第二部【企業情報】

第１【企業の概況】

（はじめに）

　株式会社Casa（以下、「㈱Casa」といいます。）は、平成25年８月27日にシー・フォー・ワン・ホールディングス株式会社（以下、「Ｃ41Ｈ㈱」といいます。）として設立されました。平成25年９月30日に、Ｃ41Ｈ㈱は、平成20年10月９日に設立された株式会社Casa（以下、「旧㈱Casa」といいます。）を完全子会社化し、平成26年２月１日に吸収合併すると同時に商号を「株式会社Casa」に変更して現在に至っております。

　なお、旧㈱Casaは、平成20年９月に破産手続開始の決定を受けた株式会社リプラス（以下、「㈱リプラス」といいます。）から家賃債務保証事業を譲り受けるために平成20年10月９日にレントゴー保証株式会社（以下、「レントゴー保証㈱」といいます。）として設立されました。その後、平成22年12月に「株式会社Casa」に商号変更しております。

　上記の変遷を図示いたしますと、次のようになります。

　本書に関しましては、㈱Casaが、旧㈱Casaの業務を主たる業務として継続して行っているため、一連の継続企業として記載しております。また、必要に応じて、㈱Casa、旧㈱Casaの表記を分けて記載をしております。

　（注）１．当社は、第１期を除き連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．当社は、平成25年８月27日にＣ41Ｈ㈱として設立されたため、第１期の会計期間は平成25年８月27日から平成26年１月31日までとなっております。なお、平成26年２月１日を効力発生日として旧㈱Casaを吸収合併し、同日付で㈱Casaに商号変更しております。

３．第１期の経営指標等は、旧㈱Casaとの合併前のため、旧㈱Casaを含まないものとなっています。

４．売上高には、消費税等は含まれておりません。

５．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社を有していないため記載しておりません。

６．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式は存在するものの、当社株式は非上場であるため期中平均株価を把握できませんので記載しておりません。

７．第１期の自己資本利益率については、当期純損失であるため、記載しておりません。

８．株価収益率については、当社株式が非上場であるため、記載しておりません。

９．１株当たり配当額及び配当性向については、配当を行っていないため、記載しておりません。

10．第１期及び第２期については、キャッシュ・フロー計算書を作成しておりませんので、キャッシュ・フローに係る各項目については記載しておりません。

11．第３期及び第４期の財務諸表については、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、有限責任監査法人トーマツの監査を受けております。

なお、第１期及び第２期については、「会社計算規則」（平成18年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しており、有限責任監査法人トーマツの監査を受けておりません。

12．当社は、平成29年８月23日開催の取締役会決議に基づき、平成29年９月12日付で普通株式１株につき100株の株式分割を行っておりますが、第３期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益金額を算定しております。

13．当社は、平成29年９月12日付で普通株式１株につき100株の株式分割を行っております。

そこで、東京証券取引所自主規制法人（現　日本取引所自主規制法人）の引受担当者宛通知「『新規上場申請のための有価証券報告書（Ⅰの部）』の作成上の留意点について」（平成24年８月21日付東証上審第133号）に基づき、第１期の期首に当該株式分割が行われたと仮定して算出した場合の１株当たり指標の推移を参考までに掲げると、以下のとおりとなります。

なお、第１期及び第２期の数値（１株当たり配当額についてはすべての数値）については、有限責任監査法人トーマツの監査を受けておりません。

（参考）旧㈱Casaの経営指標等

　当社は平成26年２月１日に旧㈱Casaを吸収合併致しました。合併後の当社は、旧㈱Casaの業務を主たる業務として継続して行っているため、参考として旧㈱Casaの経営指標を記載します。

　（注）１．当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結会計年度に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社を有していないため、記載しておりません。

