第二部【企業情報】

　（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益について、第29期及び第30期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。第31期、第32期及び第33期には潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。

４．株価収益率については、当社株式は非上場であるため、記載しておりません。

５．第32期及び第33期の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けております。なお、第29期、第30期及び第31期の財務諸表については、「会社計算規則」（平成18年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しております。また、当該各数値について、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく有限責任 あずさ監査法人の監査を受けておりません。

６．第29期、第30期及び第31期については、キャッシュ・フロー計算書を作成していませんので、キャッシュ・フローに係る各項目については記載しておりません。

７．当社は、2019年３月10日付で普通株式１株につき1,000株の割合で株式分割を行っておりますが、第31期の期首に株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

また、東京証券取引所自主規制法人（現　日本取引所自主規制法人）の引受担当者宛通知「『新規上場申請のための有価証券報告書（Ⅰの部）』の作成上の留意点について」（2012年８月21日付東証上審第133号）に基づき、第29期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して算出した場合の１株当たり指標の推移を参考までに掲げると、以下のとおりとなります。

なお、第29期、第30期及び第31期の数値（１株当たり配当額についてはすべての数値）については、有限責任 あずさ監査法人の監査を受けておりません。

２【沿革】

３【事業の内容】

　当社グループは、当社（株式会社長栄）及び子会社３社で構成されており、不動産管理事業及び不動産賃貸事業を営んでおります。

　当社は京都府、滋賀県、大阪府、兵庫県、愛知県、東京都、神奈川県で事業を展開しており、2021年10月31日現在の管理戸数は25,173戸（京都府21,171戸、滋賀県1,346戸、大阪府1,582戸、兵庫県99戸、愛知県825戸、東京119戸、神奈川県31戸）となっております。このうち自社物件戸数は4,609戸（京都府1,890戸、滋賀県697戸、大阪府1,154戸、兵庫県99戸、愛知県738戸、神奈川県31戸）です。

　店舗数は管理センター23ヶ所、賃貸仲介センター２ヶ所、マンスリーマンションの受付センター２ヶ所、ホテルが１ヶ所となっております。

　当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

〔事業系統図〕

　事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）当社子会社のアリーズ一般社団法人は、当社が信託受益権を保有する不動産物件に関する信託を受託し、同物件の管理処分を行っております。

　当社では、不動産管理事業と不動産賃貸事業を両輪とする事業展開を行っており、両事業は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　（１）財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。各事業の具体的内容は以下のとおりです。

（１）不動産管理事業

　当社は、マンションオーナー様（以下、オーナー様とする）の安定した賃貸経営に資するべく、入居者管理はもとより、ビルメンテナンス、売買仲介、賃貸仲介（リーシング）及びリフォーム工事などの賃貸経営に必要なサービスを提供しております。その中でも、入居者様に長期に渡って住み続けていただくことがオーナー様の収益の最大化に繋がるとの観点から、『入居率120％（空室待ちが発生している状態、家賃が下がらない状態）』の実現を目指し、入居者満足度を上げ、テナントリテンション（入居者保持）を実現するための様々な施策を行っております。

　具体的には、入居者様のお困りごとに迅速に対応するため、京都府に19ヶ所（京都市18ヶ所、宇治市１ヶ所）、滋賀県（大津市）・大阪府（大阪市）・愛知県（名古屋市）・東京都（港区）に各１ヶ所の管理センターを設けており、休日夜間についても緊急受付の窓口を設けることで24時間365日お部屋のトラブルに対応しております。管理センター（ベルヴィ）については、管理専門のスタッフ（レジデンシャルクリエイター）をマンション毎の担当制で配置しており、入居者様をサポートする体制となっております。また、入居者様を数千名規模で花火大会等に招待するベルヴィ夏祭りや、入居者様を対象とした抽選会「年末チャポン宝゛（だから）くじ」、入居者様向けプレゼント（お食事券等）キャンペーンの「アゲちゃうベルヴィ」をはじめ、各種イベント・キャンペーンを実施しております。

　一方、オーナー様に対しては、賃貸経営に必要なサービスをワンストップで提供できる企業を目指し、賃貸管理本部、アセットマネジメント本部、入居促進本部、リフォーム事業本部、不動産本部、開発コンサルティング部を設けております。

 ① 賃貸管理本部

　　賃料収納、入退去管理、契約更新などの入居者管理、エレベーター点検、消防設備保守点検、貯水槽清掃、共用部清掃などのビルメンテナンス、原状回復工事をはじめ、マンション管理全般を担当する当社の主要部署となります。マンション管理業務についてはレジデンシャルクリエイターが担当し、オーナー様の賃貸経営をサポートしております。

