第一部【証券情報】

 

第1【内国投資証券(新投資口予約権証券及び投資法人債券を除く。)】

 

1【募集内国投資証券】

(1)【投資法人の名称】

スターアジア不動産投資法人

(英文表示:Star Asia Investment Corporation)
(
以下「本投資法人」といいます。)

 

(2)【内国投資証券の形態等】

本書により募集又は売出しの対象とされる有価証券は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。)(以下「投信法」といいます。)に従って設立された本投資法人の投資口(以下「本投資口」といいます。)です。

本投資口は、社債、株式等の振替に関する法律(平成13年法律第75号、その後の改正を含みます。)(以下「社債株式等振替法」といいます。)の規定の適用を受ける振替投資口であり、社債株式等振替法第227条第2項に基づき請求される場合を除き、本投資口を表示する投資証券を発行することができません。

また、本投資口は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

(注)投信法上、均等の割合的単位に細分化された投資法人の社員の地位を「投資口」といい、その保有者を「投資主」といいます。本投資口を購入した投資家は、本投資法人の投資主となります。

 

(3)【発行数】

235,900

(注)本「1 募集内国投資証券」に記載の募集(以下「一般募集」といいます。)にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社がSA4投資事業有限責任組合から11,800口を上限として借り入れる本投資口の売出し(以下「オーバーアロットメントによる売出し」といいます。)を行う場合があります。

オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、下記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/ 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

 

(4)【発行価額の総額】

23,590,000,000

(注)下記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、上記の発行価額の総額は、下記「(13) 引受け等の概要」に記載の引受人(以下「引受人」といいます。)の買取引受けによる払込金額の総額です。発行価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

 

(5)【発行価格】

未定

(注1)発行価格は、株式会社東京証券取引所(以下「東京証券取引所」といいます。)の定める「有価証券上場規程施行規則」第1210条に規定するブック・ビルディング方式(投資口の取得の申込みの勧誘時において発行価格に係る仮条件を投資家に提示し、投資口に係る投資家の需要状況等を把握したうえで、発行価格等を決定する方法をいいます。)により決定します。

(注2)発行価格の決定にあたり、平成2841()に仮条件を提示する予定です。提示される仮条件は、本投資法人が本書の日付現在において保有し又は取得予定の資産の内容その他本投資法人に係る情報、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等の意見その他を総合的に勘案し決定する予定です。投資家は、本投資口の買付けの申込みに先立ち、平成2844()から平成2847()までの間に、引受人に対して、当該仮条件を参考として需要の申告を行うことができます。なお、当該需要の申告は、変更又は撤回することが可能です。引受人は、当該仮条件に基づく需要の申込みの受付にあたり、本投資口が市場において適正な評価を受けることを目的に、本投資口の価格算定を行う能力が高いと推定される機関投資家等を中心に需要の申告を促す予定です。当該仮条件に基づく需要状況、上場(売買開始)(下記「(16) その他/ ④」をご参照ください。)までの価格変動リスク等を総合的に勘案したうえで、本投資法人が保有し又は取得予定の資産の内容に照らし公正な価額と評価し得る範囲内で、下記「(13) 引受け等の概要」に記載の発行価格等決定日に、発行価格及び発行価額を決定する予定です。

(注3)下記「(13) 引受け等の概要」に記載のとおり、発行価格と発行価額とは異なります。発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金となります。

(注4)販売に当たっては、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定する投資主数基準の充足、上場後の本投資口の流通性の確保等を勘案し、需要の申告を行わなかった投資家に販売が行われることがあります。引受人は、需要の申告を行った投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程等に従い、発行価格又はそれ以上の需要の申告を行った投資家の中から、原則として需要の申告への積極的参加の程度、証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性等を勘案したうえで、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。引受人は、需要の申告を行わなかった投資家への販売については、各社の定める配分の基本方針及び販売に関する社内規程等に従い、原則として証券投資についての経験・知識、投資方針への適合性、引受人との取引状況等を勘案したうえで、販売先及び販売投資口数を決定する方針です。配分に関する基本方針については引受人の店頭における表示又はホームページにおける表示等をご確認ください。

 

(6)【申込手数料】

申込手数料はありません。

 

(7)【申込単位】

1口以上1口単位

 

(8)【申込期間】

平成28412()から平成28415()まで

 

(9)【申込証拠金】

申込証拠金は、発行価格と同一の金額です。

 

(10)【申込取扱場所】

引受人の本店及び全国各支店並びに営業所

 

(11)【払込期日】

平成28419()

 

(12)【払込取扱場所】

株式会社三井住友銀行 本店営業部

東京都千代田区丸の内一丁目12

(注)上記払込取扱場所での申込みの取扱いは行いません。

 