４．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

５．株価収益率については、旧㈱Casa株式が非上場であるため、記載しておりません。

６．１株当たり配当額及び配当性向については、配当を行っていないため、記載しておりません。

７．第４期、第５期及び第６期については、「会社計算規則」（平成18年法務省令第13号）に基づき算出してお

り、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づいた監査は受けておりません。

２【沿革】

　当社の前身である旧㈱Casaは、平成14年９月に設立され平成20年９月に経営破綻した㈱リプラス（当時東証マザーズ上場）の事業の中でも市場ニーズが強く、成長分野である家賃債務保証事業のみを承継するため、平成20年10月にレントゴー保証㈱として設立されました。その後、平成22年12月に「株式会社Casa」へ商号を変更いたしました。

　旧㈱Casaは、当初ＤＲＣキャピタル㈱が運用するファンドが筆頭株主であった㈱デジタルチェック（現ペイデザイン㈱）が株主となり設立されましたが、その後、ＤＲＣキャピタル㈱が運用するファンドが全株式を取得しました。

　旧㈱Casaは、「住」の確保に貢献することを会社の使命と位置付け、家賃債務保証事業に専心してまいりました。

　そうした状況のもと、より迅速で機動力のある経営を図り、家賃債務保証事業のより一層の成長のため、経営陣によるMBO（マネジメント・バイアウト）を実行するに至りました。

　このMBOは、アント・キャピタル・パートナーズ株式会社（以下、「アント・キャピタル・パートナーズ㈱」といいます。）が運用するアント・カタライザー４号投資事業有限責任組合及びCatalyzer Partners IV GP, Ltd.が運用する Catalyzer Partners IV, L.P.をスポンサーとして実行されました。当社は、Ｃ41Ｈ㈱として平成25年８月にMBOを目的として設立され、旧㈱Casaを平成25年９月30日に完全子会社としたうえで、平成26年２月１日付で旧㈱Casaを吸収合併し、同時に商号を「シー・フォー・ワン・ホールディングス株式会社」から「株式会社Casa」に変更しました。

　合併後の当社は、旧㈱Casaの業務を主たる業務として行っているため、当社の沿革とともに旧㈱Casaの沿革を記載します。

当社の沿革

旧㈱Casaの沿革

３【事業の内容】

　当社の社名であるCasaはラテン語で「住まい」を意味しており、人間の最も基本的なニーズである衣・食・住のうち、「住」の確保に貢献することを会社の使命とし、家賃債務保証事業を営んでいます。

　家賃債務保証事業が展開される日本の賃貸不動産市場においては、賃貸人が賃借人の家賃滞納リスクを避けたいという考えから連帯保証人による保証を前提として賃貸借契約が取り交わされております。しかしながら、少子化、高齢化、核家族化、晩婚化等の社会情勢の変化により、連帯保証人がいない賃借人や、連帯保証を第三者に依頼したくない賃借人が増加しており、当社のような法人による連帯保証のニーズが高まっております。

　また、空室は年々増加しており、不動産管理会社等や賃貸人は、入居を促進するために家賃等の債務の保証金としての敷金を減額するなど、賃借人の初期費用負担の軽減を図っております。賃貸人は賃借人が賃貸借契約を解約した時点で未回収の家賃、修繕費用その他の債権を敷金から相殺しますが、敷金の減額により貸し倒れリスクが高まるため、家賃債務保証サービスへのニーズの拡大につながっております。

当社は、これらのニーズに応えるために賃借人の家賃滞納リスクを保証する家賃債務保証サービスを提供しており、本サービスによって、賃借人は賃貸借契約を円滑に行うことができ、賃貸人は賃借人の家賃滞納リスクの低減による安定的な賃貸経営を行うことが可能となります。

　当社の事業は、「家賃債務保証事業」のみの単一セグメントにより構成されており、入居者（以下、「賃借人」といいます。）から賃貸住宅等の賃貸借契約に関して家賃債務保証を引き受け、賃貸人に対して家賃債務の連帯保証サービスを行い、賃借人から入居時に受け取る初回保証委託料と、入居後一年ごとに受け取る年間保証委託料の２つの収益を確保するビジネスモデルです。

