第二部【ファンド情報】

第1【ファンドの状況】

1【投資法人の概況】

 

(1)【主要な経営指標等の推移】

 本投資法人の営業期間(以下「事業年度」ということがあります。)は、毎年3月1日から8月末日まで及び9月1日から翌年2月末日までの各6ヶ月間です(本投資法人の規約(以下「規約」といいます。)第35条本文)。但し、第1期営業期間は、本投資法人の成立の日である平成2710月9日から平成28年8月末日までとなります(規約第35条但書)。平成28年1月7日現在、第1期営業期間は終了しておらず、該当事項はありません。

 

(2)【投資法人の目的及び基本的性格】

① 投資法人の目的及び基本的性格

 本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行規則」といいます。)に定めるものをいいます。以下同じです。)に対する投資として運用することを目的とし(規約第2条)、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています(規約第28条)。

 本投資法人が、不動産(不動産等(規約第30条第1項第(2)号に定義するものをいいます。)及び不動産対応証券(規約第30条第1項第(3)号に定義するものをいいます。)の各裏付けとなる不動産を含みます。)に投資する場合には、その主たる用途は、物流施設の用に供され、又は供されることが可能なものとします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途が物流施設の用に供され、又は供されることが可能なものであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産等又は不動産対応証券の裏付けとなる不動産等の主たる用途が物流施設の用に供され、又は供されることが可能なものであることを条件として、当該一体としての複数の不動産の全部又は一部に係る不動産等又は不動産対応証券を取得することができるものとします(規約第29条第1項)。

 また、本投資法人は、主として日本国内に所在する資産に投資するものとします(規約第29条第2項)。

 本投資法人が取得する資産の組入比率は、特定不動産(本投資法人が取得する特定資産のうち、不動産、不動産の賃借権若しくは地上権又は不動産の所有権、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を100分の75以上とします(規約第29条第3項)。

 本投資法人は、投信法第198条第1項及び規約第42条の規定に基づき、その資産の運用に係る業務を本資産運用会社にすべて委託しています。本投資法人と本資産運用会社との間で平成271013日に締結された資産運用委託契約(以下「資産運用委託契約」といいます。)の規定に従い、本資産運用会社は、本投資法人の運用資産に係る運用の方針につき、その社内規程として運用ガイドライン(以下「運用ガイドライン」といいます。)(注)を制定しています。

(注)運用ガイドラインは、本資産運用会社の判断により、規約に定める本投資法人の資産運用の基本方針の最適な実現を目指し、かつ今後の諸要因の動向、変化等を勘案しこれに機動的に対応するため、規約及び資産運用委託契約の定める範囲内において、投資主総会の決議を経ることなく変更されることがあります。

 

② 投資法人の特色

 本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として特定資産のうち不動産等資産に対する投資として運用することを目的とします(規約第2条)。

 本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です(規約第5条第1項)。本投資法人の資産運用は、金融商品取引業者(投資運用業者)である本資産運用会社にすべて委託してこれを行います。

 

(3)【投資法人の仕組み】

 

① 投資法人の仕組図

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②本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の内容

運営上の役割

名称

関係業務の内容

投資法人

ラサールロジポート投資法人

 本投資法人は、不動産関連資産を主要な投資対象とし、中でも、物流施設に重点を置いて投資を行うこととします。

資産運用会社

ラサールREITアドバイザーズ株式会社

 以下に掲げる本投資法人の資産の運用に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。

(業務内容)

a.本投資法人の運用資産の運用に係る業務(以下「資産運用業務」といいます。)

b.本投資法人の資金調達に係る業務

c.運用資産の状況その他の事項について、本投資法人に対する又は本投資法人のための報告、届出等の業務

d.運用資産に係る運用計画の策定業務

e.その他本投資法人が随時委託する業務

f.前各a.ないしe.に付随し又は関連する業務

資産保管会社

三井住友信託銀行株式会社

 以下に掲げる本投資法人の資産の保管に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。

(業務内容)

a.資産保管業務

b.金銭出納管理業務

c.その他前a.及びb.に付随関連する業務

投資主名簿等管理人

 

三井住友信託銀行株式会社

(ア)以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。

 

 

(業務内容)

 

 

a.投資主名簿その他これに関連する書類(以下「投資主名簿等」といいます。)の作成、管理及び備置その他の投資主名簿等に関する事務

 

 

b.投資主名簿への投資主及び登録投資口質権者又はこれらの者の代理人等(以下「投資主等」といいます。)の投資主名簿記載事項の記録並びに投資主名簿と振替口座簿に記録すべき振替投資口数との照合に関する事務

 

 

c.投資主等の住所及び氏名の記録又はその変更事項の記録に関する事務

 

 

d.投資主等の提出する届出の受理その他の投資主等の権利行使に関する請求その他の投資主等からの申出の受付に関する事務

 

 

e.投資主総会の招集通知、決議通知及びこれらに付随する投資主総会参考書類等各種送付物の送付及びこれらの返戻履歴の管理に関する事務

 

 

f.議決権行使書面の作成、受理及び集計に関する事務

 

 

g.金銭の分配(以下「分配金」といいます。)の計算及び支払に関する事務

 

 

h.分配金支払事務取扱銀行等における支払期間経過後の分配金の確定及びその支払いに関する事務

 

 

i.投資証券の発行に関する事務

 

 

j.投資主名簿等の閲覧又は謄写若しくは証明書の交付に関する事務

 

 

k.自己投資口の消却に関する事務

 

 

l.投資口に関する諸統計及び行政機関、金融商品取引所等への届出若しくは報告に関する資料の作成事務

 

 

m.投資口の併合、投資口の分割、募集投資口の発行、合併等に関する事務等の臨時事務

 

 

n.投資主等に対する通知書、催告書及び報告書等の発送に関する事務

 

 

o.委託事務を処理するため使用した本投資法人に帰属する書類の整理保管に関する事務

 

 

p.その他総投資主通知等の受理その他振替機関(社債株式等振替法第2条第2項に定める振替機関をいいます。以下同じ。)との情報の授受に関する事項

 

 

q.前各a.ないしp.に関する照会に対する応答

 

 

r.前各a.ないしp.に掲げる委託事務に係る印紙税等の代理納付

 

 

s.前各a.ないしr.に掲げる事項に付随する事務

 

 

t.前各a.ないしs.に掲げる事項のほか、本投資法人及び投資主名簿等管理人が協議のうえ定める事務

 

 

(イ)また、上記の事務に関連して、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」(平成25年法律第27号。その後の改正を含みます。以下「番号法」といいます。)に基づき付与される個人番号等を、取得、使用及び管理する等の業務の委託を、本投資法人から受けます。

一般事務受託者

(機関運営、計算、会計事務、納税に関する事務受託者)

三井住友信託銀行株式会社

 

 以下に掲げる一般事務に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。

(業務内容)

a.本投資法人の計算に関する事務

b.本投資法人の会計帳簿の作成に関する事務

c.本投資法人の納税に関する事務

d.本投資法人の機関(役員会及び投資主総会をいいます。)の運営に関する事務(但し、投資主総会関係書類の発送、議決権行使書の受理及び集計に関する事務を除きます。)

e.その他前各a.ないしd.に付随関連する事務

会計監査人

PwCあらた監査法人

 本投資法人の会計監査に係る業務の委託を、本投資法人から受けます。

国内における引受人

野村證券株式会社

みずほ証券株式会社

三菱UFJモルガン・スタンレー

証券株式会社

SMBC日興証券株式会社

 投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第1号。但し、投資法人債を引き受ける者の募集及び新投資口予約権無償割当てに関する事務を除きます。)として、国内一般募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

海外における引受人

Nomura International plc

Morgan Stanley & Co. International plc

Mizuho International plc

Merrill Lynch International

 投信法上の一般事務受託者(投信法第117条第1号。但し、投資法人債を引き受ける者の募集及び新投資口予約権無償割当てに関する事務を除きます。)として、海外募集に係る本投資口の買取引受けを行います。

スポンサー

資産運用会社の親会社(特定関係法人)

 

(ⅰ)ラサール不動産投資顧問株式会社

(ⅱ)ジョーンズラングラサールホールディングス有限会社

(ⅲ)Jones Lang LaSalle Global Holdings B.V.

 本資産運用会社の親会社であるため、特定関係法人に該当します。

また、ラサール不動産投資顧問株式会社(以下「スポンサー」又は「ラサール不動産投資顧問」ということがあります。)は本資産運用会社との間でスポンサーサポート契約を締結し、本投資法人との間で、商標使用に関する覚書を締結しています。スポンサーサポート契約及び商標使用に関する覚書の詳細は、後記「第三部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等」をご参照ください。

 

(4)【投資法人の機構】

 本投資法人の統治に関する事項及び投資法人による関係法人に対する管理体制の整備状況は、主として以下のとおりです。

 

① 投資主総会

(ア)投信法又は規約により定められる本投資法人に関する一定の事項は、投資主により構成される投資主総会において決定されます(投信法第89条第1項)。投資主総会の決議は、原則として、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、その議決権の過半数をもって決議されます(投信法第93条の2第1項、規約第11条第1項)が、規約の変更(投信法第140条)等一定の重要事項については、発行済投資口の過半数の投資口を有する投資主が出席し、出席した当該投資主の議決権の3分の2以上に当たる多数による決議(特別決議)を経なければなりません(投信法第93条の2第2項)。但し、投資主が投資主総会に出席せず、かつ、議決権を行使しないときは、当該投資主は、その投資主総会に提出された議案(複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除きます。)について賛成したものとみなされます(投信法第93条第1項、規約第14条第1項)。

(イ)本投資法人の資産運用の対象及び方針は、規約に定められています(規約第7章)。従って、かかる規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には、上記のとおり投資主総会の特別決議が必要となります。

(ウ)また、本投資法人は、本資産運用会社との間で資産運用委託契約を締結し、本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています(投信法第198条、規約第42条第1項)。本資産運用会社が資産運用委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず、執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります(投信法第205条第1項及び第2項)。また、本投資法人が資産運用委託契約を解約する場合にも、原則として投資主総会の決議が必要です(投信法第206条第1項)。

(エ)投資主総会は、法令に別段の定めがある場合を除き、役員会の決議に基づき執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これを招集します(規約第9条第1項)。投資主総会は、平成2911月1日及び同日以後遅滞なく招集し、以後、隔年ごとの11月1日及び同日以後遅滞なく招集します(規約第9条第2項第一文)。また、必要があるときは随時投資主総会を招集します(規約第9条第2項第二文)。

(オ)投資主総会を招集するには、執行役員は、投資主総会の日の2ヶ月前までに当該日を公告し、当該日の2週間前までに、投資主に対して、書面をもってその通知を発することとします(投信法第91条第1項、規約第9条第3項本文)。但し、規約第9条第2項第一文の定めに従って開催された直前の投資主総会の日から25ヶ月を経過する前に開催される投資主総会については、当該公告を要しないとされています(規約第9条第3項但書)。なお、投資主総会招集通知には、会議の目的たる事項を記載し、通知に際しては議決権の行使について参考となるべき事項を記載した書類等を交付します(投信法第91条第3項、同条第4項)。

(カ)規約第9条第2項第一文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、平成29年8月末日及び以後隔年毎の8月末日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主をもって、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主とします(規約第15条第1項第一文)。本投資法人が規約第9条第2項第二文の規定に基づき投資主総会を招集する場合には、かかる投資主総会において権利を行使することができる投資主は、原則として、本投資法人が役員会の決議により定め、法令に従いあらかじめ公告する基準日現在の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主とします(規約第15条第1項第二文)。

(キ)投資主総会の議長は、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人が、これに当たります。但し、議長たる執行役員に事故がある場合は、役員会においてあらかじめ定めた順序に従い、ほかの執行役員又は監督役員の1人がこれに代わります(規約第10条)。

 

② 執行役員、監督役員及び役員会

(ア)執行役員は、本投資法人の業務を執行し、本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有しています(投信法第109条第1項及び第5項、会社法(平成17年法律第86号。その後の改正を含みます。以下「会社法」といいます。)第349条第4項)。但し、投資主総会の招集、一般事務受託者への事務の委託、資産運用委託契約又は資産保管委託契約の締結又はこれらの契約内容の変更、本資産運用会社からの資産運用委託契約の解約への同意その他投信法に定められた重要な職務の執行については、役員会の承認を受けなければなりません(投信法第109条第2項)。監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第111条第1項)。また、役員会は、重要な職務の執行に関する前記の承認権限を有するほか、投信法及び規約に定める権限並びに執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています(投信法第114条第1項)。

(イ)執行役員は1人以上、監督役員は2人以上(但し、執行役員の数に1を加えた数以上とします。)とします(投信法第95条第2号、規約第16条)。

(ウ)執行役員及び監督役員は、法令に別段の定めがある場合を除き、投資主総会の決議をもって選任します(投信法第96条第1項、規約第17条第1項)。

(エ)執行役員及び監督役員の任期は、就任後2年とします。但し、投資主総会の決議によって、法令に定める限度において、その期間を延長又は短縮することを妨げられません。また、補欠又は増員のために選任された執行役員又は監督役員の任期は、前任者又は在任者の残存期間と同一とします(規約第17条第2項)。

(オ)補欠の役員(執行役員及び監督役員をいいます。以下同じです。)の選任に係る決議が効力を有する期間は、当該決議がなされた投資主総会(当該投資主総会において役員が選任されなかった場合には、その直前に役員が選任された投資主総会)において選任された被補欠者である役員の任期が満了する時までとします。但し、投資主総会の決議によってその期間を短縮することを妨げないものとします(投信法第96条第2項、会社法第329条第3項、投信法施行規則第163条第3項但書、規約第17条第3項)。

(カ)役員会の決議は、法令又は規約に別段の定めがない限り、議決に加わることができる構成員の過半数が出席の上、出席者の過半数の議決によって行います(規約第22条第1項)。

(キ)役員会は、法令に別段の定めがある場合を除き、執行役員が1人の場合は当該執行役員が、執行役員が2人以上の場合は役員会においてあらかじめ定めた順序に従い執行役員の1人がこれを招集します(投信法第113条第1項、規約第20条第1項)。

(ク)役員会招集権を有しない執行役員及び監督役員は、投信法の規定に従い、役員会の招集を請求することができます(投信法第113条第2項、第3項、規約第20条第2項)。

(ケ)役員会の招集通知は、役員会の日の3日前までに執行役員及び監督役員の全員に対して、発するものとします。但し、執行役員及び監督役員の全員の同意を得て、招集手続を省略することができます(投信法第115条第1項、会社法第368条、規約第20条第3項)。

 

③ 会計監査人

(ア)会計監査人は、投資主総会の決議によって選任します(投信法第96条第1項、規約第24条)。

(イ)会計監査人の任期は、就任後1年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします。なお、会計監査人は、投資主総会において別段の決議がされなかったときは、その投資主総会において再任されたものとみなします(投信法第103条、規約第25条)。

(ウ)会計監査人は、本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに、執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います(投信法第115条の3第1項等)。

 

④ 資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者

(ア)本投資法人は、投信法に基づき、資産の運用に係る業務を本資産運用会社へ、資産の保管に係る業務を資産保管会社へ委託しています。本投資法人は、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務で投信法により第三者に委託しなければならないとされる事務については第三者へ委託しています。

(イ)本投資法人の資産運用を行う本資産運用会社に係る、平成28年1月7日現在における運用体制については、後記「第三部 投資法人の詳細情報/第4 関係法人の状況/1 資産運用会社の概況/(2)運用体制」をご参照ください。

 

⑤ 内部管理及び監督役員による監督の組織、人員及び手続

 本投資法人は、その役員会規程において、役員会を3ヶ月に1回以上開催することと定めています。本投資法人の役員会においては、執行役員及び監督役員が出席する(本投資法人は役員会の議事録の作成等のため機関運営事務受託者を同席させることができます。)ほか、本資産運用会社が臨席の上、業務執行状況及び本資産運用会社による業務執行状況等について執行役員が報告を行い、本資産運用会社は執行役員が報告を行うに当たり補足説明等の補助業務を担うとともに監督役員から資産運用業務の状況等に関して報告を求められた場合はこれに応じることにより、役員会を通じた管理を行う内部管理体制を確立しています。また、平成28年1月7日現在、本投資法人の監督役員には、弁護士1名、公認会計士1名の計2名が選任されており、各監督役員は、これまでの実務経験と見識に基づき、執行役員の職務執行につき様々な見地から監督を行っています。

 

⑥ 内部管理、監督役員による監督及び会計監査の相互連携

 各監督役員は、本投資法人の役員会において、執行役員から業務執行状況並びに本資産運用会社による資産運用状況、コンプライアンス及びリスクに関する事項について報告を受け、役員会に臨席する本資産運用会社に必要に応じてこれらの事項につき報告を求めます。一方、会計監査人は、決算期毎に本投資法人の計算書類等の監査を行い、これらの承認を付議する役員会に先立ち監査報告会を開催し、監査内容を執行役員及び監督役員に報告し、また、会計監査報告を作成することに加え、その職務を行うに際して執行役員の職務の執行に関し不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見したときには、遅滞なくこれを監督役員に報告する職務を担っています。

 

⑦ 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況

 本資産運用会社については、本資産運用会社の利害関係人等との不動産等の取得・売却・管理の委託及び賃貸を行う際には、当該取引の内容を記載した書面を本投資法人へ交付するものとされています。

 その他の関係法人については、本資産運用会社を通じて、その業務の状況についての掌握を図っています。

 

⑧ 投資運用の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況

 後記「第三部 投資法人の詳細情報/第4 関係法人の状況/1 資産運用会社の概況/(2)運用体制/③ 投資運用の意思決定機構」及び同「⑥ リスク管理体制」をご参照ください。

 

 

(5)【投資法人の出資総額】

 平成28年1月7日現在、本投資法人の出資総額は150,000千円、本投資法人の発行可能投資口総口数は1,000万口、発行済投資口の総口数は1,500口です。

 

 平成28年1月7日現在までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下のとおりです。

年月日

摘要

出資総額(千円)

発行済投資口の総口数(口)

備考

増加額

残高

増加口数

残高

平成2710月9日

私募設立

150,000

150,000

1,500

1,500

(注)

(注)1口当たり発行価格100,000円にて、本投資法人は設立されました。

 

(6)【主要な投資主の状況】

 平成28年1月7日現在における本投資法人の投資主は以下のとおりです。

投資主名

住所

所有

投資口数

発行済投資口の

総口数に対する

所有投資口数の

比率

ラサール不動産投資顧問株式会社

東京都千代田区丸の内二丁目1番1号

1,500

100.0

合  計

1,500

100.0

 

 

2【投資方針】

 

(1)【投資方針】

 

① 本投資法人の基本理念

 

 本投資法人は、物流施設を投資対象とし、その中でも東京エリア・大阪エリア(注1)に所在する「プライム・ロジスティクス」(注2)への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築します。

 

 世界有数の不動産投資顧問会社であるラサールグループ(注3)に属するラサール不動産投資顧問をスポンサーとする本投資法人は、ラサールグループのグローバルな不動産投資の知見と日本の物流施設への豊富な開発・投資実績に支えられた運用力を活用することで、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定的な成長を目指し、投資主価値の向上を図ります。

(注1)本書において、「東京エリア」とは、東京60km 圏内(JR東京駅から60㎞圏内)の地域をいい、「大阪エリア」とは、大阪 45km 圏内(JR大阪駅から45㎞圏内)の地域をいいます。以下同じです。

(注2)本書において、「プライム・ロジスティクス」とは、物流適地に所在する大規模・高機能な物流施設をいいます。以下同じです。詳細につきましては、後記「② 本投資法人の基本方針 ~本投資法人の特徴~/(ア)東京エリア・大阪エリアに所在するプライム・ロジスティクスへの重点投資/b.投資対象施設~プライム・ロジスティクス~」をご参照ください。