 ② アセットマネジメント本部

　　自社物件について収益の最大化を図るため改修・修繕等の各種業務を担当しております。

 ③ 入居促進本部

　　賃貸仲介（リーシング）、「Bellevie Club」（入居者様向け会員組織）の運営、グローバルデスク（留学生向け入居サービス）など入居率及び入居者満足度を向上させるための各種業務を担当しております。

　　なお「Bellevie Club」では、会員優待サービス、エアコンクリーニング割引サービス、家具割引サービス等の入居者様向けサービスを行っております。

 ④ リフォーム事業本部

　　外壁塗装、設備入替、貯水槽清掃等、賃貸マンションのリフォーム全般を行っております。

 ⑤ 不動産本部

　　投資意欲の高いオーナー様からの購入依頼と売却をお考えのオーナー様からの売却依頼に応えるべく、売買仲介を行っております。

 ⑥ 開発コンサルティング部

　　不動産管理業務を受託するための営業活動を行っております。

（２）不動産賃貸事業（アセットマネジメント本部、宿泊事業本部、マンスリーマンション大阪）

　不動産管理事業で得たノウハウを活かし、比較的築年数が古い物件であっても家賃水準を高く維持するための改修や設備入替を実施しつつ、スケールメリットによる維持管理コストの低減を図ることで収益力の増大を図っております。1980年の当社創業から2010年頃までは京都市内をメインに１年間に平均２～３棟のペースで自社物件を取得しておりました。2021年10月31日現在では京都府下で66棟（1,890戸）を所有しております。滋賀県においても2000年に管理拠点を出店する時期に合わせて1999年から物件取得を始め、2021年10月31日現在では滋賀県下で13棟（697戸）を所有するに至っております。

　京都府・滋賀県（大津市、草津市）で営業基盤を固めつつ、2010年からは大阪府でも物件取得を開始しました。管理会社である当社は、管理戸数を増やすことが収益拡大に繋がります。しかし、新しい地域に進出しても短期間でオーナー様からの管理受託件数（管理戸数）を増やすことは難しいため、進出当初に自社物件を購入し管理戸数のボリュームを一定程度確保しながら管理拠点を出店する手法をとっております。このようにして、2021年10月31日現在では大阪府下で18棟（1,154戸）、兵庫県神戸市で１棟（99戸）を所有するに至っております。また、2018年には愛知県名古屋市内に物件を取得し、合わせて管理拠点（ベルヴィ名古屋）を出店し、2021年10月31日現在では、22棟（738戸）を所有しております。さらに、2021年10月には神奈川県横浜市に物件を取得し、2021年10月31日現在では、１棟（31戸）所有しております。

　元来、当社における不動産賃貸事業は、管理戸数を増加させることによる原価低減及びオーナー様向けサービスの試験・テストの場として活用することを目的としておりました。その基本的な考えは今も変わりませんが、2021年10月31日現在国内で121棟（4,609戸）を所有するに至り、そこから得られる家賃収入は当社の収益の大きな柱となっております。

　また、管理物件の空室対策としてオーナー様から借り受けた空室及び当社所有物件において家具・家電等の設備を設置し、短期滞在者向けのマンスリーマンションとして貸し出す事業を京都府・大阪府・滋賀県で展開しております。

　さらに京都市中京区の二条駅前に１泊から長期滞在まで幅広くご利用いただける下記ホテルを営業しております。

・悠旅（ＹＵＴＡＫＡ）　ホテル　19室　４～５名用

（３）不動産管理事業と不動産賃貸事業の関係

　不動産管理事業では自社物件の管理も行っており、不動産賃貸事業での自社物件の増加が管理戸数の増加につながり原価低減に貢献しております。また、自社物件の取得は不動産管理事業における新規進出エリアの管理戸数のボリュームを確保するための手段となっております。さらに、自社物件はオーナー様向けのサービスの試験・テストの場としても活用しており、管理ノウハウの蓄積が管理受託物件の入居率の向上につながっております。

以上のように、当社は、不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かして事業展開しております。

５【従業員の状況】

（１）提出会社の状況

　（注）１．従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数（パートタイマー等）は、最近１年間の平均人員を（）外数で記載しております。

２．平均年間給与は、正社員に対する支給額であり、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、間接部門に所属しているものであります。

（２）労働組合の状況

　労働組合は結成されていませんが、労使関係は円満に推移しております。