、第19期及び第21期については、配当を実施していないため、１株当たり配当額及び配当性向については記載しておりません。第20期については、現物配当を実施しておりますが、１株当たり配当額及び配当性向に含めておりません。

４．株価収益率については、株式会社ホームネット株式は非上場であるため、記載しておりません。

５．従業員数は就業人員(株式会社ホームネットから同社外への出向者を除き、同社外から同社内への出向者（兼務出向を除く)を含む。）であり、臨時雇用者数（パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。）は、年間の平均人員を(　)外書で記載しております。

６．第19期の１株当たり純資産額については、Ａ種優先株主に対する残余財産の分配額を控除して算定しております。なお、2020年11月16日付で定款変更により、Ａ種優先株式の定めを廃止しています。

７．参考情報の主要な経営指標等については、「会計計算規則」(平成18年法務省令第13号)に基づき算出しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定による監査証明を受けておりません。

８．当社は、2022年5月23日付で普通株式及びＡ種優先株式１株につき３株の割合で株式分割を行っております。そこで、東京証券取引所自主規制法人の引受担当者宛通知「『新規上場申請のための有価証券報告書(Ⅰの部)』の作成上の留意点について」(平成24年８月21日付東証上審第133号)に基づき、第17期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して算定した場合の１株当たり指標の推移を参考までに掲げると、以下のとおりとなります。

２ 【沿革】

当社は、2020年11月16日に株式移転により、株式会社ホームネットの完全親会社として設立されました。

株式会社ホームネットは、代表取締役の濱中雄大が目標としていた不動産事業での興業を実現すべく、2000年12月に設立しました。その後、子会社の買収や設立を経て企業グループとなったことから、グループ全体の持続的な成長維持のため、事業領域および業容拡大に即したグループ経営形態への変化が必要と考え、現在の持株会社体制に移行しております。

以下、当社グループの沿革として、株式会社ホームネットの沿革と併せて記載しております。

(株式会社ホームネット)

(株式会社ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ)

※　AIを活用して不動産価格査定を行い、不動産の売り手から不動産会社または不動産ポータルサイトが直接買い取る不動産売却のビジネスモデル

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社及び子会社８社で構成されており、「リアル(住まい)×テクノロジー」で顧客のライフサイクルやニーズにあった住まい・サービスを提供しております。

当社グループが扱う主力商品は、リノベーション済中古区分所有マンションであり、株式会社ホームネットが北海道から沖縄まで主要都市部で販売しています。また山口県と秋田県では株式会社ファーストホーム、株式会社サンコーホームが地元有数の施工会社として新築戸建の請負を行っております。

各地域の住宅事情にあった住宅供給を行うことをコンセプトとした展開に加え、住まい・住み替えに関わる主なプロセス、すなわち住宅購入・売却以外の住宅リフォーム・リノベーション、不動産賃貸等のサービスも提供しております。

また、当社グループは中古住宅再生および戸建住宅を取り扱うリアル(実取引)を通じて蓄積してきた不動産情報のデータベースを有しており、当社グループが全国に展開する拠点の先にある仲介会社ネットワークを介した情報の受け渡しとテクノロジーとしてのAI査定やポータルサイトの機能をも有している『KAITRY』にて直接一般顧客と情報の受け渡しを行うことで幅広い不動産情報を取り扱っております。

上記事業内容を総称して、当社グループではKAITRY事業としております。当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであります。

※　各子会社の左肩の％表記は、本書提出日現在の矢印でつながる会社間の持ち株比率を表しております。

なお、当社は特定上場会社等に該当し、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準のうち、上場会社の規模との対比で定められる数値基準については連結ベースの計数に基づいて判断することとなります。

(1) 不動産供給の状況

１．中古住宅再生

株式会社ホームネットの全国９拠点(2021年11月末現在／11拠点：2022年８月末現在)で中古区分所有マンションを仕入れ、リノベーションを施した上で販売しております。取扱い物件はファミリー実需向けでマーケットが一番広い30、40歳代の一次取得者をターゲットとしております。全国拠点において地元の売主、買主、仲介会社、リノベーション工事業者と取引しており、また、仕入資金については同社が各拠点の地元金融機関から調達しております。

２．戸建住宅

戸建住宅は株式会社ファーストホーム(山口県に７拠点)及び株式会社サンコーホーム(秋田県に４拠点)において、主に新築戸建住宅を扱っております。両社ともに顧客要望に応じた注文住宅の請負建築を得意として地元に根ざした事業展開を行っており、株式会社ファーストホーム約2,500棟、株式会社サンコーホーム約2,500棟、累計約5,000棟の引渡し実績があります(株式会社ファーストホーム1999年５月以降、株式会社サンコーホーム1994年10月以降、2021年11月末現在)。

(2) プラットフォームを活用した事業展開について

主力商品である中古区分所有マンションの取引に関しては、「リアル（住まい）×テクノロジー」で多くの不動産情報を授受し実取引に結び付ける事業モデルを構築しております。

１．リアル(実取引)実績件数

①　販売・査定実績

2021年11月末時点で株式会社ホームネットが販売した中古区分所有マンション数は累計約4,000件あります (2011年12月以降)。また、2021年11月期に年間約1,000件の中古区分所有マンションの仕入契約を行っていますが、その過程では17,000件以上の価格査定を行っております。これらリアル(実取引)に基づく実績データベースが構築できております。