(注3)本書において、「ラサールグループ」とは、世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク(LaSalle Investment Management Inc.)(以下「LIM」といいます。)を中心として、米国、欧州及びアジア太平洋地域の17か国24拠点(平成27年6月末日時点)において不動産投資運用サービスを提供する企業グループをいいます。以下同じです。ラサールグループの詳細につきましては、後記「本投資法人の基本方針 ~本投資法人の特徴~/(イ)ラサールグループ及びJLLのサポートを活用した成長戦略/a.ラサールグループ及びその親会社であるJLLの概要」をご参照ください。

 

② 本投資法人の基本方針 ~本投資法人の特徴~

 

(ア)東京エリア・大阪エリアに所在するプライム・ロジスティクスへの重点投資

 

a. 投資対象地域~東京エリア・大阪エリアへの重点投資~

 本投資法人は、東京エリア・大阪エリアを重点的な投資対象地域としています。

 

 具体的なエリア別投資比率の目途は以下のとおりです。

エリア

投資比率(注)

東京エリア(東京60km圏内)

大阪エリア(大阪45km圏内)

合計80%以上

その他

20%以下

(注)投資比率は、取得価格ベースにて算出します。

 

 上記エリアを内包する一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。以下同じです。)及び京阪神(大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。以下同じです。)は、世界有数の人口、経済規模を有していることに加え、国際コンテナ戦略港湾である京浜港、阪神港や成田国際空港、関西国際空港等といった物流ハブ機能を擁し、その物流ハブ機能と日本の主要都市圏が高速道路網で繋がれている物流の結節点であるため、物流施設への大きな需要が見込まれる地域であると本投資法人は考えています。また、後記「c.プライム・ロジスティクスへの重点投資の背景(消費物流に着目した投資)」のとおり、本投資法人は、物流施設のなかでも「消費物流」に適した施設がより安定的な稼働を期待できると考えており、消費地(人口集積地)へのアクセスに優れていることは、物流施設への投資対象地域として重要な要素であると考えています。

 具体的には、一都三県及び京阪神における消費額は我が国の消費額の約48%(注)を占め、消費物流における大きな潜在的需要を有するため、今後、本投資法人が投資対象とする物流施設への強い需要が見込まれる地域と本投資法人は考えています。

 そこで、本投資法人は、その地理的な重要性を踏まえ、かつ、主要な消費地(人口集積地)を多く包含していることも勘案し、東京エリア・大阪エリアへの重点投資を行い、中長期にわたる収益の安定成長を目指します。

(注)平成27年8月における数値です。以下同じです。詳細は下記「<経済圏別消費額の割合>」のグラフをご参照ください。

 

<経済圏別消費額の割合>

image002.jpg

 

出所:経済産業省「商業動態統計調査」を基に本資産運用会社にて作成

(注1)平成27年8月の百貨店及びスーパーの販売額を一都三県、京阪神及びその他の区分ごとに集計して記載しています。各区分の割合は、各区分の消費額の合計に占める割合を、小数点以下を四捨五入して記載しています。したがって、各区分の割合の合計が100とならない場合があります。

(注2)当該調査の対象となった「百貨店」及び「スーパー」とは、従業者50人以上の小売事業所をいい、そのうち「百貨店」とは、日本標準産業分類の百貨店、総合スーパーのうち、後記の「スーパー」に該当しない事業所であって、かつ、売場面積が東京特別区及び政令指定都市で3,000㎡以上、その他の地域で1,500㎡以上の事業所をいいます。また、「スーパー」とは、売場面積の50%以上についてセルフサービス方式を採用している事業所であって、かつ、売場面積が1,500㎡以上の事業所をいいます。

 

b. 投資対象施設~プライム・ロジスティクス~

 

 本投資法人は物流施設を投資対象としますが、その中でも、「物流適地」(後記「(i)物流適地へのこだわり」をご参照ください。)に所在する、「大規模・高機能」な物流施設を「プライム・ロジスティクス」と呼称し、中長期にわたり安定した収益を期待できる資産として重点投資を行います。

 

<「プライム・ロジスティクス」の特徴>

 

物流適地に所在

消費地(人口集積地)へのアクセスに優れていること

幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること

24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること

雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であること

大規模・

高機能

 

大規模

 

物流拠点の集約・統合ニーズの受け皿となりうる規模(延床面積概ね16,500㎡以

上)を有していること

高機能

 

保管効率・作業効率の向上を可能とする有効天井高(概ね5.5m以上)、床荷重

(概ね1.5t/㎡以上)、柱間隔(概ね10m×10m)を有していること

上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイを有していること又は

充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能を有していること

柔軟な区画割が可能な設計となっていること

充分なオフィススペースを有していること

免震性能又は高い耐震性能を有し、安全性が高いこと

(注)上表は、「プライム・ロジスティクス」について本投資法人が考える一般的特徴を記載したものであり、上表のすべての要素を満たさない物流施設についても、個別物件の特性を精査し、これらの要素を総合的に勘案した上で、「プライム・ロジスティクス」ということがあります。

 

(i)物流適地へのこだわり

 本投資法人は、「物流適地」に所在する物流施設の特徴として、①消費地(人口集積地)へのアクセスに優れていること、②幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること、③24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること、及び④雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であることが挙げられると考えており、「物流適地」へのこだわりをもって投資を行います(注)。

(注)本投資法人は、「物流適地」に所在している物流施設の特徴と考える上記①ないし④のすべての要素を満たさない物流施設についても、慎重に検討を重ねた上で、投資を行うことがあります。

 

 本投資法人は、上記4点の特徴に着目した「物流適地」における厳選投資を行うことで、リーシング等における同一地域内での競争力の維持・向上を実現することができると考えています。

 消費地への優れたアクセスは、「消費物流」の需要を取り込む上で、重要な立地要件であり、また、幹線道路との近接性は、最終配送先となる消費地への配送利便性のみならず、工場等の生産地及び港、空港といった物流ハブ機能を有する施設とのアクセスを支える、物流施設の根幹となる立地要件です。

 加えて、「消費物流」における物流施設は、従来の保管中心の静的な役割に加えて、多頻度小口配送、配送スピードの向上等を求める荷主の要請に対応するため、一日複数回の配送や商品の仕分け作業等の大量の庫内作業といった動的な役割も求められています。テナントは、24時間運営可能な物流施設を利用することで、一日のうち複数回に分けて配送することや、道路の混雑を避けて深夜・早朝に配送を行うといったオペレーションの柔軟性、効率性を確保することができます。

 また、従来店舗のバックヤードで行っていた業務や、多頻度小口配送に対応するための商品の仕分け作業等の大量の庫内作業を物流施設で行う必要性から、雇用確保の重要性が高まっており、公共交通機関へのアクセスが容易である物流施設を利用することで、テナントは充分な人数及び質の庫内作業員を、適正な人件費で確保できる可能性が高まります。

 

 本投資法人の取得予定資産は、すべて東京エリアの消費地(人口集積地)及び幹線道路の結節点に近接した「物流適地」に所在する物件であり、中長期にわたり安定した収益の確保が可能であると本投資法人は考えています。

 下図は、本投資法人の取得予定資産の所在地と主要な幹線道路との位置関係及び人口分布を示したものです。

<ポートフォリオマップと人口集積>

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出所:人口分布については、平成2210月1日時点で実施された平成22年国勢調査の結果に基づく総務省統計局「平成22年国勢調査に関する地域メッシュ統計」の「2分の1(500m)地域メッシュ別データ」を基に本資産運用会社にて作成

 

 以下は、本投資法人の取得予定資産の取得完了時のポートフォリオについて、(a)投資エリア比率を、東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場している不動産投資法人(以下「上場投資法人」といいます。)が保有しているすべての物流施設(注1)に係るエリア分布(注2)とともに示したもの、及び、(b)1物件当たり平均延床面積を、上場投資法人が保有しているすべての物流施設の平均延床面積とともに示したもの(注3)です。本投資法人は、上記投資方針の下、東京エリア・大阪エリアへの重点投資及び大規模な物流施設への投資を実践します。

<ポートフォリオの特色>

 

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(注1)上場投資法人が保有する「物流施設」とは、当該資産について各上場投資法人が物流施設又は主たる用途を倉庫として分類しているものをいいます。以下同じです。

(注2)「投資エリア比率」のうち「J-REIT平均」は、上場投資法人が平成2711月末日時点までに提出している直近の有価証券報告書(合併を行った投資法人が有価証券報告書を提出していない場合は、旧法人が提出した直近の有価証券報告書を指し、以下「上場投資法人等の有価証券報告書」といいます。)に保有資産として記載されているすべての物流施設(底地のみを資産として保有している場合を除きます。また、平成2711月末日時点で取得が完了しているものに限ります。)について、その所在地を「一都三県」、「京阪神」及び「その他」に分類した上で、それら物流施設の延床面積(上場投資法人等の有価証券報告書に延床面積の記載がない場合には、当該上場投資法人が提出している有価証券届出書の記載に基づいています。)をベースに、一都三県・京阪神・その他に所在する比率を算出しています。

(注3)「平均延床面積」のうち「本投資法人」については、取得予定資産の延床面積の平均を算出し、小数点以下を切り捨てて記載しています。「平均延床面積」のうち「J-REIT平均」については、上場投資法人等の有価証券報告書に保有資産として記載されているすべての物流施設(底地のみを資産として保有している場合を除きます。また、平成2711月末日時点で取得が完了しているものに限ります。)について、各物流施設の延床面積(上場投資法人等の有価証券報告書に延床面積の記載がない場合には、当該上場投資法人が提出している有価証券届出書の記載に基づいています。)の平均を算出し、小数点以下を切り捨てて記載しています。

 

(ⅱ)大規模・高機能へのこだわり

 本投資法人は、大規模・高機能な物流施設は、テナントの物流機能の集約・統合ニーズや物流事業の効率化ニーズに対応可能であり、高い競争力を有するものと考えています。

 本投資法人は、①物流拠点の集約・統合ニーズの受け皿となりうる規模(延床面積概ね16,500㎡以上)を有していること、②保管効率・作業効率の向上を可能とする有効天井高(概ね5.5m以上)、床荷重(概ね1.5t/㎡以上)、柱間隔(概ね10m × 10m)を有していること、③上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイ(注1)を有していること又は充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能を有していること、④柔軟な区画割が可能な設計となっていること、⑤充分なオフィススペースを有していること、及び⑥免震性能又は高い耐震性能を有し、安全性が高いことを、大規模・高機能な物流施設の重要な特徴と考え、これらの要素に着目した投資を行います(注2)。

(注1)本書において「ランプウェイ」とは、多層階の物流施設において、車両が直接各階に乗り入れ、荷降ろし作業を行うことを可能とする傾斜路をいいます。

(注2)本投資法人は、大規模・高機能な物流施設の特徴と考える上記①ないし⑥のすべての要素を満たさない物流施設についても、慎重に検討を重ねた上で、投資を行うことがあります。

 

<大規模であることの優位性>

 本投資法人は、「大規模」であることをプライム・ロジスティクスの特徴の1つと考えており、具体的には延床面積が概ね16,500㎡以上であることをその基準としています。

 物流施設が「大規模」であることの優位性は特に以下の点にあると本投資法人は考えています。

 

 延床面積が大きい物流施設は、テナントに対し、「大規模」な物流施設への物流機能の集約・統合による効率的な物流事業運営の機会を提供することが可能となります。昨今の商品サイクルの短期化や取扱品目数の増加、多頻度小口配送への需要等の増加傾向を踏まえ、物流事業者や小売事業者等はさらなるサプライチェーンの効率化を求められており、小規模な物流施設が複数点在する場合にはそれらを1つの「大規模」な物流施設に統合し効率化を図るニーズが高まっていると本投資法人は考えています。具体的には、テナントが複数の小規模な物流施設から「大規模」な物流施設へ拠点を統合することにより、倉庫の合計使用面積の削減、庫内作業の効率化並びに物流拠点の集約に伴う在庫の削減及び運送費の削減といった効果を得ることが考えられます。

 

 実際、近年着工した物流施設の平均延床面積は増加傾向にあり、公益社団法人日本ロジスティクスシステム協会が平成26年度に実施した物流コスト調査においては、実施状況の回答のあった企業199社のうち96社(約48%)の企業が、過去1年間に物流拠点の見直しを実施したと回答していることから、物流施設に関しテナント側に具体的かつ強い集約・統合ニーズがあることが窺えます。

 

 

<新規着工物流施設の平均延床面積の推移>

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出所:国土交通省「建築着工統計調査報告 時系列一覧」 を基に本資産運用会社にて作成

(注1)建築着工統計調査では、建築物の使途を、事務所、店舗、工場、作業場、倉庫、学校の校舎、病院・診療所、及びその他に分類しています。

(注2)上記のグラフは、当該調査における「倉庫」(物品を貯蔵又は保管する場所をいいます。以下同じです。)に係る数値を基に作成しており、物流施設に該当しない建築物を含む可能性があります。

 

<過去1年程度に実施した物流コスト削減策>

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出所:公益社団法人日本ロジスティクスシステム協会「平成26年度 物流コスト調査報告書」

(注1)上表は、「平成26年物流コスト実態調査」における質問項目のうち、「過去1年程度に実施した物流コスト削減策」について、実施状況の回答のあった企業199社(全業種)の回答件数上位10項目を抽出したものです。

(注2)「過去1年程度に実施した物流コスト削減策」の回答においては、選択肢として列挙された44項目の中から選択する方式(複数回答可)が採用されています。

 

 本投資法人は、物流事業者や小売事業者等がより効率的な物流事業運営を行うために複数の物流拠点の集約・統合を検討した場合、「大規模」な物流施設はそのニーズに応えやすいため、リーシング等において同一地域内における競争力を有していると考えています。

 

 また、「大規模」な物流施設の場合、1フロア当たりの面積を広く確保することが可能なため、庫内作業の効率化、庫内レイアウトの柔軟性の確保、必要人員数の抑制、荷物の垂直移動時間の短縮化等の効果が期待でき、テナントに運営効率化の機会を提供することが可能となります。さらに、1フロア当たりの面積が広いことで、柔軟な区画割が可能となり、テナントの賃貸面積の増減やテナント数の増減に対応しやすくなるメリットがあると本投資法人は考えています。

 

ご参考 ~「物流効率化」に向けた政府の取組み~

 政府が平成25年6月に閣議決定した「総合物流施策大綱(2013-2017)」(注1)では、「物流効率化」を促進することとされています。その中で今後の取組みの一つとして、「さらなる環境負荷の低減に向けた取組」が挙げられており、「総合物流施策大綱(2013-2017)」を受けて設置された総合物流施策推進会議が策定した「総合物流施策推進プログラム」にて、「各輸送モード等における省エネ化等及び環境負荷低減の推進」が定められています。その具体策として、「荷主による物流効率化・環境負荷低減の促進」のために、経済産業省が「物流業務の自動化と拠点集約を含めた新たな物流システムの構築を促進することにより、物流効率化と環境負荷の低減を図る」施策を所管することが示されています。

 さらに、国土交通省により公表された「「今後の物流政策の基本的な方向性等について」に関する審議の中間取りまとめ」(注2)でも、「グローバル競争の激化、消費者ニーズの高度化、我が国産業の成長の必要性等は今後も進展すると見られ」、「物流システムの更なる高度化・効率化、物流事業者による事業運営の効率性・生産性向上や競争力・持続可能性の強化等に向けた取組を強化することにより、インフラストックの有効活用とあわせて潜在的な輸送力を最大限引き出す必要がある」との言及がなされています。

(注1)「総合物流施策大綱(2013-2017)」では、「グローバル・サプライチェーンの進化への対応、地球環境問題への対応、安全・安心の確保への対応」の必要性を踏まえ、今後の物流施策の方向性と取組みとして、①産業活動と国民生活を支える効率的な物流の実現に向けた取組、②さらなる環境負荷の低減に向けた取組、及び③安全・安心の確保に向けた取組の3つの施策を掲げています。

(注2)平成27年9月25日付、社会資本整備審議会道路分科会基本政策部会、交通政策審議会交通体系分科会物流部会「「今後の物流政策の基本的な方向性等について」に関する審議の中間取りまとめ」

 

<物流総合効率化法に基づく倉庫の高度化・効率化の促進の概要>

 

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出所:社会資本整備審議会道路分科会第48回基本政策部会及び交通政策審議会交通体系分科会 第1回物流部会合同会議 配布資料「物流をめぐる状況について(参考資料④)」

(注)「特定流通業務施設」とは、流通業務施設(トラックターミナル、卸売市場、倉庫又は上屋をいいます。)であって、高速自動車国道、鉄道の貨物駅、港湾、漁港、空港その他の物資の流通を結節する機能を有する社会資本等の近傍に立地し、物資の仕分及び搬送の自動化等荷さばきの合理化を図るための設備、物資の受注及び発注の円滑化を図るための情報処理システム並びに流通加工の用に供する設備を有するものをいいます。

 

 

<高機能であることの優位性>

 物流施設が「高機能」であること、すなわち、テナントが物流業務を行う上で利便性が高く効率的に保管・作業を行える施設であることや、災害時等の安全性・事業継続性が高いことは、リーシングの際の競争力確保において有益です。特に、多頻度小口配送や庫内での仕分け作業に適した設計となっている物流施設は「消費物流」に適しており、より安定的な需要が期待できます。また、上層階への直接アクセスや柔軟な区画割が可能で複数テナント(マルチテナント)に対する賃貸やテナントの賃借床の増床・減床に対応できる物流施設は、汎用性が高く、多様なテナントニーズに対応することができるため、テナントの入退去による収益への影響を抑制することができます。また、物流施設における作業員数の増加や、物流業務の高度化に伴い発生する事務作業・管理業務に対応するため、充分なオフィススペースを確保できることも重要であると本投資法人は考えています。これらの特徴に加え、免震性能又は高い耐震性能を有する安全性の高い物流施設は、安定稼働を期待できることから、投資を行う上で重要な要素になると本投資法人は考えています。

 そこで、本投資法人は、原則として、「物流適地」に所在すること及び「大規模」であることに加えて、以下の機能的特徴を、プライム・ロジスティクスの特徴と考えています。

 

<プライム・ロジスティクスの機能的特徴>

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(注1)「アメニティ」とは、物流施設内の食堂、コンビニエンスストア、通勤用バス等の、テナントが雇用する庫内作業員等が快適に勤務するための設備等をいいます。

(注2)「CASBEE」とは、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)による建築物の環境性能を評価し格付けする手法であり、環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。

 

 

c. プライム・ロジスティクスへの重点投資の背景(消費物流に着目した投資)

 

 本投資法人では、製品や商品の出荷から物流施設・小売店を経由し又は小売店を経由せずに物流施設から直接に消費者へ運送する物流を、「消費物流」と呼びます。前述のとおり、本投資法人はプライム・ロジスティクスへ重点投資を行いますが、プライム・ロジスティクスを特徴付ける要素には、「消費物流」に携わるテナントの賃借ニーズに適合するための要素が多く含まれています。

 

<消費物流の需要の安定性>

 原材料の調達、製造工程に係る物流は、工場での生産活動と密接に連動するため、我が国における工業生産や工場に対する設備投資の動向、工場の海外移転による工場閉鎖等の影響を受けやすいのに比して、消費物流は、最終的な需要を担う消費者の急激な増減が起こりにくいため、相対的にニーズは安定的に推移すると本投資法人は捉えています。

 すなわち、消費財(食料品、衣類、雑貨等)の販売個数の変動率は、(ⅰ)人口の急減が起こりにくく、かつ(ⅱ)食料品等の需要は、景気変動が生じても一人当たりの消費量が大きく変動しないことを踏まえると、小さいといえます。