以下に当社が営んでいる家賃債務保証事業の内容等について記載いたします。

（当社の家賃債務保証事業における業務の流れ）

(1) 申込・審査・契約

賃貸物件への入居を希望する賃借予定者は、当社が代理店契約を締結している不動産管理会社等を通じて、当社に保証委託申込みを行います。当社は保証委託申込みを受け、蓄積しているデータベースを活用し、賃借予定者の性別・年齢・職業等の属性情報や賃借予定者が過去に取引実績がある場合は過去の家賃の支払状況などを基に審査を行った上で、賃借予定者と保証委託契約を締結し、賃貸人と賃貸保証契約を締結します。保証料は、初回保証料と年間保証料に分かれます。初回保証料は保証委託契約締結時に、年間保証料は、保証委託契約締結の１年後より毎年受領します。

(2) 代位弁済

賃貸物件入居後に家賃の滞納が生じた場合には、賃貸人又は代理人（不動産管理会社等）より代位弁済請求を受けた上で、賃借人に対し滞納家賃の督促を行います。代位弁済請求のあった月に回収できなかった家賃は当社が補填し、回収できた他の賃借人の家賃とあわせて賃貸人に代位弁済します。

(3) 督促

滞納した家賃の督促については、コンプライアンスを第一に考えたうえで、約定通りの支払いができるように支払い方法や収入に応じた分割返済の相談にも対応しております。

（家賃債務保証事業の事業系統図）

（契約関係図）

（代位弁済の流れ）

（注）代位弁済請求が行われた後に、代位弁済期限までに賃借人から入金がある場合は、当社に入金頂いた上で、「③代位弁済」において当該入金金額を合せて賃貸人又は代理店（不動産管理会社等）に支払います。

（当社の家賃債務保証事業の特徴）

　当社は、10ヶ所の事業拠点（東京、札幌、仙台、千葉、静岡、名古屋、大阪、岡山、高松、福岡）を設けており、これらの事業拠点において、約20,000店舗（平成29年８月末現在）からなる6,910社の代理店を活用して、家賃債務保証サービスの提供を全国的に展開しております。

　また、与信審査については、前身の旧㈱Casa時代より蓄積してきた賃借人の属性、家賃支払状況等に係る約198万件（平成29年８月末現在）の審査データベースを活用できることも特徴として挙げられます。この審査データベースを活用することで、受付段階の審査をシステム処理して審査時間を短縮することで、原則２時間以内での保証引受可否の回答が可能となっています。

　家賃保証の引受条件として、連帯保証人を置く同業他社が少なくない中、当社は連帯保証人を不要としており、連帯保証人を確保する手間を要さず、速やかに審査を行うことで、スムーズに住まいを確保することが可能であると考えております。

　当社は、賃借人から保証委託契約により契約時に初回保証料を受領し、その後、継続する契約（以下「継続契約」という。）者から、１年毎に年間保証料を受領する家賃債務保証契約を基本としています。家賃債務保証業界では、初回保証料を主としているフロー型ビジネスの会社と、初回保証料に加え年間保証料も受領するストック型ビジネスの会社に分かれますが、当社は後者のフロー収入とストック収入の双方を得ているストック型ビジネスであり、安定した収益基盤を確保しております。

　当社では代理店である不動産管理会社や家主に「Casaダイレクト」や「家主ダイレクト」といった家賃債務保証商品を提供しており、不動産管理会社や家主から家賃債務保証会社として当社を選択して頂くよう取り組んでいます。

(1)「Casaダイレクト」

　Casaダイレクトは、集金代行業務を行うリコーリース㈱と連携し平成27年６月から提供を開始した商品です。家賃の集金代行と家賃保証がセットになった事前立替型保証であり、不動産管理会社は滞納報告が不要のため、家賃管理業務の負担が軽減されることとなります。

(2)「家主ダイレクト」

　家主ダイレクトは、リコーリース㈱と東京海上日動火災保険㈱と連携し、賃貸人（家主）に家賃を直接送金する商品であり、平成28年４月から提供を開始しております。商品の基本設計は、Casaダイレクトと同様に事前立替型保証商品となっている他、賃貸物件で孤独死等が発生した場合に備えた保険サービスを組み合わせた商品です。当社の基本的商品及び他社の商品は、代理店を通じて家主と賃貸保証契約を締結しますが、「家主ダイレクト」は、家主と直接契約締結が可能であり、これまでの不動産管理会社マーケット主体から未開拓の自主管理家主マーケットに事業を展開する礎となる商品であると考えています。