 

(13)【引受け等の概要】

以下に記載する引受人は、平成28411()(以下「発行価格等決定日」といいます。)に決定される発行価額にて本投資口の買取引受けを行い、当該発行価額と異なる価額(発行価格)で一般募集を行います。引受人は、払込期日に発行価額の総額と同額を本投資法人に払込み、一般募集における発行価格の総額との差額は、引受人の手取金となります。本投資法人は、引受人に対して引受手数料を支払いません。

 

引受人の名称

住所

引受投資口数

野村證券株式会社

東京都中央区日本橋一丁目91

未定

みずほ証券株式会社

東京都千代田区大手町一丁目51

SMBC日興証券株式会社

東京都千代田区丸の内三丁目31

大和証券株式会社

東京都千代田区丸の内一丁目91

合 計

235,900

(注1)本投資法人及び本投資法人が資産の運用に係る業務を委託しているスターアジア投資顧問株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)は、発行価格等決定日に引受人との間で新投資口引受契約を締結します。

(注2)上記引受人は、引受人以外の金融商品取引業者に一般募集の対象となる本投資口の販売を委託することがあります。

(注3)一般募集の共同主幹事会社は、野村證券株式会社及びみずほ証券株式会社(以下「共同主幹事会社」といいます。)です。

(注4)各引受人の引受投資口数は、発行価格等決定日に決定されます。

 

(14)【振替機関に関する事項】

株式会社証券保管振替機構(以下「保管振替機構」といいます。)

東京都中央区日本橋茅場町二丁目11

 

(15)【手取金の使途】

一般募集における手取金23,590,000,000円につきましては、取得予定資産(下記「第二部 ファンド情報/ 第1 ファンドの状況/2 投資方針/ (2) 投資対象/ ③ 取得済資産及び取得予定資産の概要」に定義します。以下同じです。)7物件(物件番号OFC-04ないしOFC-08並びにRSC-04及びRSC-05)の取得資金及び借入金の返済の一部に充当します。なお、一般募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行の手取金上限1,180,000,000円につきましては、借入金の返済の一部に充当します。

(注1)上記の第三者割当については、下記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

(注2)上記の手取金は、本書の日付現在における見込額です。

 

(16)【その他】

① 申込みの方法は、上記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に上記「(10)申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ上記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。

② 申込証拠金のうち発行価額相当額は、上記「(11)払込期日」に記載の払込期日に新投資口払込金に振替充当します。

③ 申込証拠金には利息をつけません。

④ 本投資法人は、東京証券取引所に本投資口の上場を予定しており、上場(売買開始)日は、払込期日の翌営業日である平成28420()(以下「上場(売買開始)日」といいます。)となります。

⑤ 一般募集の対象となる本投資口の受渡期日は、上場(売買開始)日である平成28420()となります。本投資口は、上場(売買開始)日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

 

2【売出内国投資証券(オーバーアロットメントによる売出し)】

(1)【投資法人の名称】

上記「1 募集内国投資証券/ (1) 投資法人の名称」と同じです。

 

(2)【内国投資証券の形態等】

上記「1 募集内国投資証券/ (2) 内国投資証券の形態等」と同じです。

 

(3)【売出数】

11,800

(注)オーバーアロットメントによる売出しは、一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社がSA4投資事業有限責任組合から11,800口を上限として借り入れる本投資口の売出しです。

上記売出数は、オーバーアロットメントによる売出しの売出数の上限を示したものであり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。オーバーアロットメントによる売出し等の内容につきましては、下記「第5 募集又は売出しに関する特別記載事項/ 1 オーバーアロットメントによる売出し等について」をご参照ください。

 

(4)【売出価額の総額】

1,180,000,000

(注)売出価額の総額は、本書の日付現在における見込額です。

 

(5)【売出価格】

未定

(注)売出価格は、上記「1 募集内国投資証券/ (5) 発行価格」に記載の発行価格と同一の価格とします。

 

(6)【申込手数料】

申込手数料はありません。

 

(7)【申込単位】

1口以上1口単位

 

(8)【申込期間】

平成28412()から平成28415()まで

 

(9)【申込証拠金】

申込証拠金は、売出価格と同一の金額です。

 

(10)【申込取扱場所】

野村證券株式会社の本店及び全国各支店

 

(11)【受渡期日】

平成28420()

 

(12)【払込取扱場所】

該当事項はありません。

 

(13)【引受け等の概要】

該当事項はありません。

 

(14)【振替機関に関する事項】

株式会社証券保管振替機構

東京都中央区日本橋茅場町二丁目11

 

(15)【手取金の使途】

該当事項はありません。

 