 平成10年以降のトラック輸送量における消費関連貨物の推移をみても、消費関連貨物については、輸送量が安定的に推移してきたといえます。かかる観点から、本投資法人は、今後も消費財の輸送ニーズは安定的に推移するものと考えています。

 

<トラック輸送量における消費関連貨物の推移>

 

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出所:国土交通省「自動車輸送統計調査」を基に本資産運用会社にて作成

(注1)上記のグラフは、各年の消費関連貨物の輸送量の推移を、平成10年を100とした指数で表しています。

(注2)「消費関連貨物」とは、当該調査における、穀物、野菜・果物、その他の農産物、畜産物、水産品、薪炭、食品工業品、日用品及び取り合わせ品をいいます。

 

 また、国立社会保障・人口問題研究所が取りまとめた「日本の地域別将来推計人口」によれば、我が国の総人口は減少が続くことが見込まれているものの、一都三県及び京阪神における人口の我が国の総人口に占める割合は上昇することが見込まれていることから、本投資法人では、重点的な投資対象地域とする東京エリア及び大阪エリアにおける消費物流のニーズは相対的に安定して推移するものと捉えています。

 

 

<人口割合の推移>

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出所:昭和45年ないし平成22年については、総務省統計局「国勢調査」の「最終報告書「日本の人口・世帯」統計表」、平成27年ないし平成52年については、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」(平成25年3月推計)を基に本資産運用会社にて作成

(注1)上記のグラフは、「最終報告書「日本の人口・世帯」統計表」及び「日本の地域別将来推計人口」に記載された都道府県別の人口を①一都三県及び京阪神と②その他の道県に分け、それぞれのエリアの人口の総人口に占める割合を記載しています。

(注2)「日本の地域別将来推計人口」については、「国勢調査」による平成2210月1日時点の人口に基づき、市町村区別の人口推計を行い、その結果を合計して都道府県の人口を推計しています。但し、福島県については、全県での推計のみを実施しています。

 

<消費物流の需要の成長性>

 近年、消費物流への需要は、コンビニエンスストアへの配送に代表される多頻度小口配送へのニーズの高まりや、電子商取引や通信販売の普及に伴い着実に増加しています。

 下記の2つの図は、平成17年から平成26年までの日本における電子商取引の市場規模の推移と、平成25年における日本、米国及び英国の電子商取引化率をそれぞれ示したものです。

 <日本における電子商取引市場の規模の推移>の図に示すとおり、日本における電子商取引の市場規模は毎年拡大しています。これに対し、<日本、米国及び英国における電子商取引化率>の図に示すとおり、日本の電子商取引化率は米国、英国と比較すると依然として低いため、今後も日本における電子商取引の市場規模が拡大していく余地があると、本投資法人は予想しています。

 本投資法人は、このような市場規模拡大に伴う消費物流の需要の増大を見据え、消費物流のニーズに適した物流施設を中心に投資していく方針です。

 なお、本投資法人は、実際の投資判断にあたっては、個々の物流施設につき、機能的に消費物流に係るニーズに対応可能か否かという観点で検討を行います。その際、現況において消費物流の拠点として利用されていない等、入居テナントの取り扱い荷物による分類をもって投資判断を行うものではありません。具体的な投資基準については、後記「④ ポートフォリオ構築方針/(イ) 投資基準」をご参照ください。

 

 

<日本における電子商取引市場の規模の推移>

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出所:経済産業省「電子商取引に関する市場調査」掲載の各年の「電子商取引に関する市場調査 報告書」

(注1)各年における電子商取引(注2)の市場規模は、出所記載の消費者向け電子商取引(BtoC-EC)の市場規模(注3)に基づくものです。

(注2)出所記載の電子商取引に関する市場調査では、「電子商取引(EC)」を、コンピューターネットワークシステムを介して商取引が行われ、かつ、その成約金額が捕捉されるものと定義しており、ここでの「商取引」とは、経済主体間で財の商業的移転に関わる受発注者間の物品、サービス、情報、金銭の交換をいうとされています。なお、出所記載のBtoC-EC取引には、家庭向けに敷設された公衆インターネット回線等を介し、PCやテレビモニターを通じて電子商取引が行われる形態のほか、携帯電話・PHS・スマートフォン、PDA、カーナビ、タブレット端末等によるモバイルコマースも含まれます。

(注3)「消費者向け電子商取引(BtoC-EC)の市場規模」とは、企業と消費者間での電子商取引による取引金額をいいます。ここでの消費者への販売とは、家計が費用を負担するものを指し、消費財であっても個人事業者の事業用途の物品購入は原則として含まれません。また、ネットオークション等、インターネットを用いて個人間で取引を行うCtoCや、電子申請、税の電子申告等、政府がサービスを提供し、個人が対価を支払うGtoCについても含まれません。なお、取引金額は、販売サイドの金額(販売額)を捕捉しています。

 

<日本、米国及び英国における電子商取引化率>

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出所:日本については経済産業省、米国についてはUnited States Census Bureau、英国についてはUnited Kingdom Office for National Statisticsがそれぞれ公表している資料を基に本資産運用会社にて作成

(注1)日本の電子商取引化率は、日本における物販系分野の電子商取引化率を使用しており、当該比率は、経済産業省における平成27年5月付「平成26年度我が国経済社会の情報化・サービス化に係る基盤整備(電子商取引に関する市場調査)報告書」に記載された、平成25年における物販系分野でのすべての商取引額(商取引市場規模)に対する電子商取引市場規模の割合を指します。

物販系分野での商取引額は、(1)食品、飲料及び酒類、(2)生活家電、AV機器及びPC・周辺機器等(オンラインゲームは含みません。)、(3)書籍及び映像・音楽ソフト(書籍には電子出版は含みません。)、(4)化粧品及び衣料品、(5)雑貨、家具及びインテリア、(6)衣類及び服装雑貨等、(7)自動車、自動二輪車及びパーツ等、(8)事務用品・文房具、並びに(9)その他の商品の取引額を対象としています。

(注2)米国の電子商取引化率は、米国における小売分野の電子商取引化率を使用しており、当該比率は、平成27年5月公表の「E-Stats 2013: Measuring the Electronic Economy」に記載された、平成25年における小売向けのすべての取引額に対する電子商取引額の割合を指し、小売向けの取引額は、上記「E-Stats 2013: Measuring the Electronic Economy」がベースにしている平成25年の「年間小売業調査」(Annual Retail Trade Survey)で用いられている基準を使用しています。

当該額は報告企業とその顧客の間の取引額の米ドル換算額であり、米国外の関係会社との取引を含みますが、米国内の関係会社との取引を除きます。また、電子商取引額は、インターネット、モバイル機器(m-commerce)、エクストラネット(社内ネットワークを取引先等の限られた外部者にもアクセス可能にしたシステム)、電子データ交換(EDI)ネットワーク、電子メール又はその他これらに類するオンラインシステムを通じて、購入者が注文し、又は価格及び取引条件が交渉された物品及びサービスの取引額をいい、支払がオンラインでなされたか否かを問いません。

なお、「年間小売業調査」においては、雇用企業及び非雇用企業(有給の被雇用者のいない企業)を小売業又は宿泊・飲食サービス業に分類して、その経済活動を調査しており、平成25年の当該調査には、約22,000社の雇用企業が含まれ、うち約17,500社が小売業に分類され、約4,500社が宿泊・飲食サービス業に分類されています。

(注3)英国の電子商取引化率は、英国における小売分野のインターネット取引化率を使用しており、当該比率は、平成27年1月公表の「Overview of Internet Retail Sales in 2014」に記載された、平成25年における小売分野でのすべての取引額に対するインターネット取引額の割合を指します。

当該調査において、各小売業者は、インターネット販売、通信販売、有店舗販売、訪問販売及び電話販売を含む小売取引額合計(付加価値税込)について回答し、これとは別に、インターネット販売のみの小売取引額合計についても回答しています。小売取引額は、物品に対する支払を対象としており、サービス(旅行、航空運賃、電車運賃、保険及び銀行取引等)に対する支払は対象外であり、各小売業者の回答においてサービスによる取引額は除外されています。上記のサービスに加え、ホテル、レストラン及びその他のケータリングサービスについても小売取引額に含まれません。

 

(イ)ラサールグループ及びJLLのサポートを活用した成長戦略

 

 本投資法人は、ラサールグループの不動産投資に関する世界的実績及び国内における10年以上の先進的な物流施設(注)への開発・投資に係る経験と実績により培われた物流施設の開発・投資・運営のノウハウを、本資産運用会社がスポンサーと締結しているスポンサーサポート契約を通じ、外部成長及び内部成長の両面において活用します。

 まず、外部成長において、本投資法人は、我が国において10年以上の賃貸用物流施設の開発・投資・賃貸・運用のトラックレコード(過去の実績)を有するラサールグループからの情報提供を含む多様な物件ソーシングルート(売却物件情報の入手ルート)を活用します。

 また、内部成長においても、ラサールグループが賃貸用物流施設の保有・運営を通じて培ってきた、「アクティブアセットマネジメント」(後記「③ 本投資法人の成長戦略/(ウ)内部成長戦略」をご参照ください。)のノウハウを活用します。

 これらのノウハウを有するラサールグループ及びその親会社であるジョーンズ ラング ラサール インク(Jones Lang LaSalle Inc.)(以下「JLL」といいます。)の概要は、以下のとおりです。

(注)プライム・ロジスティクス以外の物流施設も含みます。以下同じです。

 

a. ラサールグループ及びその親会社であるJLLの概要

 本資産運用会社の全額出資親会社であるラサール不動産投資顧問株式会社(スポンサー)は、総合不動産サービス会社であるJLLの全額出資子会社であるラサール インベストメント マネージメント インク(LIM)を中心とする企業グループであるラサールグループに属し、その日本拠点として、事業を展開しています。

 

(ⅰ)LIMの概要

 LIMは、JLLの不動産投資顧問ビジネス部門として、平成27年6月末日時点で、米国、欧州及びアジア太平洋地域の17か国24拠点において従業員680名以上の体制で年金基金等の機関投資家を中心とした470以上のプロ投資家(注1)に不動産投資運用サービスを提供する世界有数の不動産投資顧問会社です。運用資産残高は約572億米ドル(平成27年6月末日時点)と、運用資産残高ベースでは不動産投資顧問会社として平成2612月末日時点で全世界で第11位(注2)の規模であり、そのうちアジア太平洋地域において68億米ドルの運用資産残高(平成27年6月末日時点)を有しています。また、物流施設への運用資産残高は73億米ドル(平成27年6月末日時点)であり、米国、英国、中国、オーストラリア等世界各国における物流施設の開発・投資実績と経験を有しています。

(注1)世界32か国の政府基金、年金基金、保険会社及び事業会社等を含みます。

(注2)Institutional Real Estate, Inc.が平成27年4月9日付「IREI Investment Guide」で公表したデータに基づきます。

 

LIMの概要>

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(ⅱ)JLLの概要

 ラサールグループの親会社であるJLL(本社所在地:米国イリノイ州シカゴ、社長兼最高経営責任者:Colin Dyer)は、約230年の歴史を持ち、ニューヨーク証券取引所に上場する(上場コード:JLL、時価総額:646,433万米ドル(平成27年9月末日時点))、不動産ソリューションとサービスを包括的に提供する総合不動産サービス会社です。JLLは、北米を中心に不動産サービス事業を展開してきた米国企業であるラサールパートナーズインク(昭和43年創業)が、平成9年7月にニューヨーク証券取引所に上場した後、欧州及びアジア太平洋地域で200年以上にわたり広範な不動産サービス事業を展開してきた英国企業であるジョーンズラングウートンと平成11年3月に合併して、現在の社名になりました。この合併により、両社が保有する不動産サービスに関するノウハウ、商品ラインアップ、顧客基盤、情報ネットワーク及び事業プラットフォームの融合と拡大が図られました。JLLは、平成2612月末日時点において、従業員約5.8万人を擁し、約80か国に拠点を構える世界的ネットワークを構築し、世界5大陸1,000以上の都市で、不動産投資関連業務、プロパティ・マネジメント、不動産の売買及び賃貸仲介、不動産マーケットリサーチをはじめとする様々な不動産サービスを提供しており、平成26年度の売上高は約542,960万米ドル、平成2612月末日時点の不動産管理面積は約31,620万㎡にのぼります。日本においては、昭和60年に日本法人を設立して以降約30年間にわたり、グローバルな事業活動を通じて培った知識と経験を活かして包括的な不動産サービスを提供してきました。

 

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(ⅲ)ラサール不動産投資顧問の物流施設への投資実績

 ラサールグループの日本法人であるラサール不動産投資顧問は、日本において、平成15年に物流施設への投資活動を開始し、それ以降、平成16年に日本の物流施設に特化した私募ファンド「LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅰ」、平成19年に「LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅱ」、平成25年に「LASALLE JAPAN LOGISTICS Ⅲ」の組成等を通じてプライム・ロジスティクスを中心とした物流施設の開発・投資を行ってきました。不動産投資顧問会社として、経済情勢や不動産マーケットの状況にかかわらず投資家から一定の投資リターンを求められてきた中で、3つの私募ファンド等を通じて12年間にわたり継続して運用を行うことができたのは、投資家とのコミュニケーションにより強固な信頼関係を構築するとともに、ラサールグループにおいて長年にわたって培ってきたノウハウをラサール不動産投資顧問が活用してきたためであると本投資法人は考えています。具体的には、ラサール不動産投資顧問は、各種マーケットリサーチ、投資戦略立案及び投資実行(開発又は投資)、アセットマネジメント、リスク管理が包括的に統合された投資プロセスを徹底することに加えて、不動産市場・資本市場・マクロ経済を分析して環境に即した開発・投資戦略を立案する能力及びその戦略を具現化する開発力、外部取得能力、リーシング力を含む運営力、金融機関との強固なリレーションを有しています。ラサール不動産投資顧問は、日本における先進的な物流施設の開発・投資のフロントランナー(先駆者)として、平成15年から平成28年1月7日現在までの間に、約180万㎡(延床面積の合計)のプライム・ロジスティクスを中心とした物流施設の開発(計画を含みます。)、及び約160万㎡(延床面積の合計)の物流施設への投資を行ってきました。

 

 

<日本における先進的な物流施設の開発・投資のフロントランナーとしての実績>

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b. ラサールグループの日本における物流施設投資戦略(日本の物流施設に着目する背景)

 ラサールグループは、全世界で物流施設のみならず、オフィス・商業施設・住宅等の様々な種類の不動産への投資運用を行ってきました。その経験を踏まえて、グローバルな視点で世界の不動産市場・資本市場・マクロ経済を調査した結果、ラサールグループは、日本の先進的な物流施設、特に東京エリア・大阪エリアに所在するプライム・ロジスティクスへの投資は、今後中長期にわたる安定的な収益の成長に資する投資であると考えています。

 

 下図は世界の主要な都市圏と東京・大阪の人口密度及び域内総生産(GRP)の比較を示しています。世界的に見ても東京・大阪の人口密度及び域内総生産が高いことが確認できます。ラサールグループは、人口密度及び域内総生産の高さは、当該地域における物流事業者や小売事業者等のプライム・ロジスティクスへのニーズと強い相関関係があると考えて、東京・大阪を中心に投資活動を行っています。

 

<世界の主要な都市圏毎の人口密度・域内総生産(GRP)分布>

 

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出所:人口及び面積については、Demographia World Urban Areas: 11th Annual Edition:2015:01GRPについては、The Brookings Institutionがそれぞれ公表している平成26年のデータを基に本資産運用会社にて作成

(注1)各都市の円の大きさは、それぞれの域内総生産(GRP)を示しています。

(注2)各都市の範囲は、上記出所元が個別に設定したエリアに依拠しており、東京は東京都以外、大阪は大阪府以外、名古屋は名古屋市以外、福岡は福岡市以外の範囲を含みます。

 

 一方で、下図のとおり、日本の物流施設に占める先進的物流施設(注)の比率は米国と比較すると小さく、日本における先進的物流施設は相対的に希少性が高いと考えています。先進的物流施設に対するテナントのニーズの高さを踏まえると、日本の物流施設は、全体的に物流事業者や小売事業者等のニーズを吸収しきれておらず、先進的物流施設は、その相対的希少性を背景に今後も高い潜在需要を期待できるとラサールグループは考えています。

(注)本書において、日本における「先進的物流施設」とは、延床面積10,000㎡以上で機能的な設計を備えた物流施設をいいます。

 

<国別の先進的物流施設の供給量>

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出所:日本の先進的物流施設の供給量については、CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」、米国の先進的物流施設の供給量については、JLLにて作成

(注1)日本については、「固定資産の価格等の概要調査(総務省自治税務局固定資産税課)」及び「建築統計年報(国土交通省総合政策局)」を用いてCBREが推計したものです。平成27年9月末日時点における自社所有分を含むすべての倉庫(物流施設以外を含む場合があります。)の総延床面積に対する先進的物流施設の延床面積の合計が占める割合を示しています。

(注2)米国における「先進的物流施設」とは、延床面積100,000平方フィート以上でJLLが設定した機能的な設計を備えた物流施設をいい、上記のグラフは平成27年9月末日時点の数値に基づくものです。

 

 

 そうした中で、一都三県及び京阪神は、先進的物流施設の全物流施設に対する比率が低水準である一方で、我が国の消費額の約48%を占めており、ラサールグループでは、消費物流における大きな潜在的需要がある地域として重視しています。そして、上記のとおり、先進的物流施設については、今後さらなる需要が見込まれることから、ラサールグループは当該地域の先進的物流施設に重点的に投資を行っています。

 

<経済圏別の先進的物流施設の供給量>

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出所: CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」

(注)上記のグラフは、「固定資産の価格等の概要調査(総務省自治税務局固定資産税課)」及び「建築統計年報(国土交通省総合政策局)」を用いてCBREが推計したものです。一都三県及び京阪神において、平成27年3月末日時点における自社所有分を含むすべての倉庫(物流施設以外を含む場合があります。)の総延床面積に対する先進的物流施設の延床面積の合計が占める割合を示しています。

 

(ウ)強固な財務体質の構築

 本投資法人は、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模の成長と投資主価値の向上を実現することを目的として、金融環境の変化に適応しうる、中長期的視野に立った強固な財務体質の構築を基本方針とします。具体的には、本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額の占める割合(以下「LTV」といいます。)は、原則として60%を上限としますが(注)、50%前後を平常時の運用における上限の目途とします。また、ラサールグループの過去の日本における投資実績等を活用してメガバンクを中心とする複数の金融機関との強固かつ安定的な取引関係を構築し、有利子負債について、借入期間の長期化、返済期限の分散化、金利の固定化及びバンクフォーメーションの分散化を図ることによって、リファイナンスリスク及び金利変動リスクの低減を目指します。

(注)新規投資や資産評価の変動等により、一時的に60%を超えることがあります。

 

(エ)最適なキャッシュ・マネジメント

 本投資法人は、減価償却費計上額に比して資本的支出必要額が少額に留まる傾向にあるという物流施設の特性を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。

 具体的には、有利子負債返済による強固な財務体質の構築、新規物件取得資金への充当による成長力強化、修繕や資本的支出への活用による保有物件の競争力の維持・強化、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の実施等が考えられます。

 利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)に関しては、保有資産価値及び財務の健全性が維持される範囲内で、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の30に相当する金額を目途として、原則として毎期継続的に実施する方針です。また、継続的な利益を超えた金銭の分配(以下「継続的利益超過分配」といいます。)に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達又は大規模修繕等により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な利益を超えた金銭の分配(以下「一時的利益超過分配」といいます。)を実施できるものとしています。なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、対象となる計算期間の減価償却費の100分の40に相当する額を上限の目途とします。

 