　家賃債務保証会社は、家主から賃貸住宅の管理等を受託している不動産管理会社等に対する営業を中心に行ってきており、不動産管理会社を利用しない家主（以下、「自主管理家主」といいます。）に対して直接アプローチすることはほぼなかったことから、自主管理家主は家賃債務保証会社の利用よりも連帯保証人を求めることが多い状況であると考えております。当社では、この不動産管理会社が管理する物件に係る家賃債務保証の市場を不動産管理会社マーケット、自主管理家主の物件に係る家賃債務保証の市場を自主管理家主マーケットと位置付けており、これまで家賃債務保証の利用があまり進んでいない自主管理家主マーケットの開拓に注力するため、「家主ダイレクト」の提供を開始したものであります。

また、こうした家賃債務保証事業を補完する活動として以下のような事業を展開しています。

(1) 入居者向け情報提供

　当社はこれまで家賃債務保証サービスを通じて入居者の満足度向上を図ってまいりましたが、さらにサービス拡充を目的として旅行、買い物、飲食、料理レシピ等の情報提供、及び割引サービスを提供する「入居者カフェ」のWebサービスを平成29年５月から開始しています。

(2) 相談窓口

　当社は、住人の住替えや家賃保証等に関して渋谷区、板橋区、仙台市等14の自治体からの支援依頼にも対応しており、契約中の賃借人に限らず入居支援サービスを行っています。また、生活環境や収入状況の変化が起きた場合には、家賃の支払方法の相談や農林水産省が食品ロス削減を図る一つの手段として活動を支援している「フードバンク」を利用した食糧支援、就職の相談、必要に応じて収入に応じた賃貸物件への住み替え支援、住宅確保給付金や総合支援資金貸付制度等の公的支援制度の案内等の提案を行い、約定通りの支払いができるように支援を行っています。

(3) 自主管理家主向け賃貸管理システム

　当社は、自主管理家主向けのサービスとして、賃貸管理システムを開発するパレットクラウド㈱と連携して「大家カフェ」を平成29年5月から開始しています。「大家カフェ」とは、自主管理家主向けに「空室対策」×「家賃決済」×「リフォーム」をコンセプトにIT技術を活用して賃貸物件を管理できる不動産管理支援サービスシステムです。現在は、不動産オーナーが抱える課題である「①入居者募集」「②家賃管理」「③リフォーム」を解決するためのサービスの提供をしています。それぞれの主なサービス内容は以下の通りとなります。

① 賃貸物件の物件概要や部屋の間取り図等情報が記載されている募集図面の作成や、当社の仲介ネットワークを使った入居希望者の紹介支援、さらに補修物件周辺相場レポートや設備状況の提供等、空室対策を全面サポートします。

② 家賃保証サービスに加え利用物件の家賃の入金明細レポートを提供し、家賃管理を可視化します。

③ 「選べるリフォーム」のコンセプトのもと家主自身で相見積もり、業者選定、修繕手配がネットで完結します。また、修繕工事の進捗状況は、施工写真付で随時レポートします。

(4) 不動産管理会社向け入居促進支援サービス

　当社は、不動産管理会社や仲介会社の空室募集に関する業務に対し、当社の家賃債務保証サービスの利用を条件として入居促進支援を行う「Casaリーシングセンター」を平成29年7月から開始しています。「Casaリーシングセンター」のサービスは、人員不足等でお客様の対応ができなく機会損失に悩む不動産管理会社や仲介会社向けに、お客様からの空室確認、内見案内等の業務の代行や休日の問合せ対応及び問合せ状況に関するレポート報告等を提供します。

(5) 仲介事業

　「ＭＡＰＡ」とは、当社が運営する賃貸物件の物件検索サイトです。「ＭＡＰＡ」は、家賃や部屋の間取り図等の基本情報に加え、当社独自のレポーターによる現地調査を踏まえた賃貸物件のレポート、近隣のショッピング、病院、エンターテイメント施設等の情報を提供しています。