(16)【その他】

① 申込みの方法は、上記「(8)申込期間」に記載の申込期間内に上記「(10)申込取扱場所」に記載の申込取扱場所へ上記「(9)申込証拠金」に記載の申込証拠金を添えて申込みをするものとします。

② 申込証拠金には利息をつけません。

③ オーバーアロットメントによる売出しの対象となる本投資口は、上場(売買開始)日から売買を行うことができます。
社債株式等振替法の適用により、本投資口の売買は、保管振替機構又は口座管理機関における振替口座での振替により行われます。

 

 

第2【新投資口予約権証券】

 

 該当事項はありません。

 

第3【投資法人債券(短期投資法人債を除く。)】

 

 該当事項はありません。

 

第4【短期投資法人債】

 

 該当事項はありません。

 

 

第5【募集又は売出しに関する特別記載事項】

 

1 オーバーアロットメントによる売出し等について

 一般募集にあたり、その需要状況等を勘案したうえで、一般募集の事務主幹事会社である野村證券株式会社がSA4投資事業有限責任組合から11,800口を上限として借り入れる本投資口の売出し(オーバーアロットメントによる売出し)を行う場合があります。オーバーアロットメントによる売出しの売出数は、11,800口を予定していますが、当該売出数は上限の売出数であり、需要状況等により減少し、又はオーバーアロットメントによる売出しそのものが全く行われない場合があります。

 なお、オーバーアロットメントによる売出しに関連して、野村證券株式会社がSA4投資事業有限責任組合から借り入れた本投資口(以下「借入投資口」といいます。)の返還に必要な本投資口を野村證券株式会社に取得させるために、本投資法人は、平成28316()開催の本投資法人の役員会において、野村證券株式会社を割当先とする本投資口11,800口の第三者割当による新投資口発行(以下「本件第三者割当」といいます。)を、平成28517()を払込期日として行うことを決議しています。

 また、野村證券株式会社は、平成28420()から平成28510()までの間(以下「シンジケートカバー取引期間」といいます。)、借入投資口の返還を目的として、東京証券取引所においてオーバーアロットメントによる売出しに係る口数を上限とする本投資口の買付け(以下「シンジケートカバー取引」といいます。)を行う場合があります。野村證券株式会社がシンジケートカバー取引により取得した全ての本投資口は、借入投資口の返還に充当されます。なお、シンジケートカバー取引期間内において、野村證券株式会社の判断でシンジケートカバー取引を全く行わず、又はオーバーアロットメントによる売出しに係る口数に至らない口数でシンジケートカバー取引を終了させる場合があります。

 オーバーアロットメントによる売出しに係る口数から、シンジケートカバー取引によって取得した口数を減じた口数について、野村證券株式会社は本件第三者割当に係る割当てに応じ、本投資口を取得する予定です。そのため本件第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により本件第三者割当における最終的な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。

 なお、上記の取引に関して、野村證券株式会社はみずほ証券株式会社と協議のうえ、これを行います。

 

2 ロックアップについて

(1) 一般募集に関連して、本投資法人の投資主であるSA1投資事業有限責任組合、SA2投資事業有限責任組合、SA3投資事業有限責任組合及びSA4投資事業有限責任組合は、それぞれ、共同主幹事会社に対し、SA2投資事業有限責任組合に関しては平成28411()から平成281130()までの期間中、SA1投資事業有限責任組合、SA3投資事業有限責任組合及びSA4投資事業有限責任組合に関しては平成28411()から平成29113()までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の売却等(但し、オーバーアロットメントによる売出しに伴う本投資口の貸渡し等を除きます。)を行わない旨を合意しています。

 共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

 

(2) 一般募集に関連して、本投資法人は、共同主幹事会社に対し、平成28411()から平成28718()までの期間中、共同主幹事会社の事前の書面による同意なしには、本投資口の発行等(但し、一般募集、本件第三者割当及び投資口の分割に伴う新投資口発行等を除きます。)を行わない旨を合意しています。

 共同主幹事会社は、上記の期間中であってもその裁量で、当該合意の内容を一部又は全部につき解除できる権限を有しています。

 

(3) さらに、上記(1)に記載の制限とは別に、SA1投資事業有限責任組合、SA2投資事業有限責任組合、SA3投資事業有限責任組合及びSA4投資事業有限責任組合は、それぞれ、本投資口を東京証券取引所に上場するに際し、同取引所の規則に基づき、本投資法人との間で継続所有に係る確約を行っており、本書の日付現在における所有投資口について、SA2投資事業有限責任組合に関しては平成27121()以後1年間を経過する日まで、SA1投資事業有限責任組合、SA3投資事業有限責任組合及びSA4投資事業有限責任組合に関しては平成28114()以後1年間を経過する日まで所有することとされています。