(オ)投資主利益と透明性を重視した運用体制

 本投資法人は、その資産運用に際し、投資主の利益とラサールグループの利益の一体化を可能な限り図りつつ、利益相反対策と第三者性を確保した運用体制を採用することとし、以下の2つを中心的な枠組みとしたうえで、中立的かつ透明性の高いガバナンス(企業統治)体制の整備・充実を図る方針です。

 

a.利害関係者取引における本資産運用会社の意思決定フロー

 利害関係者取引に係る意思決定においては、コンプライアンス委員会及び投資委員会における外部委員の賛成並びに投資法人役員会の承認を条件としています(注)。

 

<利害関係者取引における本資産運用会社の意思決定フロー>

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(注)上図は、投信法に基づき投資法人役員会の承認を要する利害関係人等との取引に該当する場合の意思決定フローです。本資産運用会社の意思決定フローの詳細については、後記「第三部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(4)本資産運用会社の社内規程による利害関係者との取引制限」をご参照ください。

 

b.1口当たり利益に連動した運用報酬体系の採用

 本投資法人は、本資産運用会社に支払う資産運用報酬の一部が本投資法人の1口当たり利益に連動する報酬体系を採用しています。かかる運用報酬体系の詳細は、後記「4 手数料等及び税金/(3)管理報酬等/③ 本資産運用会社への支払報酬」をご参照ください。

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c. ラサールグループ及びJLLによる本投資法人への出資(セイムボート出資)

 スポンサーは、スポンサーサポート契約に基づき、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行い、又はJLLが直接的若しくは間接的に株式の過半数を保有する会社に対して、かかる検討を行うよう働きかけます。また、スポンサーは、本投資法人の発行する投資口を新規に取得した場合、当面の間、本投資法人の投資口を保有します。スポンサーは、JLLが直接的若しくは間接的に株式の過半数を保有する会社が本投資法人の発行する投資口を新規に取得した場合、当該会社に対して、当面の間、本投資法人の投資口を保有させるよう努めます。

 

<上場時のラサールグループ及びJLLによるセイムボート出資>

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(注)上記の保有割合は、本件第三者割当における発行数の全部につき申込みが行われ、発行された場合を前提としています。

 

③ 本投資法人の成長戦略

(ア)ラサールグループのスポンサーサポート体制

a. ラサールグループのノウハウの活用

 ラサールグループは、物流施設の開発及び外部取得から運営までを内製化することにより、先進的な物流施設の開発・投資のフロントランナーとして、専門性を活用した付加価値を提供することができるノウハウを有しています。

 具体的には、ラサールグループは下記のノウハウを有しています。

ⅰ)不動産市場・資本市場・マクロ経済をグローバルな視点から分析するリサーチプラットフォーム(組織化された調査部門)

ⅱ)物流施設の開発・投資に際し、不動産市場、資本市場、開発リスク、ファイナンス、リーシング(賃貸営業活動)、運営等様々な視点からの事業収支(ビジネスプラン)を構築するファンドマネジメントの能力

ⅲ)投資家・金融機関とのコミュニケーションを通じて培われた強固な信頼関係と、投資対象の特性・調達環境を勘案し、適切な資金調達を行う能力

ⅳ)10年以上の物流施設の開発及び投資の経験と実績に裏付けられた目利き力を活用した物流施設開発のための用地取得能力及び収益物件の外部取得能力

ⅴ)開発チームによる物流施設のプランニング、物流施設の仕様の作り込み及び建設コストマネジメントにおける能力

ⅵ)賃貸市場動向に係るマクロ要因と物件固有のミクロ要因を精査し、付加価値を創造するアセットマネジメント及びリーシングのノウハウ

 

<ラサールグループのノウハウ>

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 本投資法人は、ラサールグループの先進的な物流施設の開発・投資のフロントランナーとしての高い専門性に基づく上記ノウハウを活用することにより、中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の向上を図ることができると考えています。このノウハウの活用を企図して、本資産運用会社は、スポンサーとスポンサーサポート契約を締結し、本投資法人は、スポンサーと商標使用に関する覚書を締結しています。両契約を通じ、ラサールグループが培ってきたノウハウ、投資家・金融機関との信頼関係、リーシングネットワーク、ブランド力等を最大限に活用します。

 

. 投資主価値の向上に資するラサールグループのサポート

 平成28年1月7日現在、本資産運用会社は、スポンサーとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、本投資法人は、下記のサポートの提供を受けます。また、本投資法人は、スポンサーとの間で、平成28年1月7日現在、商標使用に関する覚書を締結しています。本投資法人は、かかる契約に基づく以下に記載するラサールグループのサポートにより、投資主価値の向上を図ります。スポンサーサポート契約及び商標使用に関する覚書の内容の詳細については、後記「第三部 投資法人の詳細情報/第3 管理及び運営/2 利害関係人との取引制限/(5)利害関係人等との取引状況等」をご参照ください。

 

(ⅰ)保有物件の売却情報の提供

 ラサールファンド(注)が日本において保有・運用する不動産等(用途が物流施設であるものに限ります。)につき、ラサールファンドが売却をしようとする場合、スポンサーが、当該不動産等のうち本投資法人に提供することが適当であると判断した場合に、不動産等に係る売却情報の提供を受けます。

(注)本書において「ラサールファンド」とは、ラサールグループが組成、運用するファンドをいいます。

 

(ⅱ)第三者保有物件の売却情報の提供

 スポンサーが、第三者が日本において保有・運用する不動産等(用途が物流施設であるものに限ります。)の売却情報のうち本投資法人に提供することが適当であると判断した売却情報を入手した場合に、当該情報を本資産運用会社に提供します。

 

 

(ⅲ)ウェアハウジング(注)機能の提供

 本資産運用会社は、第三者が保有・運用する不動産等の一時的な保有のアレンジをスポンサーに依頼することができます。かかる一時的な保有は、本投資法人の将来における当該不動産等の取得に向けたウェアハウジングを行うことを主たる目的とします。

(注)本書において「ウェアハウジング」とは、本投資法人が取得を予定する資産について、収益の安定化や取得時期の調整を行うためにブリッジファンドに先行取得させることをいいます。

 

(ⅳ)人材供給

 スポンサーは、本投資法人から受託する資産運用業務の遂行に必要な不動産運営管理の知識及びノウハウ等を本資産運用会社に可能な限り活用させることを目的として、人材の確保に合理的な範囲で協力を行います。

 

(ⅴ)投資口の継続保有

 スポンサーは、本投資法人が新たに投資口を発行する場合には、当該新投資口の一部を取得することについて真摯に検討を行い、又はJLLが直接的若しくは間接的に株式の過半数を保有する会社に対して、かかる検討を行うよう働きかけます。また、スポンサーは、本投資法人の発行する投資口を新規に取得した場合、当面の間、本投資法人の投資口を保有します。スポンサーは、JLLが直接的若しくは間接的に株式の過半数を保有する会社が本投資法人の発行する投資口を新規に取得した場合、当該会社に対して、当面の間、本投資法人の投資口を保有させるよう努めます。

 

(ⅵ)市場分析等の情報の提供サービス

 スポンサーは、本資産運用会社からの要請に応じて、本資産運用会社が本投資法人から受託する資産運用業務(リサーチ関連業務、投資戦略に資する情報提供業務等)に関し、業務受託を行います。

 

(ⅶ)ロジスティクス・サービス

 スポンサーは、本資産運用会社に対して、ロジスティクス・サービス業務(リーシング戦略立案、マーケティング資料作成、プロモーション・イベント企画開催、仲介業者とのリレーション構築、既存テナントの要望・クレーム対応、需要調査等)及びテナント招致業務を提供します。

 

(ⅷ)事務・総務等のサポート

 以上のほか、本資産運用会社は、その事務・総務等について、スポンサーからサポートを受けることができるBusiness Operations Support Agreementを締結しています。

 

 

<ラサールグループのサポート>

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(イ)外部成長戦略(物件ソーシングルートの多様化に資するラサールグループのサポート体制)

<多様な物件ソーシングルートの活用>

 本投資法人は、ラサールグループから提供される物件情報、ウェアハウジング機能及び本資産運用会社独自の物件情報取得能力を最大限活用し、外部成長戦略を展開します。本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき、ラサールファンドの保有物件につき売却情報の提供を受けることができるため、ラサールファンドからのソーシングと第三者からのソーシングの両方を活用した多様なソーシングルートを有しています。また、物件取得にあたっては、ブリッジファンド(ウェアハウジングを行う目的で組成されるファンド)のウェアハウジング機能を活用し、将来の取得機会及び柔軟性を確保することも可能です。

 

<安定稼働化した物件の本投資法人への集約>

 ラサールグループでは、本投資法人及びラサールファンドの投資対象を明確に分けた投資戦略により、本投資法人の外部成長の実現を図ります。具体的には、本投資法人は安定稼働化したコアアセット(注)に投資し、ラサールファンドは開発物件及び低稼働物件を中心に投資します。

 また、本投資法人は、上記のラサールグループからの多様なソーシングルートを活用することで、安定稼働化した物件をラサールファンドから選別して取得することが可能となります。本投資法人は、ラサールファンドとは異なり、安定稼働化した物件のみを取得することで、外部成長の実現を図ります。また、ブリッジファンドによるウェアハウジング機能等を活用することで、安定稼働化した物件の本投資法人への集約を図ります。

 

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(注)「コアアセット」とは、キャッシュ・フローの変動が相対的に小さく、今後中長期にわたって安定した収入の確保が見込める不動産をいいます。「コアアセット投資」とは、コアアセットを対象とした不動産投資スタイルをいいます。「オポチュニスティック投資」とは、期待リターンの源泉を開発リスク等のリスクテイクや市場動向予測に基づいた不動産の売買によるキャピタルリターンにおく不動産投資スタイルをいいます。

 

 外部成長戦略において本投資法人がラサールグループのサポートを受けることによる強みは以下のとおりです。

 

a. ラサールグループの物件開発及び取得実績

 ラサールグループは、日本における10年以上の物流施設の開発及び投資経験により培った「ファンド機能」、「デベロッパー機能」及び「インベスター機能」を強みとして有していると本投資法人は考えています。

 

<ラサールグループが有する強み>

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 下表はラサールグループが日本の物流マーケットに参入した平成15年以降の物流施設に対する累積開発・投資実績です。ラサールグループは、平成19年の米国サブプライムローン問題に端を発した金融危機により日本の経済環境が低迷し、国内投資家の投資意欲が減退した時期においても、物流施設への開発・投資を継続的に実施し、実績を積み上げてきました。

 ラサールグループは、グローバルに事業展開する不動産投資顧問会社として、私募ファンド形態で国内外の投資家から幅広い属性の投資資金(投資スタイル・リスク許容度等)を集めて運用する「ファンド機能」を有しています。マクロ環境や金融環境等が悪化し、物流施設の開発・投資の市場全体が減速する局面においても、自己資金に制約されることなく、多様な資金属性の投資家とのネットワークを有している強みを活かすことにより継続的な開発・投資を可能にしています。

 加えて、先進的な物流施設を開発し、開発パイプラインの拡大に貢献する「デベロッパー機能」や高い目利き力を活用して外部取得を実行する「インベスター機能」を備えており、豊富な物件取得実績を有しています。

 ラサールグループは、これらの機能を複合的に活用することで自己資金量に影響を受けることなく、安定的かつ持続的な物流施設の開発・投資が可能となり、常時、一定のパイプラインの供給力を確保できると本投資法人は考えています。

 

<ラサールグループの日本における物流施設の累積開発・投資実績>

 

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出所:開発及び投資については、ラサール不動産投資顧問の作成資料、東証REIT指数については、Quickを基に本資産運用会社にて作成

(注1)上記のグラフは、土地・建物の取得に係る売買契約の締結時点を開発又は投資の時点として作成しています。したがって、土地の取得に係る売買契約を締結済で、今後開発を予定している物件を含みます。

(注2)上記のグラフは、ラサールグループの累積開発・投資実績を示したものであり、既に売却した資産を含みます。

(注3)延床面積は、確認済証及び図面等に基づいて記載しており、登記上の面積と一致しない場合があります。

 

 本投資法人は、ラサールグループが有する上記パイプラインの供給力を、スポンサーサポート契約を通じて活用することで、マーケット環境の影響を最小限に抑えた長期的・継続的な外部成長が可能であると考えています。

 

b. ラサールファンドによる開発予定物件

 ラサールファンドは平成28年1月7日現在、11物件の物流施設(平均延床面積:47,674㎡、合計延床面積:524,424㎡)を開発中です。これらの物件を将来においてラサールファンドが売却する場合、スポンサーサポート契約に基づく物件の売却情報の提供の対象となることがあります。

 

<ラサールファンドによる開発予定物件>

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(注1)上記の各物件は、平成28年1月7日現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、今後取得できる保証もありません。

(注2)上記は完成予想図であり、実際に完成する物件とは異なる場合があります。

 

c. 日本におけるラサールグループの大規模な物流施設の開発に対する強み

 日本における大規模な物流施設の延床面積上位10物件のうち4物件はラサールグループが開発した物件であり、2物件はラサールグループが過去に取得し、運用した物件です。また、ラサールグループは一都三県での大規模な物流施設の開発実績において第1位の実績(注)を誇ります。また、物流施設の開発のみならず運用においてもプレゼンスを高めてきました。

(注)CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」に基づきます。当該データは、一都三県において平成27年9月末日までの間に竣工した、民間会社が開発した延床面積10万㎡以上の賃貸型物流施設を対象とした場合の延床面積の合計に基づく順位です。かかる実績の詳細は、後記「<大規模な物流施設の開発実績(一都三県)>」のグラフをご参照ください。

 

<ラサールグループの日本での大規模な物流施設の開発・投資実績>

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出所:CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」

(注1)日本における平成27年9月末日時点において竣工している、不動産開発会社等が開発した延床面積10万㎡以上の賃貸型物流施設を対象として、各社が公表したプレスリリースを基に作成したものです。

(注2)上表の各物件は、平成28年1月7日現在、本投資法人が取得を予定していない資産も含みます。それらの物件について、今後取得できる保証はありません。

(注3)上表の「開発/取得」の欄は、ラサール不動産投資顧問が開発又は投資した物件について、それぞれ「開発」又は「取得」と記載しています。

(注4)延床面積は、確認済証及び図面等に基づいて記載しており、登記上の面積と一致しない場合があります。

 

<大規模な物流施設の開発実績(一都三県)>

 

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出所:CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」

(注1)上記のグラフは、各社が公表したプレスリリースを基に、一都三県において平成27年9月末日までの間に竣工した、民間会社が開発した延床面積10万㎡以上の賃貸型物流施設の延床面積の合計のうち、ラサール不動産投資顧問が開発した物流施設の延床面積の合計が占める割合を示したものです。

(注2)共同開発物件については、各会社に当該物件の延床面積のすべてをそれぞれ算入しています。また、開発当初から会社名が変更した場合は現存する会社名に含めて算出しています。

 

(ウ)内部成長戦略

 本投資法人は、スポンサーサポート契約に基づき提供を受ける人材や利用可能な情報を通じて、ラサールグループのノウハウであるアクティブアセットマネジメントを活用して内部成長の実現を目指します。ラサールグループのアクティブアセットマネジメントの概要、及びアクティブアセットマネジメントのノウハウの活用実績は、以下のとおりです。

 

a. アクティブアセットマネジメントの概要

 アクティブアセットマネジメントとは、市場賃料や空室率などの賃貸市場動向に関わるマクロ要因と、テナントの賃貸借条件や施設の管理運営状況等の各物件に固有のミクロ要因を精査することを通じて、保有物件における付加価値創出の機会を見つけ出し、キャッシュ・フローの増加に結び付けていく運営手法の総称です。本投資法人は、アクティブアセットマネジメントのノウハウを活用することで、中長期にわたる収益の安定成長を図ります。具体的には以下のとおりです。

<リーシング>

・ラサールグループは物流施設のリーシングに豊富な経験を有する専属のリーシングチームを擁しており、これまで長年の物流施設のリーシングと運営を通じて、独自のテナントリレーション(注1)やネットワークを築いてきました。テナント営業活動においては、外部の賃貸仲介業者からの情報を活用するだけでなく、ラサールグループに蓄積されたダイレクトリーシング(注2)のノウハウを活用することによって、的確かつ効果的なリーシング戦略の遂行が可能となります。

・保有物件の所在するエリアの市場賃料、空室率の動向といった物流マーケットに関する分析のみならず、地域の産業、雇用状況等も分析した上でリーシング戦略を立案し、ラサールグループの豊富なリーシング実績とそれによって培われたテナントとの強固なリレーションを梃子に、その着実な遂行を進めます。

・テナントとの賃貸条件の協議においては、テナントの施設移転スケジュールや内部造作等のニーズを把握することのみならず、テナントの業界の動向や物流施設に対するラサールグループの知見を踏まえた課題解決型の提案を行うことによって、より良い賃貸条件での成約に繋げます。

・マルチテナント型の物流施設においては、テナント構成や賃貸期間の分散を図ることに加え、テナントとの強固なリレーションを通じて、潜在的な館内増床や部分解約のニーズを把握し、そのマッチングを図ること等を通じて、空室リスクのコントロールを図ります。

(注1)本書において、「テナントリレーション」とは、テナントとの長期継続的な信頼関係をいいます。

(注2)本書において、「ダイレクトリーシング」とは、仲介業者やプロパティ・マネジメント会社(以下「PM会社」といいます。)を介さず、ラサールグループのリーシングチームがテナントに対して直接コンタクトを行い、新規契約、契約の更新等を行うことをいいます。

 

<運営・資本的支出>

・ラサールグループの有する物流施設の運営ノウハウを最大限に活用し、建物管理仕様の見直しによる施設管理の効率化や外部業者の入替えを通じて、運営費用の低減を追求します。その実現のために、本投資法人はスポンサーや特定の企業に依存することなく、常に客観的な視点で外部業者の選定を実施します。

・経年により物理的・機能的な陳腐化が進み、物件の競争力低下が見られる場合は、ラサールグループが過去において実施してきたリノベーションのノウハウを活用することで、長期的な視点に基づき戦略的な資本的支出によるリノベーションを実施し、施設の機能性の回復・向上を通じた付加価値の創出に努めます。

 

 本投資法人では、このようなアクティブアセットマネジメントを通じて、本投資法人のポートフォリオの稼働率及び賃料水準の維持・向上、賃貸費用の抑制を図り、中長期にわたる収益の安定成長を目指します。

 

<アクティブアセットマネジメントの概要>

 

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 下表は、本投資法人の取得予定資産の賃貸借契約満了の時期の分布を平成27年9月末日時点における総賃貸面積に対する割合で示したものです。今後、本投資法人はアクティブアセットマネジメントのノウハウを最大限活用し、ポートフォリオの稼働率及び賃料水準の維持・向上を目指します。

 

<取得予定資産の賃貸借期間満了時期の分布状況>

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(注1)上表は、平成27年9月末日時点における取得予定資産の賃貸借期間満了時期の分布状況を賃貸面積ベースで作成したものです。各年において賃貸借期間が満了する賃貸面積の合計の総賃貸面積に対する割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注2)「ロジポート橋本」及び「ロジポート相模原」については、本投資法人が取得する予定の信託受益権の準共有持分割合にかかわらず、当該物件に係る個別の賃貸借契約に記載された面積を算出のベースとしています。

 

b. アクティブアセットマネジメントのノウハウの活用実績

<リーシング実績>

 ラサールグループは、ラサールグループに蓄積された前記のダイレクトリーシングのノウハウを活用することによって、リーマンショック後の物流賃貸市場の低迷期も含めて、マーケット環境の変動に左右されず着実にテナントの誘致を実現してきました。

 

<マーケット環境に左右されない着実なリーシング実績>

 