②　取引ネットワーク

当社グループの拠点は北海道から沖縄におよび主要都市をカバーしております。更に各拠点合計で不動産仲介会社約2,000社、仲介会社拠点約4,200拠点、仲介会社営業員数約9,500人(それぞれ2021年11月末時点の下記「ホームネットシステム」に登録された社数・人数)と繋がっており、顧客との接点となっております。

２．テクノロジーと事業展開

①　テクノロジー

当社グループは以下のようなテクノロジーを保有・活用しております。

・AI査定

(2020年９月より社内査定検証開始、2021年７月より外部向け査定サービス開始)

PriceHubble社が人口動態や住環境等のビッグデータを用いて算出する査定価格に当社グループが保有するリアルの査定実績を掛け合わせることで査定精度を高めた当社グループ独自のAI査定機能となります。

・物件管理システム

(2019年４月より運用開始)

独自開発した株式会社ホームネットで使用している物件管理システム「ホームネットシステム」とは、社内向けに物件仕入から売却までをデジタル化した社内DXであり、具体的には「物件概要」「物件設備」「事業計画」「購入/在庫」「販売開始計画」「営業活動」「案内」「販売最終計画」「売却」という各ページに必要項目を入力することで物件そのものの情報や、情報提供を受けた仲介会社のデータを保管し後の案件捕捉に活用しつつ、進行中の保有物件を見える化し物件回転を促進しております。

・仲介会社支援システム(KAITRY PRO)

(2013年10月のHP上での物件公開システムの公開以降更新運用中)

当社グループが保有する物件を取引のきっかけに活用する仲介会社に対してホームネットのHPより販売マイソク図面(物件の概要・間取り図・契約関連情報などを纏めた資料)等情報入手の仕組みを提供しております。また、仲介会社の顧客に対して物件関連情報(査定価格、市場動向、周辺環境、近隣物件等)を提供できる機能も備えております。

②　プラットフォームで提供するビジネス

上記１．①，②、２．①の経営資源を有機的に結び付けることで差別化を図り事業展開しており、これら機能の連携を一体のプラットフォームと捉えております。プラットフォームの特徴として、AI査定の活用と社内DXの推進による効率性を追求しており、提案のスピードと質で物件仕入を伸ばしております。

具体的には、従来の査定方法では、物件情報に対する仕入価格提案を行うにあたって、過去の売買事例や周辺環境、周辺開発計画などの調査に数時間要していたものを、必要情報をデータベースから取込みAIで瞬時に査定できる体制に転換しております。この当社グループのAI査定では、過去に行ったリアルの査定実績を掛け合わせることで、培ってきた経験値を損なうことなく査定結果に反映しております。仲介会社に対して従来と変わらない精度の価格査定を短時間でお返しすることで、仲介会社の先にいらっしゃる売主顧客の取引を促し、当社グループの仕入に繋げております。

社内DXとしては、査定の省力化以外にも、仲介会社へ提案する物件関連情報を導出できる仲介会社支援システムの整備、仕入れた後のリノベーションから販売までの工程を見える化し適切に管理する物件管理システムの開発などにより、マンパワーをより付加価値の高い提案営業に振り向けております。こうして整えた営業体制で、全国拠点の取引ネットワークから幅広い不動産情報を得て、取引を拡大しております。

これら仲介会社を経由するビジネスに加えて、2021年７月にリリースしたポータルサイト『KAITRY』では一般顧客から直接価格査定や売却相談を受け付け、当社グループで買取りを行うiBuyer機能を提供しております。

このように、プラットフォームを活用して(a)取引ネットワークを介した売買と(b)直接仕入（iBuyer）という２つの取引ルートを備えたビジネス展開を図っています。

なお、2022年８月末現在で、当該プラットフォームは一部戸建住宅に関する情報収集も行っておりますが、主に中古住宅再生において活用しております。

なお、本書に記載する「AI」、つまり当社グループが活用する「AI」とは、現在の住宅価格・リノベーションを実施した際の品質改善がなされた後の売却確率と売却期待価格を予測するものであります。モデルの開発では、住宅の特性（広さ、築年数、階数、向き、内装高級度など）や周辺環境（公共交通機関・商業施設・病院・学校からの距離、今後の開発計画など）といった属性情報を学習します。具体的には、過去に取引された大規模な類似事例データベースから、対象物件の価格・リノベーション後の価格と売却確率を算出するための手続きと、それによって開発されたシステムを広い意味での「AI」として定義しています。

事業系統図

当社グループの事業の系統図は、次のとおりであります。

４ 【関係会社の状況】

(注) １．「主要な事業の内容欄」には、当社グループは単一セグメントであるため、連結子会社が行う主要な事業を記載しております。

２．特定子会社であります。

３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

４．議決権の所有割合の(　)内は、間接所有割合であります。

５．株式会社ホームネット、株式会社ファーストホーム及び株式会社サンコーホームについては、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10％を超えております。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2022年10月31日現在

(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時雇用人員(契約社員及びパートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を(  )外数で記載しております。

２．当社グループはKAITRY事業の単一セグメントであるためセグメント別の記載を省略しております。

３．従業員数が最近１年間で74名増加しておりますが、主として業務拡大に伴う採用によるものであります。

(2) 提出会社の状況

2022年10月31日現在

(注) １．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材会社からの派遣社員を含む。)は、年間の平均人員を(　)外書で記載しております。

２．従業員数が最近１年間で９名増加しておりますが、主として業務拡大に伴う採用によるものであります。

３．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４．子会社からの転籍者については、当該子会社での勤続年数は含めておりません。

５．当社は純粋持株会社であるためセグメント別の記載をしておりません。

(3) 労働組合の状況

当社グループにおいて労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満であり、特記すべき事項はありません。