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<バリューアップ実績>

 ラサールグループは前記のアクティブアセットマネジメントのノウハウを活用し、物流施設のリノベーションとテナントの入替えによる賃料増額により、バリューアップを実現した実績を有しています。

 その一例として、下記の事例(東京都江東区辰巳に所在の物流施設)においては、既存テナントから賃料減額の要請を受けたものの、エリアの空室率や募集賃料の動向、今後の需給バランスの見通しを精査した結果、現行賃料が割安な水準にあると判断し、テナントの入替えによる増収を図りました。

 この事例では、既存テナントの退去が決定した後、より多様な荷物に対応できるよう、防塵塗装や貨物用エレベーターの入替え等を実施し、建物の耐久性向上や庫内作業員の作業効率向上に資する外壁全面塗装、照明の更新等を行い、物件の競争力の強化を図りました。並行して、専属のリーシングチームが、独自のテナントリレーションやネットワークを活用したリーシング営業を推進し、市場ニーズの発掘に努めたことにより、既存テナントの契約満了による退去前に、新規テナントから入居の申込を確保することに成功しました。この結果、物理的・機能的な陳腐化が見られた物件について、最小限のダウンタイムで新規テナントと長期賃貸借契約を締結し、リノベーション前対比で約4%の賃料増額を実現するとともに、普通借家契約から定期借家契約への切替えを行い、バリューアップを実現しました。

 

<アクティブアセットマネジメントのノウハウの活用によるバリューアップ実績事例>

 

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(注)上記の物件は、平成28年1月7日現在、本投資法人が取得を予定している資産ではなく、今後取得できる保証もありません。

 

 

c. 物流施設マーケット概況(参考情報)

 物流施設のマーケットの概況は以下のとおりです。

<物流施設のマーケットの安定的な成長>

・これまで首都圏の物流施設のマーケットは、マクロ経済の落ち込みなどに大きな影響を受けることなく、安定した賃料水準のもと、継続的に供給がなされており、今後も安定した成長を見込めると、本投資法人は考えています。

 

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出所:首都圏の大型マルチテナント型施設の供給量については、CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」、日経平均については、Quickを基に本資産運用会社にて作成

(注)首都圏の大型マルチテナント型施設の供給量とは、各年において新たに首都圏に建設された賃貸用物流施設のうち延床面積10,000坪以上の複数テナント利用を前提として企画・設計された施設の賃貸可能面積の合計をいい、上記のグラフは平成16年以降、当該暦年までの数値を累積したものです。

 

 

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出所:首都圏の賃料動向については、CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」、日経平均については、Quickを基に本資産運用会社にて作成

(注)首都圏の賃料動向は、一都三県に所在する募集面積1,000坪以上の物流施設についてCBREが独自に調査した資料に基づき作成されています。

 

 

<大型マルチテナント型施設の高水準な稼働>

・直近の一都三県及び京阪神における大型マルチテナント型施設(延床面積10,000坪以上の複数テナント利用を前提として企画・設計された施設)の稼働状況は、高水準で推移する傾向にあります。

 

 <首都圏大型マルチテナント型施設 空室率> <近畿圏大型マルチテナント型施設 空室率>

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出所: CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」

(注1)首都圏大型マルチテナント型施設の空室率は、一都三県に所在する賃貸用物流施設のうち、延床面積10,000坪以上の複数テナント利用を前提として企画・設計された施設を、近畿圏大型マルチテナント型施設の空室率は、大阪府及び兵庫県に所在する賃貸用物流施設のうち、延床面積10,000坪以上の複数テナント利用を前提として企画・設計された施設をそれぞれ対象としています。

(注2)空室率は、CBREの調査に基づく各地域の空室面積の合計を、CBREの調査に基づく各地域の貸室面積の合計で除した値です。各年3月末、6月末、9月末及び12月末時点で集計した数値を記載しています。

(注3)空室面積は、直ちに入居できるもののみを対象としており、所有者が賃貸を停止している場合及び建物竣工前に賃貸募集されている場合は含みません。また、貸室面積は、現に賃貸が可能となっている賃貸用物流施設の賃貸可能面積に基づいており、建物竣工前に賃貸募集されている場合は含みませんが、所有者が賃貸を停止している場合を含みます。

 

 

<倉庫着工建築面積の推移>

・国内の物流施設の大半が、先進的物流施設という概念が登場する以前に開発されたため、高度な流通加工業務に対応した物流施設は1520年前までほとんど供給されておらず、先進的物流施設に更新する強い需要が存在しているものと、本投資法人は考えています。

 

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出所:国土交通省総合政策局「建築着工統計調査」を基に本資産運用会社にて作成

(注)上表は、「建築着工統計調査」における各年度の民間建築主による倉庫を使途とする着工建築物の床面積を集計した値を基に作成しています。

 

<建替時期を迎える物流施設の推移>

・今後多くの物流施設が順次建替時期を迎え、毎年一定量の物流施設が建て替えられると想定されます。この建替需要により、物流施設の需給は安定し、先進的物流施設への需要も堅調に推移することが期待されます。

 

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出所:国土交通省総合政策局「建築着工統計調査」を基に本資産運用会社にて作成

(注)上表は、「建築着工統計調査」における民間建築主による倉庫を使途とする着工建築物について、その経済的耐用年数を50年と想定し、各年度において当該経済的耐用年数を迎える倉庫の床面積の合計を記載しています。

 

3PL市場の拡大>

・サードパーティロジスティクス(3PL)(注)市場は、事業会社による物流アウトソーシングに対するニーズの増加に伴い拡大傾向にあります。また、3PL事業者の多くは大量の荷主を適切に組み合わせ、プロセス改善を行う必要があるため、先進的物流施設を選好する傾向があり、今後も先進的物流施設のニーズは拡大するものと考えられます。

(注)「サードパーティロジスティクス(3PL)」とは、顧客企業からそのサプライチェーン管理機能の一部又は全部を請け負う物流サービスをいいます。

<日本の3PL市場規模の推移>

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出所:CBRE「物流施設マーケットデータ (2015年Q3)」

(注)上表は、月刊ロジスティクス・ビジネス平成27年9月号よりCBREにて集計した数値です。各年度の市場規模は、国内の主要3PL企業51社における3PL事業売上高の各年度合計額です。なお、各社の売上高は推計値によるものです。

<小売業界の拡大>

・多頻度小口配送が求められる小売業(コンビニエンスストア業界及びドラッグストア業界)の売上高は年々上昇傾向にあり、それに伴い効率的な配送システムの構築に貢献する大規模物流施設へのニーズも高まるものと考えられます。

 

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出所:コンビニエンスストア業界売上高については、経済産業省「商業動態統計」、ドラッグストア業界売上高については、日本チェーンドラッグストア協会「日本のドラッグストア実態調査」を基に本資産運用会社にて作成

(注1)上表の「ドラッグストア業界売上高」は、上記「日本のドラッグストア実態調査」における全国ドラッグストア総売上高をいいます。全国ドラッグストア総売上高とは、日本チェーンドラッグストア協会の正会員企業の売上高を基に算出された推定売上高です。

(注2)上表の「コンビニエンスストア業界売上高」は、上記「商業動態統計」におけるコンビニエンスストア販売額をいいます。コンビニエンスストア販売額とは、商品販売額及びサービス売上高(但し、公共料金等の収納代行等による売上高は含みません。)の合計額をいいます。

 

④ ポートフォリオ構築方針

 

 本投資法人のポートフォリオ構築方針は以下のとおりです。

 

(ア)投資エリア

 

 本投資法人は、地理的分散、人口分布、域内総生産、域内物流動向、港湾等の物流ハブ機能及び道路網等を考慮し、消費地(人口集積地)へのアクセスや、幹線道路及び幹線道路の結節点への近接性等を有する物流施設を中心に投資します。各投資エリアに対する投資比率(取得価格ベース)の目安は以下のとおりです。東京エリア及び大阪エリアを中心としつつ、他の地域にも分散投資することで、安定的なポートフォリオを構築することを目指します。

 

<ポートフォリオのエリア別投資方針>

エリア

投資比率(注)

東京エリア(東京60km圏内)

大阪エリア(大阪45km圏内)

合計80%以上

その他

20%以下

(注)投資比率は、取得価格ベースにて算出します。

 

 

(イ)投資基準

 

 本投資法人は、規模、立地、テナント、建物、サスティナビリティ及びキャッシュ・フローの安定性について、下表に記載の観点から総合的に判断し、長期かつ安定的な成長に資する物件への投資を行い、プライム・ロジスティクスを中心としたポートフォリオの構築を行います。

 

<ポートフォリオの投資基準>

投資基準

規模

延床面積16,500㎡以上

立地(以下の観点から総合的に評価)

消費地(人口集積地)へのアクセス

幹線道路及び幹線道路の結節点への近接性

生産地、港湾、空港、鉄道、トラックターミナルへのアクセス

物流施設の運営に支障をきたさない用途地域、周辺環境

雇用確保の観点から公共交通機関からのアクセス

テナント(以下の観点から総合的に評価)

契約条件(期間、賃料、その他特約)

テナントの属性、信用力

荷物の種類、オペレーション内容

継続使用の蓋然性

建物(以下の観点から総合的に評価)

PML値(注1)原則15%以下、15%超の場合は地震保険の付保検討

有効天井高、床荷重、柱間隔

トラックバース(注2)、駐車場、車両待機場

ランプウェイ・スロープの有無、エレベーター、垂直搬送機、空調、

照明照度、電気通信容量、ドッグレベラー(注3)の有無

区画割の柔軟性

オフィススペース、アメニティ

築年数、耐用年数

 

サスティナビリティ(持続可能性)

 

 

環境負荷への配慮、環境認証・評価

キャッシュ・フロー安定性(テナント代替性)

上記を総合的に勘案し、中長期的なキャッシュ・フローの安定性、テ

ナント代替性

開発物件

竣工安定稼働後に投資基準を充足すると見込まれ、優先交渉権を投資

法人が得られる等一定の条件を満たす案件に限り、ポートフォリオ全

体への影響を鑑みながら開発段階から少額の出資ができるものとしま

す。

(注1)「PML値」とは、想定した予定使用期間(50年=一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475年に一度起こる可能性のある大地震=50年間に起こる可能性が10%の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で示したものをいい、PML値が15%とは、当該建物が100億円の場合、想定される最大規模の地震が起きたときにその建物の補修に必要な費用が90%の確率で、15億円以下に収まることを意味します。

(注2)本書において「トラックバース」とは、トラックと倉庫の間で荷物の積卸しをするために、物流施設内でトラックを着車するスペースをいいます。

(注3)本書において「ドッグレベラー」とは、トラックバースに着車したトラックの荷台と倉庫床の高さに差があるときに、レベルの差を解消するための機械をいいます。

 

(ウ)デュー・ディリジェンス基準

 

 投資対象となる不動産関連資産の投資適格性を判断するために、以下の項目を中心に物件調査(デュー・ディリジェンス)を行います。

 

<デューデリジェンスの調査項目>

調査項目

内容

経済的調査

マーケット調査

1.周辺の需給動向

2.周辺の賃料水準、稼働状況の推移

3.周辺の募集事例、成約事例

テナント調査

1.賃貸借契約形態、契約期間、賃料、その他の契約内容

2.テナントの属性・信用状況

3.テナントの賃料支払状況

4.テナントの過去の賃借状況

5.テナント取扱荷物の種類、オペレーション内容

収益性調査

1.賃貸借契約形態及び継続使用の蓋然性

2.現行契約賃料とマーケット賃料との差異及び今後の見通

3.物流施設としての汎用性、テナントに対する訴求力・競

争力

4.公租公課の水準、費用水準、支出関連の契約内容

5.修繕履歴、修繕計画

物理的調査

立地調査

1.物流施設としての用途地域、周辺環境の妥当性

2.幹線道路、幹線道路の結節点等からの距離

3.公共交通機関からの距離

4.道路幅員、信号位置、車両動線等

5.嫌悪施設等

建物調査

1.竣工年月日、主要構造、規模、設計者、施工者等

2.建蔽率・容積率、賃貸可能面積

3.主要スペック(有効天井高、有効柱間隔、床耐荷重、ラ

ンプウェイ、スロープ、エレベーター、垂直搬送機、ト

ラックバース、ドッグレベラー、駐車スペース、空調、

照明照度、電気容量等)

4.新耐震基準又は新耐震基準と同等の性能を有することの

確認

5.PML

6.建物管理状況

7.建物状況調査書における指摘事項

8.エネルギー効率

法的調査

権利関係調査

1.登記事項(登記簿、公図他)

2.未登記建物・工作物等の有無

3.権利形態(所有権、地上権、借地権等の賃借権、共有・

準共有、区分所有他)

4.信託契約の内容

5.前所有者の状況

6.担保権その他の制限物権

7.テナントとの賃貸借契約の内容

8.訴訟の有無とその状況

9.その他法令上の制限の有無等

境界調査

1.境界確認書

2.境界標

3.越境物等(覚書の有無、内容)

4.隣地所有者との紛争の有無

環境調査

土壌汚染調査
(注)

1.土壌環境調査報告書

2.過去に行われた対策の有無とその内容

3.土壌汚染区域に関する指定等の有無、内容

アスベスト・フロン・PCB調査

1.建物への使用・管理状況等

2.アスベストに関する調査報告書の有無

3.PCBの保管状況及び届出の有無等

その他

1.洪水・水害リスク、気候変動リスク

2.環境認証・評価

(注)土壌汚染の履歴が存在した場合、土壌汚染対策法(平成 14 年法律第53 号。その後の改定を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)及び関連するその他の環境関連法令、地方自治体の条例又は指導内容に従って、土壌汚染等が適切に処理されているか調査を行います。

 

 

(エ)フォワード・コミットメント等を行う際の留意点

 

 フォワード・コミットメント(先日付での売買契約であって、契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約をいいます。以下同じです。)及びその他これに類する契約を締結する場合には、以下の点に留意することとします。また、先日付の買付け意向表明等を行う場合も、当該意向表明が取引への実質的な拘束力を持つ場合、これに準じた取扱いを行うこととします。

 

a.フォワード・コミットメント等を行った事実及び設定理由、解約条件並びにフォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を適切に公表するものとします。

 

b.市場環境、資金調達環境及び本投資法人の事情等を勘案した上で必要に応じて随時策定する、フォワード・コミットメント等を行った物件の取得額及び契約締結から物件引渡しまでの期間の上限並びに決済資金の調達方法等についてのルールを遵守するものとします。また、上場廃止要件も踏まえ、配当原資に比して過大な解約違約金を要するフォワード・コミットメント等となることのないよう慎重に検討するものとします。

 

c.フォワード・コミットメント等を行った物件のコミットメント期間中の価格変動リスクが投資法人に帰属することに鑑み、保有物件の継続鑑定等と併せて、当該物件の継続鑑定等の結果(当該物件が未竣工建造物であり、鑑定評価が取得できない場合は、価格調査の結果)を公表するものとします。

 

⑤ ポートフォリオ運営管理方針

 

 長期的な安定運用を図るため、本投資法人の保有する不動産又は信託受益権の信託財産である不動産に関し、計画的な修繕や改修を実施し、資産価値や競争力の維持・向上及び収益の拡大に努めます。

 

(ア)テナント管理及び賃貸方針

 

 テナントと継続的なコミュニケーションを図り、テナントの動向やニーズの把握を通じて適切かつ迅速な対応策を実施することで、テナントの満足度向上と信頼関係の構築を図り、収益の安定的な成長を目指します。特に、テナントが退去する際には、ラサールグループのテナントリレーション及びネットワークを最大限活用し、早期に新たなテナントとの契約締結に努めることで、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行います。

 また、ラサールグループのテナントリレーション及びネットワークの活用にあたっては、ラサール不動産投資顧問とスポンサーサポート契約を締結することで、国内外の物流施設に関する情報収集及び分析、運用資産の運営・管理等に関する助言を受けることができ、効率的なリーシング活動が可能になると考えます。

 テナントとの契約については中長期の賃貸借契約を基本としますが、賃貸借契約の更新に当たっては、ポートフォリオ全体の契約条件や市場賃料、物件特性等を念頭において、テナントの与信状況を踏まえて適正な賃料水準、契約期間、その他の諸条件を設定して契約更新を行います。

 

(イ)プロパティ・マネジメント(PM)会社の選定・モニタリング

 

 不動産運営管理業務は、法令で定められている範囲においてPM会社を選定し、これを委託します。PM会社の選定に当たっては、物流施設に係る運営・管理の経験・実績等を総合的に勘案し、ラサールグループか否かを問わず、不動産毎に最適と考えられるPM会社を選定します。

 また、上記業務委託については、本資産運用会社の「外部委託・評価基準」に基づき、業務水準等の評価を定期的に行い、適正な業務遂行及び報酬レベルが維持できない場合は、契約の解除を行うこと又は契約の更新を行わないことを検討します。

 

(ウ)大規模修繕等

 

 運用不動産の物理的・機能的価値の維持・向上及び経年劣化による運用不動産の競争力の低下等を回避するため、必要な大規模修繕及び資本的支出等を適宜実施します。

 テナントからの要請、テナントの満足度向上及び新規テナントの誘致に対応するため、必要なリニューアル工事及び資本的支出を行うことがあります。

 また、テナントからの要請及び運用不動産に対する賃借ニーズに応えるため、建物の増床、増築及び建替えを行うことがあります。

 

 大規模修繕等を行うにあたっては、原則として個別物件の減価償却費のみならずポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して行うものとします。

 

(エ)付保方針

 

 不動産関連資産への投資にあたっては、火災等の災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求等に対応するため、すべての投資不動産に対し適切な損害保険(火災保険、施設賠償保険、利益保険等)の付保を行います。

 

 地震による損害に関しては、専門家による地震リスク診断に基づき地震により生じる建物の損害や収益の大幅な減少に関して地震保険の付保の要否を検討・判断します。個別不動産のPML値が15%を超える場合には、地震発生時に予想される各運用不動産及びポートフォリオ全体に与える影響と、保険料負担が収益に与える影響を比較検討した上で、地震保険の付保の要否について決定します。

 

⑥ 売却方針

 

 原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、テナントのニーズの変化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断した場合には、適切な時期での売却を検討することがあります。

 

 

⑦ 財務方針

 

 中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、分散されバランスの取れたバンクフォーメーションの構築、返済期限の分散化、借入期間の長期化及び金利の固定化を図ります。その上で、LTV及び財務コストの安定化を図るため、機動的に多様な資金調達を行います。

 また、本投資法人が投資対象とする物流施設が有する特性(計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあること等)を踏まえ、資金効率の向上に向けた最適なキャッシュ・マネジメントを図っていく方針です。

 

(ア)デットファイナンス

 

 本投資法人は、運用資産の着実な成長並びに運用における効率性及び安定性に資するため、資産の取得若しくは修繕等、分配金の支払又は債務の返済(敷金及び保証金の支払、借入金の返済並びに投資法人債の償還を含みます。)等の資金手当てを目的として、借入れ又は投資法人債(短期投資法人債を含みます。以下同じです。)の発行を行うことができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法(昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。)(以下「金融商品取引法」といいます。)第2条第3項第1号に規定する適格機関投資家(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。)(以下「租税特別措置法」といいます。)第67条の15第1項第1号ロ(2)に定める機関投資家に限ります。)からの借入れに限るものとします。

 本投資法人は、運用資産を担保として提供することができるものとします。

 借入金及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとします。

 また、借入れにあたっては、ラサールグループと金融機関との強固な関係を活かし、取引銀行との関係強化を図るとともに、資金調達の安定化のためのコミットメントラインを含む多様な借入方法を検討の上、固定・変動比率や返済期限の分散等に配慮して借入れを行うものとします。

 さらに、本投資法人は、平成28年1月7日現在、以下の発行体格付(発行体の将来の信用力に関する信用格付業者の意見)を取得しており、資金調達手段の多様化に資する投資法人債の発行を検討していきます。なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

<本投資法人の格付の状況>(平成28年1月7日現在)

信用格付業者

格付内容

格付の見通し

株式会社日本格付研究所(JCR

AA

安定的

 

(イ)エクイティファイナンス

 

 本投資法人は、資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。

 また、投資口の追加発行を行うにあたっては、本投資法人の財務状況、投資口の希薄化、投資主価値の向上等を十分考慮に入れるものとします。

 さらに、本投資法人は、金融市場等の環境変化に応じ、多様な資本政策手法を活用して投資主価値の向上を図るものとします。

 

(ウ)有利子負債比率(LTV

 

 本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額の占める割合は、原則として60%を上限としつつ、50%前後を平常時の運用における上限の目途とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水準を超えることがあります。

 

(エ)デリバティブ取引

 

 本投資法人の借入等に係る金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として、金融商品取引法第2条第20項に規定するデリバティブ取引に係る権利への投資を行うことができます。

 

(オ)キャッシュ・マネジメント

 

 本投資法人が投資対象とする物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあります。

 本投資法人は、こうした物流施設の特性を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。

 具体的な活用方法としては、

・有利子負債返済による強固な財務体質の構築

・新規物件取得資金への充当による成長力強化

・修繕や資本的支出への活用による、保有物件の競争力の維持・強化

・利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の実施

等が考えられます。

 

⑧ 分配方針

 

 本投資法人は、以下の方針に従い、当該計算期間における経済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態等を十分考慮の上、毎期継続的に利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行う方針です(継続的利益超過分配)(注1)。

 利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の額については、当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間の末日に計上する減価償却費相当額の100分の60に相当する金額を上限とし、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態(特に鑑定LTV水準(注2))等に十分配慮して、本投資法人が決定する金額とします(注3)。

 具体的には、当該減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目途として、継続的利益超過分配を行う方針です。

 また、継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達又は大規模修繕等により、一時的に1口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれる場合は、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額につき、一時的な利益を超えた金銭の分配を実施できるものとしています(一時的利益超過分配)。

 なお、一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金水準は、対象となる計算期間の減価償却費の100分の40に相当する金額を上限の目途とします(注4)。

 なお、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等を踏まえ、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の実施を不適切と判断した場合、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)は行いません。

 また、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施した場合、当該金額は、出資総額又は出資剰余金の額から控除されることとなります(注5)。

 

(注1)詳細は後記「(3)分配方針」をご参照ください。なお、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)は、すべての投資主に対して、利益の範囲内で行う金銭の分配に加えて本投資法人の判断により行う分配であり、オープン・エンド型の投資法人の投資口の場合に各投資主からの請求により行われる投資口の払戻しとは異なります。なお、本投資法人は、投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド・エンド型です。

(注2)本投資法人は、下記の鑑定LTV60%を超えた場合には、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を行いません。

鑑定LTV(%)=A/B×100(%)

A=有利子負債残高(投資法人債残高・短期投資法人債残高を含みますが、劣後債務の残高を除きます。)+敷金等(但し、運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額、及び本投資法人の敷金等リザーブ口座(本投資法人が賃貸人として返還義務を負う敷金等を保管する口座をいいます。以下同じです。)にリザーブされている金額相当額を除きます。)の額

B=期末時点における運用資産の鑑定評価額+本投資法人の口座(敷金等リザーブ口座を除きます。)の現預金残高+信託現金及び信託預金(運用資産の信託受託者において敷金等としてリザーブされている金額相当額を除きます。)-利益分配金総額-利益超過分配金総額。なお、利益分配金総額及び利益超過分配金(出資の払戻し)総額については、直近の決算期における数値によります。

各取得予定資産に係る株式会社アースアプレイザル作成の平成2711月6日付建物状況調査報告書に記載の緊急短期修繕費用及び中長期修繕費用を全取得予定資産(8物件)について合計した額の6ヶ月平均額は194百万円です。各取得予定資産に係る緊急短期修繕費用及び中長期修繕費用の詳細は、後記「(2)投資対象/③取得予定資産の概要」記載の緊急短期修繕費用及び中長期修繕費用をご参照ください。

 また、平成27年1月1日から平成27年6月30日までの期間におけるロジポート相模原を除く取得予定資産(7物件)の減価償却額の6ヶ月平均額は1,058百万円です。なお、これらは、各取得予定資産の現信託受益者より提供を受けた数値に基づいており、金額の算出方法又は準拠する会計方針・会計基準が本投資法人と異なる可能性があること、本投資法人による取得後の将来の減価償却費が過去の減価償却費と同水準となる保証はないことから、本投資法人において実際に算出される減価償却費の金額は上記の数値と乖離する可能性があります。また、ロジポート相模原の減価償却額の6ヶ月平均額については、前信託受益者から開示を受けていません。

(注3)クローズド・エンド型の投資法人は、計算期間の末日に計上する減価償却費の100分の60に相当する金額を限度として、利益の金額を超える金銭の分配を行うことが可能です(一般社団法人投資信託協会(以下「投信協会」といいます。)「不動産投資信託及び不動産投資法人に関する規則」)。

(注4)なお、本投資法人は、平成28年1月7日現在、第1期計算期間において一時的利益超過分配を予定していません。

(注5)利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)を実施した場合のイメージ図は以下のとおりです。

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上記はあくまでイメージであり、純資産の部に対する利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の比率等を示すものではありません。実際には、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等により、利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)の額は変動し、又は利益を超える金銭の分配(出資の払戻し)が行われない可能性もあります。

 

⑨ 情報開示方針

 

 本投資法人は、金融商品取引法、投信法その他の適用法令並びに東京証券取引所及び投信協会の規則等に従い、適切に投資家に対する情報開示を行います。

 

 

(2)【投資対象】

 

① 投資対象とする資産の種類

 

(ア)本投資法人は、投信法に基づき、資産を主として不動産等資産(投信法施行規則に定めるものをいいます。)に対する投資として運用することを目的とし(規約第2条)、継続的な投資を通じて、中長期にわたる安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して運用を行うことを基本方針としています(規約第28条)。

 

(イ)本投資法人は、規約第28条に定める資産運用の基本方針に従い、以下に掲げる特定資産に投資します。

 

a.不動産

 

b.次に掲げる各資産(以下併せて「不動産同等物」と総称し、不動産及び不動産同等物を併せて「不動産等」と総称します。)

(ⅰ)不動産の賃借権

(ⅱ)地上権

(ⅲ)不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する信託の受益権(不動産に付随する金銭と合わせて信託する包括信託を含みます。)

(ⅳ)不動産、不動産の賃借権又は地上権に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

(ⅴ)不動産に関する匿名組合出資持分(当事者の一方が相手方の行うa.又はb.(ⅰ)ないし(ⅳ)に掲げる資産の運用のために出資を行い、相手方がその出資された財産を主として当該資産に対する投資として運用し、当該運用から生じる利益の分配を行うことを約する契約に係る出資の持分をいいます。以下同じです。)

(ⅵ)信託財産を主として(ⅴ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

 

c.裏付けとなる資産の2分の1を超える額を不動産等に投資することを目的とする次に掲げるもの(なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。)(以下「不動産対応証券」と総称します。)

(ⅰ)優先出資証券(資産の流動化に関する法律(平成10年法律第105号。その後の改正を含みます。)(以下「資産流動化法」といいます。)に定める優先出資証券をいいます。)

(ⅱ)投資信託の受益証券(投信法に定める受益証券をいいます。)

(ⅲ)投資法人の投資証券(投信法に定める投資証券をいいます。)

(ⅳ)特定目的信託の受益証券(資産流動化法に定める特定目的信託の受益証券をいいます。)

(ⅴ)匿名組合出資持分証券(金融商品取引法第2条第2項第5号に定める匿名組合出資持分をいいます。)

 

 

(ウ)本投資法人は、前記(イ)に掲げる特定資産のほか、次に掲げる特定資産に投資します。

 

a.その他の特定資産(なお、権利を表示する証券が発行されていない場合には当該証券に表示されるべき権利を含みます。)

(ⅰ)預金

(ⅱ)コールローン

(ⅲ)国債証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

(ⅳ)地方債証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

(ⅴ)特別の法律により法人の発行する債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

(ⅵ)資産流動化法に規定する特定社債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

(ⅶ)社債券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

(ⅷ)譲渡性預金証書

(ⅸ)貸付信託の受益証券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

(ⅹ)コマーシャル・ペーパー(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

xⅰ)金銭債権(投資信託及び投資法人に関する法律施行令(平成12年政令第480号。その後の改正を含みます。)(以下「投信法施行令」といいます。)に定めるものをいいます。)

xⅱ)株券(金融商品取引法に定めるものをいいます。)

xⅲ)信託財産を主として(ⅰ)ないし(xⅱ)に掲げる資産に対する投資として運用することを目的とする金銭の信託の受益権

xⅳ)有価証券(投信法施行令第3条第1項に基づくものをいいます。以下同じです。但し、前記(イ)b.若しくはc.又は本a.(ⅰ)ないし(xⅲ)に該当するものを除きます。)

 

b.デリバティブ取引に係る権利(投信法施行令第3条第2号に定めるものをいいます。)

 

c.再生可能エネルギー発電設備(投信法施行令第3条第11号に定めるものをいいます。以下同じです。)

 

(エ)本投資法人は、前記のほか、不動産等又は不動産対応証券(以下、不動産等及び不動産対応証券を併せて「不動産関連資産」と総称します。)への投資に付随して取得が必要又は有用と認められる下記の権利等に投資することができます。

 

a.商標法(昭和34年法律第127号。その後の改正を含みます。)に基づく商標権等(商標権又はその専用使用権若しくは通常使用権をいいます。)

b.著作権法(昭和45年法律第48号。その後の改正を含みます。)に基づく著作権等

c.動産(民法(明治29年法律第89号。その後の改正を含みます。)(以下「民法」といいます。)に定めるものをいいます。)(但し、再生可能エネルギー発電設備に該当するものを除きます。)

d.温泉法(昭和23年法律第125号。その後の改正を含みます。)において定める温泉の源泉を利用する権利及び当該温泉に関する設備等

e.特定出資(資産流動化法に定めるものをいいます。)

f.民法上の組合の出資持分(但し、前記(ウ)a.xⅳ)の有価証券に該当するものを除きます。)

g.各種の損害保険契約及びそれに基づく権利又は利益

h.地球温暖化対策の推進に関する法律(平成10年法律第117号。その後の改正を含みます。)に基づく算定割当量その他これに類似するもの又は排出権(温室効果ガスに関する排出権を含みます。)

i.地役権

j.不動産関連資産への投資に付随して取得が必要又は有用となるその他の権利

 

(オ)本投資法人は、前記のほか、投資法人の組織運営に伴い保有するその他の権利を取得することができます。

 

② 投資基準及び地域別等による投資割合

 前記「(1)投資方針/④ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

 

③ 取得予定資産の概要

 

(ア)取得予定資産の概要

 本投資法人は、国内一般募集及び海外募集の対象となる本投資口の発行による手取金並びに借入金によって以下の取得予定資産を取得することを予定しています。本投資法人は、各取得予定資産に係る信託受益者との間で、平成2712月2日付で信託受益権売買契約(以下「本件売買契約」と総称します。)を締結しています。

 なお、本投資法人は、本件売買契約を締結するに当たり、契約締結から1ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしたため、本件売買契約はフォワード・コミットメント等に該当します。本件売買契約には、本投資法人及び売主が当該契約に違反した場合に当該契約を解除することができる旨の規定が置かれています。この場合、契約に違反した当事者に対して、相手方当事者は、損害賠償又は一定の違約金を請求できるものとされています。

 但し、本件売買契約において、本投資法人の発行する投資口が東京証券取引所に上場され、かつ、投資口の発行及び借入れにより売買代金を調達し、又はその調達が可能となったこと等が売買代金の支払義務履行の前提条件とされ、かかる前提条件が充足されない場合、本投資法人は、本投資法人が売買代金の支払義務等を履行しないことによって売主に生じる損害を補償する責任を負わないとされています。したがって、本募集又は資金の借入れ等が完了できず、本件売買契約に基づく売買代金の支払義務を履行できない場合においても、本投資法人が売主に対して責任を負う場合は限定的であるため、本投資法人の財務及び分配金等に直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いものと考えています。

 なお、取得予定資産はすべて、東京エリアに所在するプライム・ロジスティクスで構成され、本投資法人の発行する投資口が東京証券取引所に上場された時点におけるプライム・ロジスティクス比率は100%です。

 

<取得予定資産の構成>

image042.jpg

(注1)資産規模は、取得予定価格に基づく数値です。

(注2)東京エリア比率を除く上記の各数値は単位未満を切り捨てて記載しています。

 

(イ)ポートフォリオの概要

 

物件

番号

(注1)

物件名称

信託受託者

(注2)

信託期間満了日

(注2)

取得予定

価格

(百万円)

(注3)

投資

比率

(%)

(注4)

鑑定

評価額

(百万円)

(注5)

NOI

利回り

(%)

(注6)

延床面積

(㎡)

(注7)

取得予定日

東京-1

ロジポート橋本

(注8)

三菱UFJ信託

銀行株式会社

平成38年2月28

21,200

13.1

22,100

4.6

145,801.69

平成28

2月17

東京-2

ロジポート相模

原(注9)

三菱UFJ信託

銀行株式会社

平成38年2月28

23,020

14.3

24,000

4.7

200,045.57

平成28

2月17

東京-3

ロジポート北柏

みずほ信託

銀行株式会社

平成38年2月28

25,300

15.7

25,600

4.6

104,302.62

平成28

2月17

東京-4

ロジポート

流山A

三井住友信託

銀行株式会社

平成38年2月28

3,500

2.2

3,700

5.3

17,673.87

平成28
2月17

東京-5

ロジポート

流山B

三井住友信託

銀行株式会社

平成38年2月28

26,600

16.5

26,600

4.8

133,414.76

平成28
2月17

東京-6

ロジポート

東扇島A

三菱UFJ信託

銀行株式会社

平成38年2月28

19,000

11.8

19,000

5.2

100,235.67

平成28

2月17

東京-7

ロジポート

東扇島B

三菱UFJ信託

銀行株式会社

平成38年2月28

19,120

11.8

20,000

5.6

117,546.26

平成28

2月17

東京-8

ロジポート

東扇島C

三菱UFJ信託

銀行株式会社

平成38年2月28

23,700

14.7

24,300

5.1

116,997.14

平成28

2月17

ポートフォリオ合計/平均

161,440

100.0

165,300

4.9

936,017.58

(注1)「物件番号」は、本投資法人の取得予定資産を、投資エリアを参考に3つに分類し、それぞれ東京エリアに所在する場合は「東京」、大阪エリアに所在する場合は「大阪」、その他のエリアに所在する場合は「その他」として番号を付したものです。投資エリアの区分については、前記「(1)投資方針/④ ポートフォリオ構築方針」をご参照ください。

(注2)「信託受託者」及び「信託期間満了日」は、平成28年1月7日時点で予定されている各取得予定資産の取得時における信託受託者及び信託期間満了日を記載しています。

(注3)「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。

(注4)「投資比率」は、各物件の取得予定価格が取得予定価格の合計に占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。

(注5)「鑑定評価額」は、森井総合鑑定株式会社及びシービーアールイー株式会社に取得予定資産の鑑定評価を委託し、平成271115日を価格時点として作成された各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。

(注6)「NOI利回り」は、不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得予定価格に対する比率を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、ポートフォリオ平均の欄は、各取得予定資産のNOI利回りを取得予定価格で加重平均した全取得予定資産のNOI利回りの平均値を記載しています。

(注7)「延床面積」は、取得を予定するすべての信託不動産に係る建物(賃貸対象外の附属建物を除きます。)の登記簿上の記載に基づいて記載しています。

(注8)「ロジポート橋本」の取得予定価格及び鑑定評価額は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(55%)に相当する金額を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載しています。

(注9)「ロジポート相模原」の取得予定価格及び鑑定評価額は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載しています。

 

 

(ロ)ポートフォリオ一覧

 

地域

物件
番号

物件

名称

所在地

竣工年月
(注1)

築年数

(年)

(注2)

テナント

の総数

(注3)

年間賃料

(百万円)
(注4)

敷金・

保証金

(百万円)
(注5)

敷地面積(㎡)

(注6)

賃貸

可能面積
(㎡)

(注7)

賃貸

面積

(㎡)

(注8)

稼働率

(%)

(注9)

東京

エリア

東京-1

ロジポート

橋本(注10

神奈川県

相模原市

平成27年1月

516

186

67,746.26

130,165

94,020

72.2

東京-2

ロジポート

相模原(注11

神奈川県

相模原市

平成25年8月

15

1,274

316

94,197.27

180,971

177,011

97.8

東京-3

ロジポート北柏

千葉県

柏市

平成2410

12

1,309

366

49,462.95

100,349

100,221

99.9

東京-4

ロジポート

流山A

千葉県

流山市

平成20年7月

-(注12

-(注12

9,243.95

18,172

18,172

100.0

東京-5

ロジポート

流山B

千葉県

流山市

平成20年7月

1,349

331

59,233.95

112,684

112,388

99.7

東京-6

ロジポート

東扇島A

神奈川県

川崎市

昭和62年4月

28

22

1,090

324

25,000.02

85,281

82,637

96.9

東京-7

ロジポート

東扇島B

神奈川県

川崎市

平成3年4月

24

18

1,150

394

29,901.83

103,731

99,253

95.7

東京-8

ロジポート

東扇島C

神奈川県

川崎市

平成13年9月

14

15

1,146

242

29,769.94

114,925

94,788

82.5

ポートフォリオ合計/平均

11

101

-(注12

-(注12

364,556.17

846,281

778,493

92.0

92.9

(注1)「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合は、登記簿上一番古い年月を記載しています。

(注2)「築年数」は、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から平成27年9月30日までの期間を算出し、小数点以下を四捨五入して記載しています。また、ポートフォリオ平均の欄は、取得予定価格で加重平均し、小数点以下を四捨五入して算出した数値です。

(注3)「テナントの総数」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、当該信託不動産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。

(注4)「年間賃料」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額)(消費税は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各信託不動産の「年間賃料」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。

(注5)「敷金・保証金」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された敷金・保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の合計がポートフォリオ合計と一致しない場合があります。

(注6)「敷地面積」は、信託不動産に係る敷地の面積を登記簿上の記載に基づいて記載しています。

(注7)「賃貸可能面積」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る建物の賃貸が可能な面積であり、賃貸借契約書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。

(注8)「賃貸面積」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。

(注9)「稼働率」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積に対して建物の賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。また、ポートフォリオ合計欄は、上段に、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計に対して建物の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。下段には、信託受益権の準共有持分の取得を予定する物件について、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合に相当する面積に賃貸可能面積及び賃貸面積を換算した上で、各信託不動産に係る建物の賃貸可能面積の合計に対して建物の賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注10)「ロジポート橋本」のテナントの総数、敷地面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(55%)に相当する金額を記載しています。

(注11)「ロジポート相模原」のテナントの総数、敷地面積、賃貸可能面積、賃貸面積及び稼働率は、物件全体の数値を記載し、年間賃料、敷金・保証金は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を記載しています。

(注12)「ロジポート流山A棟」の年間賃料及び敷金・保証金は、エンドテナントから開示の承諾が得られていないため非開示とし、これに伴い、ポートフォリオ合計の年間賃料及び敷金・保証金についても、非開示としています。

 

(ハ)不動産に関する権利関係の従前の経緯

 

物件番号

物件名称

現信託受益者

東京-1

ロジポート橋本

ワンエム・ロジスティクス2合同会社

東京-2

ロジポート相模原

ワンエム・ロジスティクス2合同会社

東京-3

ロジポート北柏

ワンエム・ロジスティクス合同会社

東京-4

ロジポート流山A

ワンエム・ロジスティクス合同会社

東京-5

ロジポート流山B

ワンエム・ロジスティクス合同会社

東京-6

ロジポート東扇島A

ワンエム・ロジスティクス合同会社

東京-7

ロジポート東扇島B

ワンエム・ロジスティクス合同会社

東京-8

ロジポート東扇島C

ワンエム・ロジスティクス合同会社

(注)上記の現信託受益者はいずれも、投信法第201条及び投信法施行令第123条に規定する利害関係人等並びに本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者に該当しません。

 

(ニ)鑑定評価書の概要

 

物件
番号

物件名称

鑑定機関

価格時点

鑑定

評価額

(百万円)

積算価格

(百万円)

収益価格(百万円)

直接還元法

DCF

収益価格

還元

利回り

(%)

収益価格

割引率

(%)

最終還元

利回り

(%)

東京-1

ロジポート

橋本(注1)

森井総合鑑定株

式会社

平成27

1115

22,100

21,000

22,385

4.3

21,670

4.1

4.5

東京-2

ロジポート

相模原(注2)

森井総合鑑定株

式会社

平成27

1115

24,000

22,000

24,327

4.4

23,715

4.2

4.6

東京-3

ロジポート

北柏

シービーアール

イー株式会社

平成27

1115

25,600

23,000

25,800

4.5

25,600

4.3

4.6

東京-4

ロジポート

流山A

シービーアール

イー株式会社

平成27

1115

3,700

3,070

3,760

4.8

3,700

4.4

4.7

東京-5

ロジポート

流山B

シービーアール

イー株式会社

平成27

1115

26,600

22,600

26,600

4.7

26,600

4.4

4.7

東京-6

ロジポート

東扇島A

シービーアール

イー株式会社

平成27

1115

19,000

9,750

19,000

4.9

19,000

4.6

4.9

東京-7

ロジポート

東扇島B

シービーアール

イー株式会社

平成27

1115

20,000

12,900

20,300

4.9

20,000

4.6

4.9

東京-8

ロジポート

東扇島C

シービーアール

イー株式会社

平成27

1115

24,300

17,100

24,500

4.8

24,300

4.5

4.8

ポートフォリオ合計

165,300

131,420

166,672

 

164,585

 

 

(注1)「ロジポート橋本」の鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(55%)に相当する金額を記載しています。

(注2)「ロジポート相模原」の鑑定評価額、積算価格、直接還元法による収益価格及びDCF法による収益価格は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を記載しています。

 

 

(ホ)建物状況調査報告書及びポートフォリオ地震リスク評価報告書の概要

 

物件
番号

物件名称

建物状況調査報告書

地震リスク評価報告書

調査業者

調査書
日付

緊急短期

修繕費用

(千円)

(注1、2)

中長期

修繕費用

(千円)

(注1、3)

調査業者

調査書
作成月

PML

(%)

(注1)

東京-1

ロジポート

橋本(注4)

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

206,901

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

1.3

東京-2

ロジポート

相模原(注5)

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

289,248

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

0.5

東京-3

ロジポート

北柏

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

238,851

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

0.9

東京-4

ロジポート

流山A

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

106,539

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

1.6

東京-5

ロジポート

流山B

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

666,525

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

2.3

東京-6

ロジポート

東扇島A

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

1,042,038

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

6.5

東京-7

ロジポート

東扇島B

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

1,305,325

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

6.2

東京-8

ロジポート

東扇島C

株式会社

アースアプレイザル

平成27

11月6日

817,104

東京海上日動リスクコンサ

ルティング株式会社

平成2710

6.3

ポートフォリオPML(注6)

3.2

(注1)「緊急短期修繕費用」及び「中長期修繕費用」は「建物状況調査報告書」によるものであり、「PML値」は「地震リスク評価報告書」によるものです。

(注2)「緊急短期修繕費用」は、調査書日付から起算して1年以内に必要となる修繕費用を示します。

(注3)「中長期修繕費用」は、調査書日付から起算して12年以内に必要となる修繕費用の合計額を示します。

(注4)「ロジポート橋本」の緊急短期修繕費用及び中長期修繕費用は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(55%)に相当する金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。

(注5)「ロジポート相模原」の緊急短期修繕費用及び中長期修繕費用は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を、千円未満を切り捨てて記載しています。

(注6)「ポートフォリオPML」は、平成2710月付「8物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載しています。

 

 

(ヘ)設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関

 

物件
番号

物件名称

設計者

構造設計者

施工者

確認検査機関

構造計算適合

判定者

構造計算

確認機関

東京-1

ロジポート

橋本

株式会社大林組

一級建築士事務所

株式会社大林組

一級建築士事務所

株式会社

大林組

一般財団法人

日本建築センター

株式会社都市居住評価センター

東京-2

ロジポート

相模原

株式会社大林組

一級建築士事務所

株式会社大林組一級建

築士事務所

株式会社

大林組

株式会社都市居住

評価センター(建

築物・昇降機)

日本ERI株式会社

(広告塔)

一般財団法人

日本建築センター

東京-3

ロジポート

北柏

三井住友建設株式会社

一級建築士事務所

三井住友建設株式会社

一級建築士事務所

三井住友建設株式会社

一般財団法人

日本建築センター

財団法人 千葉県

建設技術センター

東京-4

ロジポート

流山A

株式会社FP・アート

綜合設計

一級建築士事務所

株式会社FP・アート

綜合設計

一級建築士事務所

鹿島建設

株式会社

日本ERI株式会社

東京海上日動リ

スクコンサルティ

ング株式会社

東京-5

ロジポート

流山B

株式会社FP・アート

綜合設計

一級建築士事務所

株式会社FP・アート

綜合設計

一級建築士事務所

鹿島建設

株式会社

日本ERI株式会社

東京海上日動リ

スクコンサルティ

ング株式会社

東京-6

ロジポート

東扇島A

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

鹿島建設

株式会社

川崎市

東京海上日動リ

スクコンサルティ

ング株式会社

東京-7

ロジポート

東扇島B

鹿島建設株式会社

鹿島建設株式会社

鹿島建設

株式会社

川崎市

東京海上日動リ

スクコンサルティ

ング株式会社

東京-8

ロジポート

東扇島C

株式会社竹中工務店

東京一級建築士事務所

株式会社竹中工務店

東京一級建築士事務所

株式会社

竹中工務店

川崎市

東京海上日動リ

スクコンサルティ

ング株式会社

 

(ト)主要な不動産等の物件に関する情報

 

 本投資法人が取得を予定している資産のうち、平成27年9月30日時点において、「年間賃料合計」が「ポートフォリオ全体の年間賃料総額」の10%以上を占める不動産は、以下のとおりです。

 

物件名称

年間賃料合計

(百万円)(注1)

賃料比率

(%)(注2)

ロジポート相模原(注3)

1,274

15.9

ロジポート北柏

1,309

16.3

ロジポート流山B

1,349

16.8

ロジポート東扇島A

1,090

13.6

ロジポート東扇島B

1,150

14.3

ロジポート東扇島C

1,146

14.3

合計

7,321

91.3

(注1)「年間賃料合計」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額の合計(消費税は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注2)「賃料比率」は、当該物件の年間賃料合計のポートフォリオ全体の年間賃料総額に対する比率であり、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3)「ロジポート相模原」の年間賃料合計は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を記載しています。

 

(チ)主要なテナントに関する情報

 

 本投資法人が取得を予定している資産のうち、平成27年9月30日時点において、当該テナントへの賃貸面積がポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナント(パス・スルー型のマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている資産についてはそのエンドテナントを含み、当該マスターリース契約を締結している又は締結することが予定されているマスターリース会社を含みません。)はありません。

 

(リ)ポートフォリオの分散

 

 本投資法人が取得を予定している取得予定資産の各区分の分散状況は、以下のとおりです。

a. エリア別比率

地域

物件数

延床面積

(㎡)(注1)

比率

(%)

取得予定価格

(百万円)

比率

(%)

東京エリア

936,017.58

100.0

161,440

100.0

大阪エリア

-

-

0.0

-

0.0

その他

-

-

0.0

-

0.0

合計

936,017.58

100.0

161,440

100.0

(注1)「延床面積」は、取得を予定するすべての信託不動産に係る建物(賃貸対象外の附属建物を除きます。)の登記簿上の記載に基づいています。

(注2)「ロジポート橋本」及び「ロジポート相模原」の延床面積は、物件全体の数値を基に、上表を作成しています。

 

b. 築年数別比率

築年数(注1)

物件数

延床面積

(㎡)(注2)

比率

(%)(注3)

取得予定価格

(百万円)

比率

(%)(注3)

20年以上

217,781.93

23.3

38,120

23.6

15年以上20年未満

-

-

0.0

-

0.0

10年以上15年未満

116,997.14

12.5

23,700

14.7

5年以上10年未満

151,088.63

16.1

30,100

18.6

5年未満

450,149.88

48.1

69,520

43.1

合計

936,017.58

100.0

161,440

100.0

(注1)「築年数」は、原則として主たる建物の登記簿上の新築年月日から平成27年9月30日までの期間を算出し単位未満を切り捨てて記載しています。

(注2)「延床面積」は、取得を予定するすべての信託不動産に係る建物(賃貸対象外の附属建物を除きます。)の登記簿上の記載に基づいています。

(注3)「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注4)「ロジポート橋本」及び「ロジポート相模原」の延床面積は、物件全体の数値を基に、上表を作成しています。

 

 

c. 規模(延床面積)別比率

規模(延床面積)

(㎡)(注1)

物件数

延床面積

(㎡)(注1)

比率

(%)(注2)

取得予定価格

(百万円)

比率

(%)(注2)

100,000㎡以上

918,343.71

98.1

157,940

97.8

50,000㎡以上

100,000㎡未満

-

-

0.0

-

0.0

30,000㎡以上

50,000㎡未満

-

-

0.0

-

0.0

10,000㎡以上

30,000㎡未満

17,673.87

1.9

3,500

2.2

10,000㎡未満

-

-

0.0

-

0.0

合計

936,017.58

100.0

161,440

100.0

(注1)「延床面積」は、取得を予定するすべての信託不動産に係る建物(賃貸対象外の附属建物を除きます。)の登記簿上の記載に基づいています。

(注2)「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。

(注3)「ロジポート橋本」及び「ロジポート相模原」の延床面積は、物件全体の数値を基に、上表を作成しています。

 

. 残存賃貸借期間別比率

賃貸借期間

(残存期間)(注1)

賃貸面積

(㎡)

(注2)(注4)

比率

(%)(注3)

年間賃料

(百万円)

(注2)(注4)

比率

(%)(注3)

7年以上

74,291

11.4

981

12.2

5年以上7年未満

47,348

7.3

593

7.4

3年以上5年未満

114,571

17.6

1,508

18.8

1年以上3年未満

206,769

31.8

2,686

33.5

1年未満

206,467

31.8

2,252

28.1

合計

649,448

100.0

8,023

100.0

(注1)「賃貸借期間(残存期間)」は、平成27年9月30日時点において締結されている取得予定資産に係る賃貸借契約に基づき、当該時点以後の賃貸借期間の残存期間を基準としています。

(注2)「賃貸面積」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約に表示された建物に係る賃貸面積を、「年間賃料」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約に表示された月額賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額)(消費税は含みません。)をそれぞれ各残存賃貸借期間の区分毎に合算しています。

(注3)「比率」は、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、合計が100%とならない可能性があります。

(注4)「賃貸面積」は小数点以下を切り捨てて記載しています。「年間賃料」は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

(注5)「ロジポート橋本」及び「ロジポート相模原」の賃貸面積及び年間賃料は、取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(それぞれ55%及び51%)に相当する数値を基に、上表を作成しています。

 

 

(イ)取得予定資産の個別不動産の概要

 以下の表は、本投資法人が取得を予定する各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりです。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。

 なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成27年9月30日時点の状況を記載しています。

 

a.区分に関する説明

・「用途」は、主たる建物の登記簿上の種類を記載しています。

 

b.「特定資産の概要」欄に関する説明

・「特定資産の種類」は、平成28年1月7日時点で予定されている各取得予定資産の取得時における種類を記載しています。

・「取得予定年月日」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。

・「取得予定価格」は、取得予定資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。

・「信託受益権の概要」は、平成28年1月7日時点で予定されている各取得予定資産の取得時における信託設定日、信託受託者及び信託期間満了日の概要を記載しています。

・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。

・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。

・土地の「用途地域」は、都市計画法(昭和43年法律第100号。その後の改正を含みます。)第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。

・土地の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値を記載しています。

・土地の「容積率」は、建築基準法(昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。)第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。

・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。

・「マスターリース会社」は、各取得予定資産についてマスターリース契約を締結している、又は締結する予定のマスターリース会社を記載しています。

・「マスターリース種別」は、賃料保証のないマスターリース契約が締結されているものについて「パス・スルー」と記載しています。

・「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、株式会社アースアプレイザルが、投資対象不動産に関する建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査等の建物状況評価を実施し、作成した当該評価結果に係る報告書の概要を記載しています。当該各報告内容は、一定時点における上記調査業者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。

・建物の「構造と階数」及び「種類」は、登記簿上の記載に基づいています。

・建物の「建築時期」は、各建物の登記簿上の新築年月日を記載しています。

・建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。

・「PM会社」は、各物件について本投資法人が契約の締結を予定しているPM会社を記載しています。

・「テナント数」は、平成27年9月30日時点における各信託不動産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但し、当該信託不動産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃借人は1として総数を算出しています。

・「担保設定の有無」は、本投資法人が信託受益権を取得した後に負担することが予定されている担保がある場合にその概要を記載しています。

 

c.「特記事項」欄に関する説明

 「特記事項」には、以下の事項を含む、平成28年1月7日現在において各不動産又は各信託不動産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。

 

・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの

・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの

・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンドテナントの使用状態等の主なもの

・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの

 

d.「賃貸借の概要」欄に関する説明

・「賃貸借の概要」は、各信託不動産に関し、賃貸面積の合計上位2テナントについて、平成27年9月30日において効力を有する賃貸借契約の内容を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場合又は締結することが予定されている場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。

・「賃貸面積」は、平成27年9月30日時点における当該各賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。

・「年間賃料」は、平成27年9月30日時点における当該各賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料(共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている信託不動産については、その合計額)(消費税は含みません。)を百万円未満を切り捨てて記載しています。

・「敷金・保証金」は、平成27年9月30日時点における当該各賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。

 

e.「鑑定評価書の概要」欄に関する説明

 「鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、各不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価又は価格調査を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者又は調査者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、同欄において、数値については、単位未満を切り捨てて記載し、比率については、小数第2位を四捨五入して記載しています。

 

f.「本物件の特性」欄に関する説明

 「本物件の特性」は、各取得予定資産に関する基本的性格、特徴等を記載しています。「本物件の特性」に記載されている数値は、不動産鑑定評価書等に基づいて記載しています。

 

 

<取得予定資産>

物件番号

ロジポート橋本

用途

倉庫

東京-1

特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権の準共有持分

55%)

建物状

況評価

の概要

調査業者

株式会社アースアプレイザル

取得予定年月日

平成28年2月17

調査書

日付

平成2711月6日

取得予定価格(注1)

21,200百万円

緊急修繕費

信託受益

権の概要

信託設定日

平成27年9月30

短期修繕費

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

長期修繕費

(注1)

206,901千円/12

(年平均:17,241千円)

信託期間満了日

平成38年2月28

土地

所在地

神奈川県相模原市緑区大山町4番

7号

建物

(注2)

構造と階数

①鉄筋コンクリート造合金メッ

キ鋼板ぶき5階建

②軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ

き平家建

③軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ

き平家建

面積

67,746.26

建築時期

①平成27年1月9日

②平成27年1月9日

③平成27年1月9日

用途地域

工業専用地域

延床面積

145,801.69

3.95

3.95

建ぺい率

(注3)/

容積率

70%/200

種類

①倉庫

②守衛所

③守衛所

所有形態

所有権

所有形態

所有権

担保設定の有無

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース会社

テナント数

マスターリース種別

特記事項:

・本投資法人は、本取得予定資産の取得に際し、本取得予定資産の譲渡人から、本信託受益権に関して本信託受益権

の他の準共有者との間で締結されている準共有者間協定(主として以下の内容を有します。以下この特記事項にお

いて「本協定」といいます。)における本取得予定資産の譲渡人の地位及び権利義務を承継します。

①本信託受益権の不分割特約(平成27年9月30日から5年間とし、その後も更新拒絶の意思表示がない限り更新され

ます。)

②各準共有者が自己の準共有持分の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者その他本協定に基づき優先交渉権

を有する者(以下この特記事項において「優先交渉権者」といいます。)に対して、売却希望価格その他当該準共

有持分の売買の主要条件を事前に通知するものとされており、優先交渉権者は、当該条件で購入を希望する旨を通

知することにより、当該条件で当該準共有持分を購入することができること。

③各準共有者が自己の準共有持分の優先交渉権者以外の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者が、当該第三

者への売却と同等の条件での自己の保有する準共有持分の売却を希望したときには、売却を希望する準共有者は当

該第三者をしてかかる他の準共有者の保有する準共有持分も併せて取得させること。

④各準共有者は、自己の保有する準共有持分の一部を本協定において定める者に譲渡する場合であっても、他の準共

有者の承諾を得ない限り、本信託受益権全体の10分の1より細分化して一部譲渡することはできないこと。また、

各準共有者は、自己の保有する準共有持分を、本協定において定める者以外の第三者に譲渡する場合には、他の準

共有者の承諾を得ない限り、一部譲渡することはできないこと。

⑤上記②ないし④に記載される準共有持分の譲渡に係る制限は、各準共有者による自己の保有する準共有持分に対す

る担保設定及び担保実行並びに当該担保設定を受けた担保権者による強制売却の場合には適用されないこと。ま

た、各準共有者の貸付人又は社債権者による当該準共有者の持分割合に応じた信託不動産の共有持分についての売

却権限の行使について、他の準共有者の承諾を要しないものとされていること。

(注1)取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(55%)に相当する金額を記載しています。なお、上表のその他の記載は、本物件全体の数値を記載しています。

(注2)「建物」欄に記載されている②及び③の建物は、①の附属建物として登記されています。

(注3)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。

 

 

賃貸借の概要

賃借人

賃貸面積

年間賃料

(消費税別)

敷金・保証金

KDDI株式会社

-(注)

-(注)

-(注)

契約形態:-(注)

賃料改定:-(注)

中途解約:-(注)

-(注)

-(注)

-(注)

-(注)

契約形態:-(注)

賃料改定:-(注)

中途解約:-(注)

(注)賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

鑑定評価書の概要

鑑定評価額

22,100百万円

不動産鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

価格時点

平成271115

 

項目

内容

概要等

収益価格

22,100百万円

直接還元法による価格とDCF法による価格を関連づけて試算

 

直接還元法による価格

22,385百万円

 

 

 

運営収益

1,185百万円

 

 

 

 

可能総収益

1,229百万円

中長期的に安定した賃料等を査定(満室想定)

 

 

 

空室等損失等

43百万円

標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定

 

 

運営費用

217百万円

 

 

 

 

維持管理費

36百万円

類似不動産の水準を参考に実績を基に査定

 

 

 

水道光熱費

54百万円

類似不動産の水準を参考に実績を基に査定

 

 

 

修繕費

5百万円

ERの見積りを妥当と判断し平準化した額の30%を計上

 

 

 

PMフィー

4百万円

類似不動産の水準を参考に予定契約内容を妥当と判断し採

 

 

 

テナント募集費用等

14百万円

地域の慣行と対象不動産の退去率を勘案して査定

 

 

 

公租公課

100百万円

実績を基に変動率、経年減価等を考慮し査定

 

 

 

損害保険料

1百万円

現行の保険資料を妥当と判断し計上

 

 

 

その他費用

0百万円

過年度実績等に基づき記載

 

 

運営純収益

968百万円

 

 

 

 

一時金の運用益

5百万円

満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額に運用

利回りを乗じて査定

 

 

 

資本的支出

12百万円

ERの見積りを妥当と判断し平準化した額の70%を計上

 

 

純収益

961百万円

 

 

 

還元利回り

4.3

割引率に収益及び元本の変動リスク等を加味し査定

 

DCF法による価格

21,670百万円

 

 

 

割引率

4.1

基準利回りに、対象不動産の地域性・個別性に係るリスク

要因を考慮の上、市場動向等を総合的に勘案して査定

 

 

最終還元利回り

4.5

還元利回りに将来の不確実性等のリスクを考慮し査定

積算価格

21,000百万円

 

 

土地比率

59.9

 

 

建物比率

40.1

 

その他、鑑定評価機関が

鑑定評価に当たって留意した事項

該当なし

(注)取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(55%)に相当する金額を記載しています。

 

本物件の特性

■立地特性

本物件は、主要幹線道路である国道16号に近接しているため、国道16号を利用することで東京都、横浜市等の一大消費地へのアクセスに優れていることから、配送拠点として高い利便性を有しています。また、圏央道の「相模原IC」及び「相模原愛川IC」へのアクセスが容易であり、東名自動車道、中央自動車道等への連絡が可能となるため、埼玉方面をはじめ、首都圏全域を広域的に管轄することが可能な立地であり、広域物流に適応しています。周辺環境としては、産業系地区であるため、騒音等によるクレーム発生の懸念は少なく、大型トラックによる24時間オペレーションが可能です。また、主要路線業者のトラックターミナルに近く、受注時間延長及び当日配送エリア拡大ニーズに適合しています。

本物件は、最寄駅であるJR相模線「南橋本」駅やJR横浜線「橋本」駅まで徒歩圏にあるため、従業員の通勤に非常に便利な立地にあり、雇用確保の観点で優位性が高く、事業継続性に対応した物流適地に所在する物件といえます。また、「橋本」駅は京王線、JR横浜線及びJR相模線の3路線が乗り入れ、1日平均乗降客数が20万人を超えるターミナル駅であり、背後には、商業施設や住宅を抱えるため、恵まれた雇用環境が確保できます。さらに、「橋本」駅周辺にリニア中央新幹線の新駅の設置が決まったことで、将来的には企業進出等が活発化することも予想されます。

■物件特性

本物件は、延床面積約145,801㎡、1フロア当たりの賃貸面積は23,000㎡を上回る5階建ての築浅のマルチテナント型物流施設で、物流会社等の複数社が利用しています。基本スペックについては、有効天井高5.5m、床荷重1.5/㎡、柱間隔11.4m×10mとなっており、汎用性は高く、幅広いテナント業種に対応することが可能な高い設備水準を有しています。

配送効率についても、ランプウェイ及び各階に設置されたトラックバースにより、各階に直接着車できるため、昨今のニーズに合致した配送利便性が高い仕様を有しており、全体として、高水準の建物仕様を備えています。

敷地内のオペレーションについては、出入口が2箇所設置されているため煩雑になりにくく、多頻度配送を行うテナントにとって使い勝手が良好といえます。

強固な地盤を有する相模原台地に立地することに加え、免震構造が採用されているため、地震による被害を最小限に抑えることができ、非常用発電機も設置されており、BCP(事業継続計画)を考えた災害リスクの低い物流施設といえます。

 

image043.jpg

 

物件番号

ロジポート相模原

用途

倉庫

東京-2

特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権の準共有持分

51%)

建物状

況評価

の概要

調査業者

株式会社アースアプレイザル

取得予定年月日

平成28年2月17

調査書

日付

平成2711月6日

取得予定価格(注1)

23,020百万円

緊急修繕費

信託受益

権の概要

信託設定日

平成26年9月19

短期修繕費

信託受託者

三菱UFJ信託銀行株式会社

長期修繕費

(注1)

289,248千円/12

(年平均:24,104千円)

信託期間満了日

平成38年2月28

土地

所在地

神奈川県相模原市中央区田名

3700番3

建物

(注2)

構造と階数

①鉄筋コンクリート造合金メッ

キ鋼板ぶき5階建

②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平

家建

③軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ

き平家建

④軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ

き平家建

⑤軽量鉄骨造合金メッキ鋼板ぶ

き平家建

面積

94,197.27

建築時期

①平成25年8月16

②平成25年8月16

③平成25年8月16

④平成25年8月16

⑤平成25年8月16

用途地域

工業専用地域

延床面積

200,045.57

195.11

3.95

3.95

3.95

建ぺい率

(注3)/

容積率

70%/200

種類

①倉庫

②機械室

③守衛所

④守衛所

⑤守衛所

所有形態

所有権

所有形態

所有権

担保設定の有無

PM会社

株式会社シーアールイー

マスターリース会社

テナント数

15

マスターリース種別

特記事項:

・本投資法人は、本取得予定資産の取得に際し、本取得予定資産の譲渡人から、本信託受益権に関して本信託受益権

の他の準共有者との間で締結されている準共有者間協定(主として以下の内容を有します。以下この特記事項におい

て「本協定」といいます。)における本取得予定資産の譲渡人の地位及び権利義務を承継します。

①本信託受益権の不分割特約(平成27年9月30日から5年間とし、その後も更新拒絶の意思表示がない限り更新され

ます。)

②各準共有者が自己の準共有持分の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者その他本協定に基づき優先交渉権

を有する者(以下この特記事項において「優先交渉権者」といいます。)に対して、売却希望価格その他当該準共

有持分の売買の主要条件を事前に通知するものとされており、優先交渉権者は、当該条件で購入を希望する旨を通

知することにより、当該条件で当該準共有持分を購入することができること。

③各準共有者が自己の準共有持分の優先交渉権者以外の第三者への売却を希望する場合、他の準共有者が、当該第三

者への売却と同等の条件での自己の保有する準共有持分の売却を希望したときには、売却を希望する準共有者は当

該第三者をしてかかる他の準共有者の保有する準共有持分も併せて取得させること。

④各準共有者は、自己の保有する準共有持分の一部を本協定において定める者に譲渡する場合であっても、他の準共

有者の承諾を得ない限り、本信託受益権全体の10分の1より細分化して一部譲渡することはできないこと。また、

各準共有者は、自己の保有する準共有持分を、本協定において定める者以外の第三者に譲渡する場合には、他の準

共有者の承諾を得ない限り、一部譲渡することはできないこと。

⑤上記②ないし④に記載される準共有持分の譲渡に係る制限は、各準共有者による自己の保有する準共有持分に対す

る担保設定及び担保実行並びに当該担保設定を受けた担保権者による強制売却の場合には適用されないこと。ま

た、各準共有者の貸付人又は社債権者による当該準共有者の持分割合に応じた信託不動産の共有持分についての売

却権限の行使について、他の準共有者の承諾を要しないものとされていること。

(注1)取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を記載しています。なお、上表のその他の記載は、本物件全体の数値を記載しています。

(注2)「建物」欄に記載されている ないし の建物は、 の附属建物として登記されています。

(注3)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。

 

 

賃貸借の概要

賃借人

賃貸面積

年間賃料

(消費税別)

敷金・保証金

株式会社エス・ブイ・

デー

36,373

-(注)

-(注)

契約形態:定期建物賃貸借契約

賃料改定:-(注)

中途解約:-(注)

株式会社丸和運輸機関

23,361

-(注)

-(注)

契約形態:-(注)

賃料改定:-(注)

中途解約:-(注)

(注)賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

鑑定評価書の概要

鑑定評価額

24,000百万円

不動産鑑定機関

森井総合鑑定株式会社

価格時点

平成271115

 

項目

内容

概要等

収益価格

24,000百万円

直接還元法による価格とDCF法による価格を関連づけて試算

 

直接還元法による価格

24,327百万円

 

 

 

運営収益

1,385百万円

 

 

 

 

可能総収益

1,437百万円

 

中長期的に安定した賃料等を査定(満室想定)

 

 

 

空室等損失等

51百万円

標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定

 

 

運営費用

304百万円

 

 

 

 

 

維持管理費

60百万円

 

類似不動産の水準を参考に実績を基に査定

 

 

 

水道光熱費

83百万円

類似不動産の水準を参考に実績を基に査定

 

 

 

修繕費

7百万円

ERの見積りを妥当と判断し平準化した額の30%を計上

 

 

 

PMフィー

6百万円

類似不動産の水準を参考に予定契約内容を妥当と判断し採

 

 

 

テナント募集費用等

16百万円

地域の慣行と対象不動産の退去率を勘案して査定

 

 

 

公租公課

109百万円

 

実績を基に変動率、経年減価等を考慮し査定

 

 

 

損害保険料

2百万円

現行の保険資料を妥当と判断し計上

 

 

 

その他費用

18百万円

 

バス運行委託料等の費用を計上

 

 

運営純収益

1,081百万円

 

 

 

 

 

一時金の運用益

5百万円

満室時保証金等の額から空室分相当額を控除した額に運用

利回りを乗じて査定

 

 

 

資本的支出

16百万円

ERの見積りを妥当と判断し平準化した額の70%を計上

 

 

純収益

1,070百万円

 

 

 

 

還元利回り

4.4

割引率に収益及び元本の変動リスク等を加味し査定

 

DCF法による価格

23,715百万円

 

 

 

 

割引率

4.2

基準利回りに、対象不動産の地域性・個別性に係るリスク

要因を考慮の上、市場動向等を総合的に勘案して査定

 

 

最終還元利回り

4.6

還元利回りに将来の不確実性等のリスクを考慮し査定

積算価格

22,000百万円

 

 

土地比率

59.1

 

 

建物比率

40.9

 

その他、鑑定評価機関が

鑑定評価に当たって留意した事項

該当なし

(注)取得を予定する信託受益権の準共有持分割合(51%)に相当する金額を記載しています。

 

本物件の特性

■立地特性

本物件は、首都圏中央連絡自動車道(圏央道)「相模原愛川IC」へ約4km、中央自動車道「八王子IC」へ約16km、東名高速道路「横浜町田IC」へ約15kmと高速道路へのアクセス性に優れています。また、首都圏の環状線であり、首都圏への物流にとって欠かせない主要幹線道路である国道16号まで約4㎞と至近であるため、首都圏内の一大消費地(東京都内、横浜市、川崎市など)への広域配送拠点として良好な立地環境にあります。東名高速道路により名古屋・大阪方面など東海・西日本へのアクセス性にも優れており、物流の西の玄関口として機能する立地であることに加え、圏央道の開通により東北方面へのアクセスも可能となるため、都心に加えて、全国各地へも多数の流通経路でアクセスできる物流拠点適地に所在します。

本物件周辺の操業環境については、工業専用地域内であることから騒音等に対するクレーム発生の懸念が少なく24時間稼働が可能になります。産業系地区であるため、騒音等に対するクレーム発生の懸念は少なく、大型トラックによる24時間オペレーションが可能です。

また、雇用確保の観点では、政令指定都市である相模原市内に立地し、本物件周辺は広大な住宅地を擁していることから、パートタイマー・アルバイト等の従業員を確保する上で優位性のある立地です。

■建物特性

本物件は、築浅で、5階建て、延床面積約200,045㎡の首都圏でも最大規模の大型物流施設になります。2基のランプウェイにより各階に直接トラックの接車が可能なため、高い配送利便性を有しています。

基本スペックは、床荷重1.5t/㎡、有効天井高5.5m、柱間隔10m×12mと汎用性の高い仕様となっています。また、ドッグレベラーが各区画に1基設置(他に1基将来対応可能)されており、将来的に垂直搬送機が設置可能で、最小区画2,800㎡から賃貸可能であることなど、幅広いテナントニーズに対応可能な物流施設となっており、全体として、高水準の建物仕様を備えています。

さらに、強固な地盤を有する相模原台地に立地することに加え、免震構造、非常用電源を備えるなどBCP(事業継続計画)の観点からもテナントに対する訴求力がある希少性の高い物流施設です。また、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構(IBEC)による「CASBEE+ 新築(建築環境総合性能評価システム)」で「Aランク」を取得しており、環境にも配慮された物流施設です。

 

image044.jpg

 

物件番号

ロジポート北柏

用途

倉庫・事務所

東京-3

特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状

況評価

の概要

調査業者

株式会社アースアプレイザル

取得予定年月日

平成28年2月17

調査書

日付

平成2711月6日

取得予定価格

25,300百万円

緊急修繕費

信託受益

権の概要

信託設定日

平成251021

短期修繕費

信託受託者

みずほ信託銀行株式会社

長期修繕費

238,851千円/12

(年平均:19,904千円)

信託期間満了日

平成38年2月28

土地

所在地

千葉県柏市松ヶ崎新田13-

建物

(注1)

構造と階数

①鉄筋コンクリート造合金メッ

キ鋼板ぶき6階建

②鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平

家建

③鉄板造亜鉛メッキ鋼板ぶき平

家建

面積

49,462.95

建築時期

①平成241011

②平成241011

③平成241011

用途地域

準工業地域

延床面積

104,302.62

48.00

3.49

建ぺい率

(注2)/

容積率

70%/200

種類

①倉庫・事務所

②守衛所

③守衛所

所有形態

所有権

所有形態

所有権

担保設定の有無

PM会社

トーセイ・コミュニティ株式会社

マスターリース会社

PLC合同会社

テナント数

12

マスターリース種別

パス・スルー

特記事項: 東京電力株式会社に対し、本物件の土地の一部を承役地とする地役権(送電線路の設置・保守のための土

地立入等目的)を設定しており、また、建造物築造の制限を書面にて合意しています。

(注1)「建物」欄に記載されている②及び③の建物は、①の附属建物として登記されています。

(注2)本物件の土地の建ぺい率は、本来60%ですが、当該土地に係る角地加算により緩和され、適用される建ぺい率は70%となります。

 

 

賃貸借の概要

賃借人

賃貸面積

年間賃料

(消費税別)

敷金・保証金

株式会社バロック

ジャパンリミテッド

20,802

-(注)

-(注)

契約形態:-(注)

賃料改定:-(注)

中途解約:-(注)

丸二倉庫株式会社

18,979

-(注)

-(注)

契約形態:-(注)

賃料改定:-(注)

中途解約:-(注)

(注)賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。

 

鑑定評価書の概要

鑑定評価額

25,600百万円

不動産鑑定機関

シービーアールイー株式会社

価格時点

平成271115

 

項目

内容

概要等

収益価格

25,600百万円

 

直接還元法による収益価格とDCF法による収益価格を関連づけて試算

 

直接還元法による価格

25,800百万円

 

 

 

 

運営収益

1,510百万円

 

 

 

 

 

可能総収益

1,557百万円

中長期安定的に収受可能と認められる収入を査定(満室想

定)

 

 

 

空室等損失等

46百万円

中長期安定的な稼働率水準を前提に査定

 

 

運営費用

347百万円

 

 

 

 

維持管理費

58百万円

本物件の維持・管理のために経常的に要する費用につい

て、類似不動産の維持管理費を参考に計上

 

 

 

水道光熱費

134百万円

 

本物件の運営において電気・水道・ガス等に要する費用に

ついて、過年度実績額を基に計上

 

 

 

修繕費

8百万円

類似不動産の費用水準及びエンジニアリングレポートにお

ける修繕更新費の年平均額等を考慮のうえ計上

 

 

 

PMフィー

5百万円

本物件の管理業に係る経費について、契約予定の報酬料

率、類似不動産の報酬料率等を考慮して計上

 

 

 

テナント募集費用等

10百万円

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝

等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約

業務に要する費用等をテナントの想定回転期間を基に計上

 

 

 

公租公課

126百万円

 

固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土

地・建物)について、平成27年度課税標準額に基づき計上

 

 

 

損害保険料

2百万円

保険料の見積額及び類似不動産の保険料率等を参考に計上

 

 

 

その他費用

0百万円

過年度実績等に基づき計上

 

 

運営純収益

1,163百万円

 

 

 

 

 

一時金の運用益

12百万円

運用及び調達双方の金利水準等を勘案した運用利回りを基

に預り金的性格を有する保証金等の運用益を加算

 

 

 

資本的支出

20百万円

毎期平均的に積み立てることを想定し、類似不動産におけ

る資本的支出の水準、築年数やエンジニアリングレポートにおける修繕更新費の年平均額を勘案のうえ計上

 

 

純収益

1,155百万円

 

 

 

 

還元利回り

4.5

類似不動産の取引における取引利回りを基礎に、本物件の

市場性、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案して査定

 

DCF法による価格

25,600百万円

 

 

 

 

割引率

4.3

類似不動産の投資利回り等を参考に、本物件の個別性等を

総合的に勘案のうえ査定

 

 

最終還元利回り

4.6

還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定

積算価格

23,000百万円

 

 

 

土地比率

56.6

 

 

建物比率

43.4

 

その他、鑑定評価機関が

鑑定評価に当たって留意した事項

該当なし

 

本物件の特性

■立地特性

本物件は、首都圏向け大型配送拠点の集積地である柏市に立地し、首都圏の主要環状線である国道16号及び国道6号を利用することにより、千葉県のみならず埼玉県、東京都を含めた全方位を配送ルートとして捉えることができるため、配送拠点としての交通利便性に優れています。また、常磐自動車道「柏IC」から「三郷Jct」を経由して東京外環自動車道、首都高速自動車道へ接続することにより、首都圏全域を見据えた広域管轄拠点としても考えることができます。

周辺環境としては、国道6号に隣接し、国道16号へのアクセス性も高く、最寄ICである「柏IC」まで約6kmの立地にあります。雇用確保の観点では、最寄駅であるJR常磐線「北柏」駅から徒歩6分であることや、周辺にはバス便も充実しているため、従業員の通勤の利便性は高いといえます。また、周辺が住宅地であることは昨今課題となっている雇用確保の観点では大きなプラス要因となり、物流運営の面での労働力確保の優位性は高いといえます。

■物件特性

本物件は、築浅で、延床面積約104,302㎡、1フロアは最大18,000㎡で数区画に分割可能な構造の6階建てのマルチテナント型物流施設で複数の物流会社等により利用されています。

基本スペックは、有効天井高5.5m、床荷重1.5t/㎡、柱間隔11m×10.5mで汎用性が高い建物仕様を有しています。各階にトラックバースが設置されており、ランプウェイで直接2階から5階までアクセスすることができ、加えて1階には両面にトラックバースを備えているため、配送利便性が高い物流施設で、全体として、高水準の建物仕様を備えています。

敷地内のオペレーションについては、出入口が2箇所設置されているため、繁忙時における施設内のオペレーションも円滑に行うことができます。

 

image045.jpg

 

物件番号

ロジポート流山A

用途

倉庫

東京-4

特定資産の概要

特定資産の種類

不動産信託受益権

建物状

況評価

の概要

調査業者

株式会社アースアプレイザル

取得予定年月日

平成28年2月17

調査書

日付

平成2711月6日

取得予定価格

3,500百万円

緊急修繕費

信託受益

権の概要

信託設定日

平成21年9月25

短期修繕費

信託受託者

三井住友信託銀行株式会社

長期修繕費

106,539千円/12

(年平均:8,878千円)

信託期間満了日

平成38年2月28

土地

所在地

千葉県流山市南492

建物

(注)

構造と階数

①鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき5

階建

②鉄筋コンクリート造合金メッ

キ鋼板ぶき平家建

面積

9,243.95

建築時期

①平成20年7月26

②平成20年7月26

用途地域

延床面積

17,673.87